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中古ワンルームマンション投売り状態 7

1 :名無し不動さん:2009/10/13(火) 02:15:00 ID:???
前スレ 中古ワンルームマンション投売り状態 6
http://namidame.2ch.net/test/read.cgi/estate/1253492210/

何やかや言い早いスレ中古ワンルーム情報情報交換しましょう。


2 :名無し不動さん:2009/10/13(火) 02:20:29 ID:???
 関連スレ
【マンション】迷惑電話対策室14【勧誘】
http://gimpo.2ch.net/test/read.cgi/bouhan/1249572281/

始めよう投資マンション
http://namidame.2ch.net/test/read.cgi/estate/1214062566/

不動産(ワンルームマンション) 死亡ルート 
http://namidame.2ch.net/test/read.cgi/estate/1245054781/


3 :名無し不動さん:2009/10/13(火) 09:18:03 ID:???
1乙

以下旅行券積み立てくんには餌を与えないでください

4 :名無し不動さん:2009/10/13(火) 09:36:26 ID:Wt54XPKf
>>3
脳足りんの白痴君やっとスレ立てたのか
ご苦労

5 :名無し不動さん:2009/10/13(火) 10:18:10 ID:???
このスレは

A.ワンルームマンション投資初心者の質問&妄想=>30%

B.低所得低貯蓄賃カス中高年のヒガミ&ネタミ=>30%

C.脳内プロ投資家&勘違い不動産通のウンチク&自慢=>20%

D.リアル経験者の愚痴&悩み=>15%

E.通りすがりの笑い&ツッコミ=>5%

で構成されて逝きます。

6 :名無し不動さん:2009/10/13(火) 10:27:45 ID:???
スレ建て乙

たしかにこの廃れた板内では異例の早さで進んでますね
良くも悪くも皆さん関心あるのでしょう(笑

7 :名無し不動さん:2009/10/13(火) 11:59:59 ID:Wt54XPKf
>>5
その割合は別に当たってないよ。 きみの常日頃の意見と同じ

8 :名無し不動さん:2009/10/13(火) 12:38:41 ID:???
1R区分 ファミリー区分 RC一棟 木造一棟

一長一短と思うけど、どれが一番投資として美味しいですか?






9 :名無し不動さん:2009/10/13(火) 14:11:27 ID:???
うちは一棟もの以外はやる気にならないな。
区分所有だと自分の判断で取り壊したり建て直したりできなさそうだから。
区分所有は良く知らないんだが、自分が区分所有する物件が入っている
建物を立て直そうという動きが出てきたときに、自分は建て直したくない場合には、
立て直そうとしているオーナー達の組合に、自分の所有している部分を買い取って
もらったり出来るのか?
あるいは自分が立て直したいときには、立て直したくないオーナーの持ち分を
買い取ることができるのか?

そういうことが可能なのであれば区分所有も持ってみてもいいかもな。
単独で建て直しの意思決定ができる持つ分を持っていれば他人のエクイティを上手に利用できるのだろうから。

10 :名無し不動さん:2009/10/13(火) 14:23:35 ID:???
>>9
区分投資家は短期投資が主流

利回り・立地等を見たうえで中古で購入、10年以内に転売するケースが多い
建て直しとか考えている人は殆んどいないだろう



11 :名無し不動さん:2009/10/13(火) 14:37:01 ID:???
>>8
C/Pを考えれば木造一棟が一番だが今時木造アパートに喜んで住む香具師は
少ないので空室リスクが高い

手持ち資金が豊富ならRC一棟物だが立地を間違えると即死できる

1R区分は素人でも手出ししやすい分、小回りが利くが利幅は小さい

最も利幅が小さく効率が悪いのがファミリー区分で物件選択を
間違えると空室維持費だけで胃に穴をあけることができるが
自己使用に切り替えるという奥の手が使える

さあお前はどれを選ぶのかな?


12 :名無し不動さん:2009/10/13(火) 16:12:37 ID:???
いままでずっとFX/商先/株先等の短期キャピタルゲイン狙いでやってきたから
長期インカムゲインを目指す不動産投資がいまだにしっくりこない

賃貸マンション買ってもスグに売却したくなるのは俺だけか?

13 :名無し不動さん:2009/10/13(火) 16:19:40 ID:???
>>12
株の調子はどうだ?
売買するの面倒くさくない?

14 :名無し不動さん:2009/10/13(火) 16:51:08 ID:???
>>13
やや勝ち程度 ネットでポチるだけだからそんなに面倒でもない
但し最近は株価の値動き読めずに建玉小さくしてるので全然面白くない
引き揚げた資金で都内ワンルムを6室ほど買って賃料月30万程の放置プレイ中だ
でも正直言ってこれももう飽きてきた(笑) 

15 :名無し不動さん:2009/10/13(火) 16:54:20 ID:???
>>14
そうか株が面倒でないならいいね。
6室は株とかの利益?

16 :名無し不動さん:2009/10/13(火) 17:24:04 ID:???
>>15
そんな専業レベルの勝ちは無いよ(笑)
FX/商先/株先等で過去5年ほどは平均20〜30%程度のリターン
だからワンルム6室の資金にも多少は溶け込んでるけど大半は給料だな
家は現金で買ってるからローンも無いし
子供はいるがバカだからカネかける価値無いし(笑)
年齢的にも長期投資に若干シフトした方がいいかなと思って試しに春先
からちょっと買ってみたら......予想以上につまらんかった(笑)

17 :名無し不動さん:2009/10/13(火) 17:57:20 ID:???
だいぶ安く買ったのかな?

18 :名無し不動さん:2009/10/13(火) 18:44:12 ID:???
>>17
たぶんそう 不動産の経験は浅いケド相場観は人並みにあるつもりだよ
リーマンショックからずっと不動産マーケットはROMってたしな(笑)
どんな相場でも一緒だけど買いから入るのは初心者でも結構簡単
問題は売り場 ヘタほど損キリが遅れて益出しが早くなるのが定番
現時点で6戸すべて売却すれば賃料無視しても数百万の売却益が出ちまう
当初5年ガマンして譲渡所得税が半分になってからEXITの予定だったんで
ここで売却すると恥ずかしいヘタの早仕舞いの典型になるのかと(笑)

19 :名無し不動さん:2009/10/13(火) 20:12:14 ID:???
国が土地コロガシ推進目的で譲渡所得の税率下げたり総合課税にしてくれるかもwktk

20 :sage:2009/10/13(火) 21:44:35 ID:???
200万とかでワンルーム売ってるのみると買いたくなる

共益費と積み立て考えると7年すまんとペイされないけど開拓なる。・

21 :名無し不動さん:2009/10/13(火) 22:38:27 ID:7YAsr9Xh
今日、400万の1Rを買ってしまった。
あのう疑問なんですけど。
想定利回り12%、でも経費を計算すると5,6%ぐらいじゃない。
それで売主にこっれってあまり儲かりませんよねって聞いたら、
ローンもしてたし、赤字だったよと。。。メリットとしては経費がかかるから
税金の控除でお金が戻ることだね。。。。と
それで不動産曰く。。。資産があるからと。。。。
これって、相当買い増ししても家賃で生活できませんよね。
なんか。。。。。。。。。まあ、車買うよりましっていうことですか


22 :名無し不動さん:2009/10/13(火) 22:51:57 ID:???
仮に5%でも定期預金の10倍だからい〜じゃん


23 :名無し不動さん:2009/10/14(水) 00:03:30 ID:???
空室率推移
1963: 2.5%
1968: 4.0%
1973: 5.5%
1978: 7.6%
1983: 8.6%
1988: 9.4%
1993: 9.8%
1998:11.5%
2003:12.2%
2008:13.1%
関東大都市圏11.3%
賃貸住宅の空室率18.7%

24 :名無し不動さん:2009/10/14(水) 00:05:25 ID:???
博多だけど明日2件内覧にいってくるよ

25 :2006年度 年齢別人口データ:2009/10/14(水) 00:06:00 ID:???
0 才 1084 千人_ 10 才 1187 千人_ 20 才 1403 千人_ 30 才 1794 千人_ 40 才 1417 千人_ 50 才 1577 千人
1 才 1054 千人_ 11 才 1208 千人_ 21 才 1452 千人_ 31 才 1879 千人_ 41 才 1758 千人_ 51 才 1632 千人
2 才 1094 千人_ 12 才 1209 千人_ 22 才 1484 千人_ 32 才 1979 千人_ 42 才 1648 千人_ 52 才 1634 千人
3 才 1119 千人_ 13 才 1191 千人_ 23 才 1494 千人_ 33 才 2015 千人_ 43 才 1605 千人_ 53 才 1739 千人
4 才 1153 千人_ 14 才 1213 千人_ 24 才 1479 千人_ 34 才 1977 千人_ 44 才 1554 千人_ 54 才 1837 千人
5 才 1167 千人_ 15 才 1213 千人_ 25 才 1494 千人_ 35 才 1932 千人_ 45 才 1535 千人_ 55 才 1952 千人
6 才 1184 千人_ 16 才 1238 千人_ 26 才 1555 千人_ 36 才 1877 千人_ 46 才 1547 千人_ 56 才 2102 千人
7 才 1182 千人_ 17 才 1279 千人_ 27 才 1596 千人_ 37 才 1846 千人_ 47 才 1579 千人_ 57 才 2306 千人
8 才 1197 千人_ 18 才 1324 千人_ 28 才 1661 千人_ 38 才 1811 千人_ 48 才 1536 千人_ 58 才 2289 千人
9 才 1193 千人_ 19 才 1370 千人_ 29 才 1708 千人_ 39 才 1807 千人_ 49 才 1497 千人_ 59 才 2176 千人

26 :名無し不動さん:2009/10/14(水) 00:38:56 ID:K6Ztwg+X
23区東部の旧杉山とスカイコート、千葉の古団地で単価は300万、
テナントはナマポと外国人で手堅くやってますが。

昨日「ゆとり」っぽい小生意気な新築電話セールスと軽くケンカ、
節税対策=儲からないって事が合点いかないみたい。丁寧にオリの
ローンまでくっつけて熱く語っていた。。。
千代田区で秋葉徒歩圏の2,500万だとさ。もちろん眼中にないけどね。

27 :名無し不動さん:2009/10/14(水) 00:53:52 ID:???
>>21
車買うよりは全然マシだよな
200万の車なんて登録した瞬間に半値だからねぇ

28 :名無し不動さん:2009/10/14(水) 01:37:55 ID:???
>>24
場所はどの辺ですか?

29 :名無し不動さん:2009/10/14(水) 01:53:34 ID:???
>>21
400万のワンルーム1戸買うだけで家賃で悠々自適に暮らせるならみんなやってる
不労所得を得るにはそれなりの元手が必要
純利5%の物件でも10戸に増やして4000万の投資でメシの世話の不要な年収200万円
のフリーター下僕を買ったと思えばいい

30 :名無し不動さん:2009/10/14(水) 02:00:06 ID:???
元値2000万円以上したであろう都心のワンルームも20年もたつと900万円台に下がっちゃうのな。
で、これを今買ったとして10年後には一体幾らで売れるんだろう。
築30年を超えた築古マンションを買ってくれる投資家はいるんだろうか。
居たとして一体幾らなら買ってくれるのか。
利便性の高い都心部なら殆ど値が下がらず900万前後で売れるのか。
それとも郊外の物件と同様400万円前後まで下げても買い手がつかず、
処分に困ることになるのか。

最近、都心三区で状態の良い中古ワンルームマンションの売り物がちらほら出ているようだけど、
その辺を考えるとどうもいまひとつ買いたいという意欲がわかない。
これからどんどん出てくるであろう老朽化したマンションを一体どう処理するのか。
ワンルームに限らず区分所有はその辺の不安が払しょくされないとちょっと手を出しにくい。

31 :名無し不動さん:2009/10/14(水) 03:04:23 ID:???
管理費と修繕費がバカ高くなって1円でも買い手が付かなかったらどうすりゃいいの?
国に寄付したら受け付けてくれんのかな?w

32 :名無し不動さん:2009/10/14(水) 03:51:55 ID:???
そういう所のをバルクで買う巨大資本が出るかもしれないし
出ないかもしれない・・・

33 :名無し不動さん:2009/10/14(水) 03:54:51 ID:???
>最近、都心三区で
一般的にいう都心   千代田区、中央区、港区、新宿区
不動産的にいう都心  千代田区、港区、渋谷区

34 :名無し不動さん:2009/10/14(水) 04:10:45 ID:???
>>32
今回もバルクで売り物が出てたんだよ。
採算取れそうなら買おうかと思って真剣に検討したんだけど、
前述の理由で出口が見えず、結局手が出ませんでした。
>>33
あまり区別してないんですけど今回は後者です。

35 :名無し不動さん:2009/10/14(水) 10:29:46 ID:???
>>34
バルクは当然同一マンション内の複数戸だろ?
立地の良い都内物件なら今時バラして売れない訳は無いしそのほうが逆に処分しやすい
買取業者にも蹴られる位だからよほど難アリなんだろう(笑)
マーケットに晒すと化けの皮が剥がれるからコソコソ売ろうとするんだよ
会社にもそんなカス物件の持込みたまにくるケド一切相手にしてない

36 :名無し不動さん:2009/10/14(水) 10:30:02 ID:???
ワンルーム区分の出口はないと思った方が良い。
築30年以降は、大規模リフォームorリノベして家賃下げて
ずっと持ち続けるか、捨て値で売るか・・・
立地が都心の好立地であれば売れるかもしれない


出口で転売で考えるなら、ファミリー区分が良い。
実需が強く、築30年以降も大規模リフォームorリノベすれば
築20年位の相場で売れる 不便な立地なら売れないが。。


37 :名無し不動さん:2009/10/14(水) 10:45:16 ID:???
>>36
ファミリータイプは新築の値下がりに押されてダブついてる
築30年の物件なんてだ〜れも買ってないし見向きもしない
リフォームしたって躯体や配管にガタがきてるからそんな物件に
今時ひっかかってローン引っ張る香具師はもういない

ワンルームの場合はファミリータイプに比べて価格的に優位
投資用マンションマーケットで動いているのは当然のようにワンルームのみ
ファミリータイプなんて投資用としては利回りだけでなく出口でも不利

ワンルームに出口が無いって......何のこと?

38 :名無し不動さん:2009/10/14(水) 10:51:04 ID:???
結局何十年も先の事なんてわからないだろ。
自分の判断信じてやるしかない。
投資ってそういうもの。
ここで自身の考えが絶対正しいって力説してるのは
不安の裏返しだろうな。


39 :名無し不動さん:2009/10/14(水) 11:04:36 ID:???
>>38
今の不況も役立たずのエコノミストドモは起きるまで予想できなかった

デマ・ガセ・妄想に惑わされないように現状分析だけは必須

あとは転んでも泣かない覚悟で逝けばおk

40 :名無し不動さん:2009/10/14(水) 11:18:25 ID:???
>>31

>>管理費と修繕費がバカ高くなって1円でも買い手が付かなかったらどうすりゃいいの?
  国に寄付したら受け付けてくれんのかな?w

それ都市伝説だよwww
既に築40年超の物件なんて世の中にたくさんあるけど1円で売り出されてるものなど無いよ。
築古マンションを安値で全戸買い取ってから売却や立替を専業にしてる業者もいるよ。
但し、立地は大事だけどね。
それより怖いのは新築で安価に売られている定借地の物件。


41 :名無し不動さん:2009/10/14(水) 11:52:11 ID:???
>>37
ワンルーム区分、利回りや投資対効果など表面的な数字は
ファミリー区分より良い。でも、いざ出口で転売となると実需が低く
投資家相手になるので築古の15平米だと叩かれてしまう
回転も早く空室率も高い
結果的に利益が出ない場合もある。
ファミリーは、出口がワンルームより見えやすい
築古でもちゃんとリフォームすればそれなりの値段で売れる。
(立地や管理状態は大事だが。)
居住期間も長く5〜10年はザラ。15〜20年住む人もいる
リフォーム費用は高くつくが...
最終的に儲かるのはワンルーム区分よりファミリー区分の場合もある


42 :名無し不動さん:2009/10/14(水) 12:31:49 ID:???
>>41
実需が自己居住という意味なら、確かに以前はファミリータイプに分があったよ。
だけど今は違う。
最近、単身中高年世代が投資用ワンルームを自己居住用に購入するケースが増えてきた。
一方ファミリータイプの中古の場合、価格も新築に比べて割高で購入時のローンもつきにくい。
金融機関も新築の値崩れを知っているので中古に対しての査定は厳しく新規融資も手控えたまま。
日本版サブプラショックはこれから本番という説もある。
先のことは予測できないが不動産価格の高騰が無いという前提では初期投資額の大きいファミリータイプは小さなワンルームに大して明らかに高リスクと言わざるをえない。

43 :名無し不動さん:2009/10/14(水) 12:40:39 ID:???
>>41
ワンルームの自己居住用は確かに以前より需要が増えているね
でも、ワンルームはこれから厳しいと思うよ
貧乏店子は、家賃の安い所しか興味ないし
金持店子は、自己所有や1LDKに住む傾向がある
今後は、築浅の家賃が崩壊してゆき、築古15平米はもはや採算に合わなく
なってくる恐れがある。
その点ファミリーは、ローリスクローリターンだと思う
民主政権になって子供手当て給付でますますファミリーが追い風


44 :名無し不動さん:2009/10/14(水) 12:42:13 ID:ODTxGP3l
43は、>>42の間違い

45 :名無し不動さん:2009/10/14(水) 12:51:27 ID:???
追記
あくまで可能性の話だけど
ファミリはー新築4000万が20年後2000万円位で売れる可能性が高い
30年でも管理・立地が良ければリフォームで同様の価格で売れる

ワンルームは新築2000万が20年後900万、30年後は4〜500万に
なってしまう可能性が高い。 

利回りはワンルーム、資産性はファミリーが有利


46 :名無し不動さん:2009/10/14(水) 13:21:03 ID:???
>>45
まあ好みの問題だけど、もしファミリータイプにこだわるんだったら都心エリアではなく地方にすべきだよ。
デベは採算の合わない地方の開発から一気に手を引いてしまってるから既存のファミリータイプの希少性は増すと思う。

ちょっとツッコミ入れるとワンルームで2000万円なんて都心エリアでも好立地物件だよ。
同一エリアで築30年の中古物件を検索すれば分かると思うけど4〜500万の物件なんてほとんど無いよ。
築古の15平米でも既存の木造アパートより耐震性・耐火性・防音性に優れているからそれを下回る価値になることはありえないよ。

47 :名無し不動さん:2009/10/14(水) 13:53:24 ID:???
>>45
最近、吉祥寺の築30年近い15uワンルームを900万で売却したよ
この程度の価格がここらでは普通
というか売り物件自体少ないんでまだ売り手優位

48 :名無し不動さん:2009/10/14(水) 14:01:10 ID:???
この程度の資料は目を通したほうがいい。
都下なんてワンルームは一戸も販売されていない。
ファミリータイプは供給数も契約率もアップ。

不動研 2009年9月 首都圏マンション市場動向
http://www.fudousankeizai.co.jp/Icm_Web/dtPDF/kisha/syuto.pdf

49 :名無し不動さん:2009/10/14(水) 14:27:19 ID:???
ワンルームは厳しいと書いたが
供給過剰になると新規着工が減って上手くバランスが取れるようになるかな
それに、吉祥寺の様な人気エリアは築古でも値が崩れないんだろうし

ファミリータイプも、人気物件を上手く仕入れられたら
ヴィンテージマンション化で資産価値が逆にアップする事もあるからね
値上がりは珍しいけど、人気物件は4〜10年相場が下がらないなんてことは
良くある。 人気エリアで一流デベの良質な建物、ガーデンも綺麗で
管理が良い、なんて物件は空くのを順番待ちしているケースも良くあるからね






50 :名無し不動さん:2009/10/14(水) 15:11:13 ID:???
>>49
ヴィンテージの中でも築古で有名なのはメゾン赤坂(1969年)だけど
こういうマンションはかなり例外的な存在だと思う。
好立地・広い敷地・高グレードが最低条件だから、普通のファミリー
タイプを一室だけ買ってその後内装にいくら手を加えてもヴィンテージ
クラスになることは無いだろう。

51 :名無し不動さん:2009/10/14(水) 16:05:35 ID:???
古いマンションって全体の修繕とかあるけど
賃貸物件の場合、賃貸人が出入り業者とかの相手するの?


52 :名無し不動さん:2009/10/14(水) 16:27:27 ID:???
3時のお茶とおやつのハナシか?

53 :名無し不動さん:2009/10/14(水) 16:29:33 ID:???
それもあるけど
1日仕事だと、部屋に誰かいないといけないけど
そういう時って賃貸人が部屋にいるのかと。
貸主は賃貸人にまかせていいのかな、と思って。

54 :名無し不動さん:2009/10/14(水) 16:35:08 ID:???
修繕とお部屋のリフォームと勘違いしてないか?
修繕対象は基本的に共用部分だけだよ。
外壁とか配管とかね。

55 :名無し不動さん:2009/10/14(水) 16:39:56 ID:???
>>54
古いマンションとかだと排水の横引き管とかの修繕とかで
業者が室内に入るけど、そういう時どうするのかな?

56 :名無し不動さん:2009/10/14(水) 17:14:42 ID:???
賃借人の都合がどうしてもつかなきゃ、管理人・管理会社の社員・管理組合理事あたり
が立ち会うことになるだろな
賃貸物件で所有者は代わりに立ち会うなんてのは聞いたことないよ

57 :名無し不動さん:2009/10/14(水) 17:22:42 ID:???
そうか管理会社にまかせればいいね。

58 :24:2009/10/14(水) 17:53:02 ID:???
>>28
薬院と箱崎。
箱崎は築13年290万で実質利回り14%だった。でも九大が移転したからあのへん空室が多く
今の入居者が出たら次は今より5000円くらい家賃下げないといけないらしい。

薬院は築19年で320万で実質13%だった。でも窓からは隣のマンションしか見えなかった。
あれじゃ息が詰まるな。オナチェンだからとなりの空き部屋しか入れなかったけど。

福岡もガイドラインの影響で敷金1か月が多いな、その分礼金2か月とるみたいだけど。
それか契約書に退去時ハウスクリーニング代一ヶ月分取るって一筆いれるらしい、
そうすればガイドラインに関らず原状復帰代が貰えるんだと。

それぞれ一長一短だな。

59 :名無し不動さん:2009/10/14(水) 22:26:09 ID:Qqsk8Jn3
お前らなんで地方物件ばっかり話してんだよ。
やっぱり首都圏東京近郊は都会物件だな

60 :名無し不動さん:2009/10/14(水) 22:29:37 ID:???
通販で買っても大丈夫?

61 :名無し不動さん:2009/10/14(水) 23:04:41 ID:???
>>60
ジャパネットなら大丈夫じゃね?

62 :名無し不動さん:2009/10/15(木) 00:42:22 ID:kZAPX7FE
ここの人で競売でワンルーム購入した方います?

入札は初めてで、空室の物件を検討しています
入札期間が終わった後に占有屋が住みつくケース
って多いのでしょうか?









63 :名無し不動さん:2009/10/15(木) 01:04:10 ID:???
入札は何度もやったことあるけど落札できたことは一度も無いのでわかりましぇん(笑)

法改正後、占有屋も減ったみたいだけど競売物件専門の業者もいるから良い物件は
それなりの金額でしか落札できないと思ったほうがいいぞ


64 :名無し不動さん:2009/10/15(木) 02:47:10 ID:???
>>62
法改正後はほとんど無いね。
占有屋もどきみたいのがたまに沸いて出るけど小銭で片がつく。
もっとも昔の占有屋と比べて、いわゆるプロじゃないからある意味もっとタチ悪い所もある。

投資で入札なら実需ほどの緊急性ないから、最悪半年待ちゃいいやって思えれば無問題。

ただここ数年の落札額見りゃわかるけど、一般人の高落しが酷くておいしい金額では
なかなか落ちないね。下手すりゃ普通の仲介物件より割高。

65 :名無し不動さん:2009/10/15(木) 06:23:35 ID:2nf1Ky62
占有屋って・・
ある意味賃貸人なんてみんな占有屋じゃんか・・

66 :名無し不動さん:2009/10/15(木) 10:32:00 ID:???
賃貸人様はお財布様です。

67 :名無し不動さん:2009/10/15(木) 10:56:48 ID:???
みんな買ってるか〜〜〜い?

68 :名無し不動さん:2009/10/15(木) 11:01:56 ID:???
>>65-66
賃貸人じゃなくて賃借人だろww

69 :名無し不動さん:2009/10/15(木) 13:24:39 ID:eShkxI/T
>>58
どうだった?
薬院のはもしかすると、ライ○○○コート?

箱崎は、賃貸需要かなり弱そうだけど・・・。


70 :58:2009/10/15(木) 17:44:59 ID:???
>>69
薬院はそこ!よくわかったね。なんかもめてるの?
箱崎は学生がいなくなって今年1月にはグルメシィテイも閉店したし、さびれてるね。
でも伊都キャンパスにはまだ物件が少ないから姪浜あたりに住んで通ってる学生が
多いらしい。逆にいくら大学に近くでもあんないなかには住みたくないものあるけど。
だから西新あたりがめらい目か?西南もあるし。今HOME’Sの空室率では西区が
12.7%で一番低いしね。

71 :名無し不動さん:2009/10/15(木) 19:49:35 ID:eShkxI/T
>>70
ライ○○○コートは何回かネットではチェックしたけど、部屋とかは見たことないです。
価格と利回りが同じだったから、そうなのかなと。
マイナス点は洗濯機置き場がなかったと思ったよ。
バス・トイレ別で駅歩3分、価格も安いから十分及第点だけど。

俺の場合、薬院と平尾の真ん中あたりに1部屋あるけど、客付けに苦戦しているよ。
ちょっと、駅から遠かったかもしれない。10分以内だけどね。

九大生、伊都キャンパス周辺は済みたくないだろうねぇ。
筑前前原、姪浜あたりなのかな?姪浜もちょっと天神(中心部)から遠いなぁ。
私的には姪浜なら1部屋くらいならokかな。
賃貸募集とかしたことないから、詳しいことはわからないや。

今後は少子化だから、学生より社会人ターゲットの方がいいかもしれない。
さすがに九大クラスは残るだろうけど。


72 :62:2009/10/15(木) 20:48:31 ID:???
>>63
>>64

レスどうもです、参考になりました。
落札できなくてもとりあえず入札してきてみます。


73 :名無し不動さん:2009/10/15(木) 22:28:01 ID:???
九州に詳しい方、折尾とかはどうですか?
大学たくさんあるので買おうか迷ってるんですが。

74 :名無し不動さん:2009/10/15(木) 23:16:47 ID:???
30〜40年前の団地が500万ぐらいで売ってるけど
団地って元々公共のものじゃないの?
マンションみたいに個人に分譲してたの?

75 :名無し不動さん:2009/10/16(金) 00:46:49 ID:9Njp6E7G
>>69
というか東区は九産大、福工大の学生で単身物件多過ぎ。
よって競争が激しく、物件投げ売り状態だよ。
今から比較的家賃が高く取れそうなのは姪浜物件だな。

76 :名無し不動さん:2009/10/16(金) 01:27:48 ID:X18gBJiM
>最近、吉祥寺の築30年近い15uワンルームを900万で売却したよ
まさかと思いヤフ不動見たけど神業ですね、というか信じられない。

自分は4年前23区内私鉄特急停車駅1分の築25年エレ付き上層階15uを
400で買って賃貸ししてるけどやっぱり400台じゃなかなか売れない雰囲気。


77 :名無し不動さん:2009/10/16(金) 01:38:03 ID:X18gBJiM
>74
現URが分譲したのもあるよ。
千葉の船橋でこんな感じ↓
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=4&pf=12&md=area&sap=1&search=1&geo=12204

だいたい10年に1度大規模修繕やってるから外観綺麗で都心直通電車の徒歩圏で50u超は魅力かも。
公園や道路を戸数で割るから土地持ち分が30坪近く付いてたりビックリ。
これがチャリ置き場もないようなトップやスカイコートクラスなら猫の額も残らない。

これ知って激安1Rの追加購入止めました。




78 :名無し不動さん:2009/10/16(金) 07:32:33 ID:???
>>76
所詮需給バランスだからね

4年分の賃料収入で200万程度は回収出来てるんだから別に問題無いだろ?

79 :名無し不動さん:2009/10/16(金) 10:37:49 ID:???
>>76
オレが売却依頼した都内の空室ワンルームも築約30年だけど1700万程で
公開後わずか1週間程度で2件の申し込みがあった
もし値下がりがどうしても嫌なら利回り無視して人気エリア&絶対数が
少ない場所を買えばいい
但し、駅近・南面採光・高層階は最低条件

80 :47:2009/10/16(金) 11:00:06 ID:???
>>76
売主です(笑)
現賃料月7.5なので900だと表面はジャスト10%でいわゆるグロテン物件
でも実はその前にも空室渡しなら980で買うという申し出もあったよ
流石にちょっと面倒っぽいからお断りしたけどね
ちなみに駅徒歩5分で井の頭公園近くの最上階、もちろん日当たり良好

81 :名無し不動さん:2009/10/16(金) 11:17:01 ID:???
基本ですね

不人気物件→安価→利回高
人気物件→高価→利回低

82 :名無し不動さん:2009/10/16(金) 11:42:13 ID:???
中古マンション価格は首都圏で下落幅が縮小 近畿圏は続落
http://trendy.nikkeibp.co.jp/article/lcc/20091014/1029643/?P=5

83 :名無し不動さん:2009/10/16(金) 12:42:53 ID:???
近所でアパート一棟売りが出てて悩ましい

84 :名無し不動さん:2009/10/16(金) 22:06:19 ID:X18gBJiM
>81
どっちが投資物件として優秀なの?

85 :名無し不動さん:2009/10/16(金) 22:17:24 ID:???
>>84
常識的に考えて、当面不動産価格は緩やかな下げ基調が続くという前提なら
賃料収入が物件価格の下落分を補えるかどうかが判断基準になるだろね

手堅く逝くなら割高人気物件
ハイリスクハイリターン狙いなら割安不人気物件

どっちを選ぶかは他の投資と一緒で本人の好みの問題

86 :名無し不動さん:2009/10/16(金) 23:34:15 ID:???
割高物件も地震がきたり、トラブルかかえたら、一気に数千万が0だからね。
ある意味怖いところもある。

87 :名無し不動さん:2009/10/16(金) 23:49:53 ID:???
>>86
それは割高だろうが割安だろうが同じだろww

でももし地震で潰れるとしたら更地価格の高い割高物件の方が再建築しやすい

88 :名無し不動さん:2009/10/17(土) 01:08:54 ID:???
さ〜てと 明日はどこの物件見てくるかな

89 :名無し不動さん:2009/10/18(日) 00:19:36 ID:???
ワンルーム供給過剰
仲介業者供給過剰

大家は大損


90 :名無し不動さん:2009/10/18(日) 00:59:08 ID:???
木造チンカスがどうホザいてもムダ。
都下なんてワンルームは一戸も新規販売されていない。

不動研 2009年9月 首都圏マンション市場動向
http://www.fudousankeizai.co.jp/Icm_Web/dtPDF/kisha/syuto.pdf


91 :名無し不動さん:2009/10/18(日) 01:11:50 ID:fxNHT8Kx
みなさんは、今後更新料は、どうします。
不動産屋は、家賃の半分を取ると言っているが、
情勢を考えると、借主に今後請求でない気がしますが?

92 :名無し不動さん:2009/10/18(日) 01:33:32 ID:???
法規制されるまでは契約書に記載どおり徴収。

93 :名無し不動さん:2009/10/18(日) 01:44:33 ID:fxNHT8Kx
そっかあ。法規制されるまではねえ
不動産屋に見解を聞いてみる。同じ答えかもなあ。
ただ、出て行かれるよりは継続してもらった方がいいので
回りの情勢次第だな

94 :名無し不動さん:2009/10/18(日) 02:00:52 ID:KN0MT4qR
>92
過払い請求に備えてちゃんと引当金積んどかないとな。


95 :名無し不動さん:2009/10/18(日) 04:44:20 ID:???
各国の国家予算

イギリス70兆円(税収62兆円)
ドイツ41兆円(税収35兆円)
フランス47兆円(税収39兆円)
日本95兆円(税収39兆円)

ここ10年の一般会計推移:参考資料
http://www.mof.go.jp/jouhou/syuzei/siryou/003.htm
http://www.mof.go.jp/jouhou/syukei/zaiseitoukei/18b.xls

(単位:兆円)
年度   予算額   歳出  税収  公債発行額
2000     89.0   89.0   47.2  37.5
2001     89.8   89.3   50.7  33.0
2002     86.4   84.8   47.9  30.0
2003     83.7   83.7   43.8  35.0
2004     81.9   82.4   43.3  35.3
2005     86.9   84.9   45.6  35.5
2006     86.7   85.5   49.1  31.3
2007     83.5   81.4   49.1  27.5
2008     83.8   81.8   51.0  25.4 
2009     88.9         46.4  33.2 
2010     88.5         46.1  33.3 
2010改    95+α        40.0  40〜45?

【政治】 藤井財務相「概算要求95兆円!…このままじゃまずい」→鳩山首相、黙ってうなずく…しかも厚労省の母子加算など追加も★5
http://tsushima.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1255775924/
【政治】 鳩山首相 「国民が『マニフェスト実現』より『国債増やすな』ということなら、マニフェスト見直しの可能性もある」★13
http://tsushima.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1255779814/
【政治】 「鳩山首相、公約破棄の可能性を示唆…『やはりアマチュア政権だ』の声も出ている」…韓国でも報じられる★2
http://tsushima.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1255797153/

96 :名無し不動さん:2009/10/18(日) 07:15:37 ID:UqzawLJ3
今、エスジーの高村とかいう奴のリダイヤル攻撃10回喰らったよ。
殺すとか今から行くぞとか
さんざん怒鳴られたが受話器上げっぱなしでとうとう切れた。

で、以前から話題になっていた 
エスージアコーポレーション
 http://www.es-sia.co.jp/
に、「高村さんいますか?」電話したら、「ただいま電話中でお取次ぎできませんって」


やっぱりね。

さて、行政処分してもらいますかね。


97 :名無し不動さん:2009/10/18(日) 08:51:22 ID:???
463 名前:松?竹?梅?[] 投稿日:2009/09/23(水) 10:39:05 ID:AMJvCTjM
分譲マンションは、古くなると問題おおいよ

今では築40年以上になるかな
たぶん日本最古の分譲マンションに住んでたけど
管理組合費もさることながら、修繕積立金がすごく高い

建物が古くなると修理代がすげぇーし
一戸建ての家なら少々雨漏りしても辛抱するとか、建替えとか、自分で決めれるけど

又貸し、死に掛け、夜逃げ寸前、長期入院中、投機目的、不動産屋名義などなど
マンションの住民は、十人十色、話がまとまらない

管理組合理事は、町会の役のように、輪番制やったけど
多額の修繕積立金を 管理支出するわけやし実際、横領した奴もおったし
自分の意見が通らないと、組合費を払わん人もいたし
相続、離婚などで、裁判沙汰で組合費が滞納になったり
「不届き者」では かたづけられん問題もあったわ若い家族が、資産価値のある間に 転売する前提で 住むところちゃう

98 :名無し不動さん:2009/10/18(日) 16:04:10 ID:???
去年買った八王子のワンルムの売却決まって契約に行ってきた
購入者は自己使用目的(子供の通学用)だった
媒介業者も最近自己使用が目立って増えてきてると言ってた
結果50万ほど抜たが税金払うんで実質30万ぽっちだけど
頭も手間も全くかけてないからこの程度でもおk


99 :名無し不動さん:2009/10/19(月) 01:24:31 ID:we2QQm0U
2年ぶりくらいにヤフ不動見たけど首都圏のジャンクが少なくなった。
っていう安値が下が切り上がってるね。ファミリーは相変わらずだけど。

みんな売るの諦めたのかなとも思ったけど俺のジャンクはみんな店子が
根生やしてるし不景気が直撃するのは高額物件なのかな。

100 :名無し不動さん:2009/10/19(月) 03:17:40 ID:???
100

101 :名無し不動さん:2009/10/19(月) 19:26:11 ID:???
今週売却の契約に行ってきます
一年分の賃料収入のみで実質同値撤退です
減価償却分は譲渡所得が出てしまいますがそれもまあご愛嬌です
たかだか10%取るのに一年も待つのに飽きました
みなさん頑張って下さいね

102 :名無し不動さん:2009/10/20(火) 00:13:07 ID:Hm3ZjrGh
>>97
一番古い分譲マンションで当時最高は目黒の雅叙苑マンションじゃないの?

103 :名無し不動さん:2009/10/20(火) 00:19:21 ID:WjfbBOez
お疲れさまです。
結局「いくらで仕入たか」に尽きるような気がしますね。
また事業やっていれば本業が、そうでなくても株や為替の方が簡単にゲイン
できると考えて普通だと思います。
新興株なんか数日で1割2割上がるし理論上は1Rなんか買うより年に一度
株で買ったらあと360日は何もしないで貯金しといてOKですよね。

でも自分含めここに居る方ってみんなそんな経験もして来られている訳で。

104 :名無し不動さん:2009/10/20(火) 00:20:18 ID:WjfbBOez
×株で買ったら
○株で勝ったら

105 :名無し不動さん:2009/10/20(火) 00:35:52 ID:Hm3ZjrGh
>>103
株も円高なら株安
円安なら株高になるけどコンスタントに儲る訳じゃないから
家賃収入が定期的に入るワンルームマンション経営はいいんじゃないか

106 :名無し不動さん:2009/10/20(火) 00:38:11 ID:???
それは株で負けこんだということだろ

107 :名無し不動さん:2009/10/20(火) 00:40:46 ID:Hm3ZjrGh
>>106
お前誰に言ってんだよ。
株もずっと所有してて時価目減りしてるやつが富裕階級で大半だぜ

108 :名無し不動さん:2009/10/20(火) 02:07:47 ID:???
自己使用不動産は買い時かもしれないけど
投資用は正直微妙〜だと思う
なぜなら売却益が見込めないから
純粋に投資用としてなら純益で最低年12〜3%は無いと売却損を補えないな

109 :名無し不動さん:2009/10/20(火) 06:04:01 ID:Hm3ZjrGh
>>108
売却益とは?
売却しなきゃいいし、後々売れないとは限らないし、手取り利回り10%超えは結構あるよ

110 :名無し不動さん:2009/10/20(火) 10:08:58 ID:???
>>109
>売却益とは?
簡単に言えば買値と売値の差が売却益だよ クダラン事を聞くな

>売却しなきゃいいし
家宝にするのか?

>後々売れないとは限らないし
そもそも売却できないなどとは言ってない
この下落基調の中で売れば売却損が出るのが普通

>手取り利回り10%超えは結構あるよ
含み損を抱えたまま不動産所得税を払うのはガマンできない

111 :名無し不動さん:2009/10/20(火) 11:31:51 ID:???
手取り10%って、表面15%ってことだろ?
25年越えの築古は、よほどの好立地&管理良好でないと魅力無いね



112 :名無し不動さん:2009/10/20(火) 11:49:28 ID:???
子供手当て26000円+母子加算23000円+生活保護ひと月約20万円
+住民税・所得税一切無し+医療費完全無料(病院までの交通費も無料)

これで年収手取り300万。
「働いたら負け」の世の中に変わろうとしています。

113 :名無し不動さん:2009/10/20(火) 11:55:27 ID:???
>>112
但し資産があっては生活保護は受けれないので
公営若しくは民間住宅の賃料支払い義務は残るよ

114 :名無し不動さん:2009/10/20(火) 11:58:08 ID:???
>>113
資産は事前に内縁の配偶者もしくは親族に移すのでOK

115 :名無し不動さん:2009/10/20(火) 12:16:39 ID:???
>>114
裏切られたらマジで破滅だなw

116 :名無し不動さん:2009/10/20(火) 12:31:30 ID:pUW3/56t
>>114
贈与税であぼーん



117 :名無し不動さん:2009/10/20(火) 12:35:47 ID:pUW3/56t
>>103
>>105

投資用不動産1本なんて人は、せいぜいフルローンサラリーマン投資家だけだろうね。
不動産は、賃貸していれば毎月お金が入ってくるのがありがたい。
株だと、必ず儲かるわけではないから、安定性に欠ける。
だから、両方やっている人が多いのでは?

もちろん漏れも株とワンルーム賃貸(事業規模)の両方だよ。
もちろん、無借金。
今は事業をやる方がリスクが高いから、休業中。


118 :名無し不動さん:2009/10/20(火) 16:46:31 ID:Hm3ZjrGh
>>110
売却益でないとは限らんし、選択肢はいくらでもある
世の中不動産持てないやつもいるし、サラ金借りてたりマイナス資産のやつもいるんだから

119 :名無し不動さん:2009/10/20(火) 18:27:16 ID:???
>>118
たとえ多少安く買えてもこのままずるずる相場が一方的に下がり続ければ売却損が出る

まあ不死身なら相場が上向くまでマタ〜リ待ってればいいけどな

120 :名無し不動さん:2009/10/20(火) 19:48:16 ID:Hm3ZjrGh
>>119
相場が下がり続けるは嘘 必ずしもそうじゃない。
築年数増えても価値変わらないかもしれない

121 :名無し不動さん:2009/10/20(火) 20:47:53 ID:???
ノータリンに餌を与えないでください
10%越えとか書いてるとこでわかりそうなもんだ

122 :名無し不動さん:2009/10/20(火) 20:51:14 ID:???
>>120
そりゃあ30年位待ってれば上がるかもしれん
そんな先の事はわからん
とりあえず今現在は統計みる限り下がり続けてる
新築が下落し続けてるのに中古が下がらん理由はない

中古が上がる理論的な根拠があるのか?

123 :名無し不動さん:2009/10/20(火) 20:58:36 ID:???
>>122
相手は金券だ、まともな反応は返ってこない
餌やり中止

124 :名無し不動さん:2009/10/20(火) 23:18:10 ID:???
【政治】扶養・配偶者控除、住民税も廃止対象で検討 所得税に加え★2
http://tsushima.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1256046175/

【政治】 新規国債、最大の50兆円台。藤井財務相、「地球温暖化対策税」や国債発行言及…「国債>税収」は混乱期の1946年以来★3
http://tsushima.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1256014994/

【大阪】橋下知事「民主党のやり方に騙されてはいけない。赤字国債には断固反対。まずは人件費削減の徹底を」★2
http://tsushima.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1255748257/

125 :名無し不動さん:2009/10/21(水) 01:07:41 ID:3NG2n8xD
>>121
脳足りん

126 :名無し不動さん:2009/10/21(水) 01:10:57 ID:3NG2n8xD
>>122
いつまでも下がり続ける根拠はない。
底値で買えばベストじゃないか

127 :名無し不動さん:2009/10/21(水) 01:13:45 ID:3NG2n8xD
>>124
民主党はやがて壊滅する。
家庭でも収入が落ちるなら金を残すには節約しかない。

128 :名無し不動さん:2009/10/21(水) 01:13:57 ID:???
お前は超能力者なんだな

129 :103:2009/10/21(水) 01:45:14 ID:17rB5ngk
株は上がっても下がっても動かなくてもポジション持ってる以上は
悩みの種でしかないことに気付いた。

不動産は値定めは快感感じるくらい厳しいけど、いざ決まったら茶飲みながら
ハンコ押せばあとは売るタイミング考えなくていいから止められないのかな。


130 :名無し不動さん:2009/10/21(水) 01:52:27 ID:???
>>129
でも空室期間が半年超えてくるとイラつき始める

131 :名無し不動さん:2009/10/21(水) 16:40:06 ID:???
都心・城南で地価とマンション価格上昇

http://www.real-solution.biz/f_news/#2340

どうりでスレが下がってるハズだ(笑)

132 :名無し不動さん:2009/10/21(水) 16:46:31 ID:u4SwApR8
皆さん、利回り計算の時に、大規模修繕費用をどの程度盛り込んでますか?
中古マンションで表面利回りが高いものは殆どが数年の内に数千万〜億単位の外壁や排水給水管工事が計画されているにも関わらず、現状の積立金では赤字になってしまう。
こういった隠れた維持費を盛り込むと表面利回り18%でも実質利回りは5%以下になるものがほとんどなんですが。
それでもマンション投資をするメリットを教えて下さい。


133 :名無し不動さん:2009/10/21(水) 17:00:51 ID:???
>>132
バカじゃね?
マジでそう考えてるならアタマ悪いぞ 
会社じゃねぇんだから赤字にはならない 
それとも気のいいだれかがカネ貸してくれるのか?
出せる規模で修繕を行うに決まってるだろうが
カネが足りなきゃ延期するだけ
小さなマンションはどこも似たようなもんだ


134 :名無し不動さん:2009/10/21(水) 20:54:29 ID:u4SwApR8
赤字にならないはずがなってるんですよ。

実際に修繕費用を銀行から借金して収支がマイナスのマンションはあるし、
現状黒字でも数年以内に赤字転落で、一時持ち出し金が発生する予定になってるのは数件は確認しました。
全て、築20年以上の表面利が高く、管理状態は最高レベルのものばかりでしたが。

外壁は兎も角、給水排水管やエレベーターは金がないから先伸ばしと言うことはできないのでは?

皆さんは、購入前に長期修繕計画を確認してますか?

135 :名無し不動さん:2009/10/21(水) 21:04:47 ID:???
>>134
持ち出し金て何?
どこから持ち出すんだ?

136 :名無し不動さん:2009/10/21(水) 21:51:21 ID:???
>>134
今どこに住んでんの?

余程のことがない限り、修繕は最低限で済ませる
戸建やマンションに住んでいても、少々の不具合なら
応急処置とか小手先の修繕でその場を凌ぐだろ、普通

実質で15%あれば、3年も経てばそれなりの修繕ができるよ。


137 :名無し不動さん:2009/10/21(水) 21:55:37 ID:???
都市伝説の中

138 :名無し不動さん:2009/10/21(水) 21:56:51 ID:u4SwApR8
積立金で足りなければ区分オーナーに別途請求されるのが一時持ち出し金。数十万にはなります。

管理組合の議決ですから自分1人が嫌でも払わないと行けませんよ。

この費用を見込むと利回りは激減するんですよ。

考慮されてませんか?

139 :名無し不動さん:2009/10/21(水) 22:04:45 ID:u4SwApR8
都市伝説レベルの話ではないですよ。
首都圏の主要駅物件を10件前後は調査した結果の話ですからね。

現状で赤字でなければ重要事項説明の義務も業者にはありませんから、
修繕計画の落とし穴があまり知られていないのかな?


140 :名無し不動さん:2009/10/21(水) 22:05:29 ID:???
見積りというコトバを知らんのかね
赤字になる修繕の発注がフツ〜の総会で承認されると思うのかい?
脳内じゃあなくとりあえずリアルで一戸買って総会出てみるんだな
常識外れで話にならんよ(笑

141 :名無し不動さん:2009/10/21(水) 22:16:28 ID:???
>>139
管理会社に管理丸投げしてるような
池沼組合は結構ある。
そういう悪質管理会社に大規模修繕も
丸投げすると実コストの3倍程度で
関連会社に発注してくれるから大赤字
になる可能性はある。
モチロン管理会社は大儲けだがそんな
池沼組合は自業自得。

142 :名無し不動さん:2009/10/21(水) 22:19:51 ID:u4SwApR8
業者さんかな?w

買い手なら修繕積立金のからくりへの警鐘に
そんな反応をするとは思えませんが。

買う前に、長期修繕計画は確認するべきです。
赤字に転落しなくとも買った後に修繕積立金が倍になるケースはかなりあります。
毎月発生する維持費の少しの変化で想定していた実質利回りは大きく下落しますよ。


143 :名無し不動さん:2009/10/21(水) 22:23:05 ID:???
>>142
そもそも居住用と投資用とで修繕を含めた維持管理コストの考え方が違うのだよ

144 :名無し不動さん:2009/10/21(水) 22:30:50 ID:u4SwApR8
調査対象は全てワンルームかそれに近い物件で投資目的のオーナーが多いマンションですが。

そもそも管理状態が平均以下の物件にこれから先も投資価値はありますか?


145 :名無し不動さん:2009/10/21(水) 22:32:08 ID:???
>>142
修繕積立金のカラクリって何?
私は見た? って感じかな
ここはリアルオナも多いがガチでみな苦笑してると思うぞ

146 :名無し不動さん:2009/10/21(水) 22:37:41 ID:???
修繕が必要だけどしてないマンションは山ほどあるけど
やって赤字になってる所なんてきいたことネエよ

147 :名無し不動さん:2009/10/21(水) 22:49:06 ID:???
苦笑 (^_^;)

148 :名無し不動さん:2009/10/21(水) 22:49:38 ID:u4SwApR8
確かに実状赤字は稀です。
でも昭和物件で管理状態がいいものは近い内に修繕費アップか
赤字転落になる予定のものが殆どだという現状なんですよ。

お金持ちのあなたには利率が低くなることなど関係ないことかも知れませんがね。

149 :名無し不動さん:2009/10/21(水) 22:53:05 ID:k4/IVFmJ
修繕計画まで確認はしていないけど、修繕積立金の残高と現在の管理費、修繕積立金の金額、
それと大規模修繕をやったのか、これからか程度は一応確認している。詳細じゃないけどね。

赤字?というか、大規模修繕の一時金が必要になるのは、戸数が少ないタイプか、異常に修繕積立金が少ない
タイプなのではないかな?なかには、月1000円以下なんて物件もあるから、1000円としても年間12000円/戸
20年で24万/戸しか積み立ててない場合なんかは厳しいだろうね。
ただ、マンションを新築で購入した方なら、最初に修繕積み立て金の一時金を購入時10万以上の単位で支払っているから、たいていの
大手の大規模マンションだったら、ものすごく不足している事は少ないと思う。

逆に考えたら前の持ち主が、何年も共有部分の修繕費用を積み立ててくれているとも考えられるんだな。

漏れの福岡の物件(50戸くらい)もこないだ大規模修繕したけど、工事費用がたりなくて、リース会社に1000万くらい借金していたけど、
修繕積立金が約1000円増額になって、5年で返済する予定になっているよ。

マンションよりアパートの方が、中古で買うと修繕の方の積立金なく全額自己負担だからたいへんじゃないかな?

まぁ、地域によっては管理費、修繕積立金が滞納だらけで終わっているマンションもあるみたいだから、要注意だけど
普通の物件なら大丈夫だと思うよ。
一応、複数の不動産屋に物件の評判を聞いてみるとかすると良いかもしれない。

150 :名無し不動さん:2009/10/21(水) 23:08:03 ID:u4SwApR8
>149さん具体的なお話有難うございました。
因みに、お持ちの実質利回りはいかがですか?
東海道沿線で業者販売の投資物件だと修繕費考慮して実質利回りは3%から6%です。

151 :名無し不動さん:2009/10/21(水) 23:33:59 ID:k4/IVFmJ

固定資産税、損害保険、修繕費(内装、クーラー交換とか)、不動産屋の管理費や広告料などの経費を全部いれると実質5.5%位かな。

いわゆる一般的な実質利回り、つまり

(家賃−(管理費+修繕積立金+固定資産税))/(物件価格+取得費用)だと、8%ちょっとくらい

S63〜平成3年くらいの物件です。


152 :名無し不動さん:2009/10/21(水) 23:35:47 ID:k4/IVFmJ
だから、築古だと、表面で12%以上ないとつらいですよ。

あと、借金して購入する物ではないかと。


153 :名無し不動さん:2009/10/21(水) 23:45:07 ID:iwg1VRqv
表面15%超えてても、修繕費の上昇分等を積み上げていくと、
実質5%くらいになるよ。

154 :名無し不動さん:2009/10/21(水) 23:51:09 ID:u4SwApR8
>151
なるほどやはり5%位ですか。
地方投資も考えましたが、甘くはないですね。

参考なりました。有難うございます。


155 :名無し不動さん:2009/10/22(木) 00:02:38 ID:fPmnaMkR
>>141
それ、最近、百獣の王ブランドの物件で見ましたw
系列の会社が管理会社だから、修繕計画がめちゃセレブ仕様だった
物件自体は大したことない古いもんだけど。外壁はタイルで立派だから。


156 :名無し不動さん:2009/10/22(木) 00:17:33 ID:???
【政治】扶養・配偶者控除 住民税も控除廃止で検討 所得税に加え★7
http://tsushima.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1256102349/

【社会】 母子加算で「沖縄旅行」「回転寿司40皿」…「生活保護世帯の方が、贅沢な暮らししてる?」と疑問の声も★4
http://tsushima.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1256116915/

【日弁連】生活保護手続き支援、利用急増 財源不足の恐れ
http://tsushima.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1255961294/

【政治】 新規国債、最大の50兆円台。藤井財務相、「地球温暖化対策税」や国債発行言及…「国債>税収」は戦後混乱期の1946年以来★4
http://tsushima.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1256033677/

【大阪】橋下知事「民主党のやり方に騙されてはいけない。赤字国債には断固反対。まずは人件費削減の徹底を」★2
http://tsushima.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1255748257/

【経済】政界きっての資産家、鳩山首相の財布の中身を分析 株の配当金5800万、銀行利息1300万が毎年懐に
http://tsushima.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1256106397/

157 :名無し不動さん:2009/10/22(木) 00:27:57 ID:???
>>148
検討段階で、管理会社の重要事項調査報告書見れば、当面の大規模修繕の予定や
管・積の金額変更予定、現在の積み立て額(大規模やったばっかで▲の積立金額出てる事もある)
位は最低でも分かるよ。
総会に毎年理事長1人しか出席者いないなんてザラだし、結局、組合がちゃんと機能してるかどうかが一番大きいと思うけど。

158 :名無し不動さん:2009/10/22(木) 00:55:55 ID:DHfOR9FH
だから、調査したら数年後に赤字になるか修繕費アップになるのが殆どだったと言う話なんですってば。

表面15%以上でも実質は大きく下がりほんの数%のものが殆どなのに
なんでマンション投資なのか理由が知りたいって話です。

修繕費なんか都市伝説だとか素人扱いでバカにしてる人もいますけど。
各物件を細かく調査してる側からしたら、リスク高いわりにはリターンが少なすぎて、不思議なんですよ。

実は、福岡のオーナーさんのような一時金等全経費盛り込み済みで投資してる方は少数派で、
表面利回りと一般的な実質利回りの計算だけでウハウハしてる人が大半なんですかね?



159 :名無し不動さん:2009/10/22(木) 01:13:31 ID:???
体感でだけど、表面利回りと一般的な実質利回りの計算だけでウハウハしてる人が多いのは確かだと思うし、
上の、都市伝説は言いすぎとしても一時金徴収してまで投資のワンルで大規模やるケースはレアだと思いますよ。
>>141さんの話しじゃないけど、組合がまともに機能してないのいいことに、キックバック目当てに
理事長や業者が無理やり修繕に持ち込んでく事もある。
もしかすると昭和50年代の物件とかを多く調査したのかな、と思うけど、年代やマンションの銘柄でも
傾向が顕著に出やすいですよ。潰れた会社の物件は管理会社が替わってさらに無茶苦茶になってたりって
のも多いし。


160 :名無し不動さん:2009/10/22(木) 01:18:28 ID:KXZ5mFkg
北海道あたりの築30年ものだと、見た目の賃料が安いけど、管理費、修繕積立金を入居者負担にしている場合が
結構あるからそういうやり方もあるのかなと。入居者がいる間は安心できるし。

最近は管理組合に熱心な人もいるので(主に退職金オーナー軍団だが)、そういう人がいると心強い。
管理費が妙に高くて修繕積立金が1000円以下なんて物件はやめた方が良いと思う。
でも、共用部分の大規模でいきなり高額な修繕一時金はないと思うけど。払えないだろうから。
そういう物件はスラム化しちゃうな。

なんでマンション投資かというと、アパートより管理が楽だし、現金買いだから区分になっちゃう。
くさってもRCだしね。

現状の定期預金金利なんかをかんがたら5%はそんなに悪い投資ではないと思うが、

売り時(逃げ時)が難しいのが悩みだな。


161 :名無し不動さん:2009/10/22(木) 01:27:23 ID:KXZ5mFkg
あ、修繕費って内装とかクーラー交換とか温水器交換の事かな?

クーラーは7万くらい、温水器は15万くらい見ないとだめだから、これに内装10万があると、
そのときのその部屋は確かに赤字になるけど
これは設備だし10年、15年もつものだから、仕方ないんじゃないかな?

だから、経営の安定にはやはり10室は欲しいね。
その部屋単独で赤でも全体は入居者さえいれば黒字だし。

設備は計画的に交換するか、壊れてもあわてないようにお金を残しておかないとだめだよ。
入居者に迷惑かけちゃうから。

漏れは、クーラーは夏にこわれたら大変だし、内装もからむから、退去のタイミングで早めの交換、
温水器は壊れてからときめているよ。



162 :名無し不動さん:2009/10/22(木) 01:27:44 ID:???
続き
>>151さんみたいなに、あくまで目安・傾向で、結果何%位になった
って話しはできても、不確定要素をどの位とは言いにくいですよね。
入居者が基地外で、追い出すのに金かかる事だって有り得るし。
不動産投資は不確定要素が多いから、化ける事も大損する事もあるわけで、
その要素をひとつでも知りたい、備えたいってのは分かりますが・・。


163 :名無し不動さん:2009/10/22(木) 01:32:41 ID:DHfOR9FH
中古ワンルーム投資だと数年以内に短期売が基本なのかなとも思うんですが、
それはそれで価格下落リスクまでをも見込むと、7〜8%のリートにも太刀打ち出来ないですよね。

はぁ、やっぱり中古マンション投資には旨味がないのかなorz



164 :名無し不動さん:2009/10/22(木) 01:46:27 ID:fPmnaMkR
>>161
ここで挙がってるのは、共有部分の修繕費の話。
専有部分なら、細かい金額まで予測可能だがね。

共有部分は、実際どうなるか完璧な予測は難しい。
管理業者に電話でさらっと問い合わせても、その時にならないとどうなるかわかりません
とか、平気でぬかしてくる。

でも、理事長がバックマージン貰うって酷いなぁ。
理事長が積立金横領して逃げたって話もあるし、バックマージンくらいなら可愛いもんなのかな。





165 :名無し不動さん:2009/10/22(木) 01:51:45 ID:fPmnaMkR
そう言えば、業者に聞いたけど、
一時期、ワンルーム投資が流行って、勢いで買ったけどやっぱり割りあわないと気づいて、
面倒くさくなった奴らが沢山いるからいっぱい売りに出てるんだって。w
スレタイ通りの展開なんだよ。実際。

んで、自分が騙された時と同じように、表面利回り○○%とか言って
素人を騙して売り抜けようとしているみたい。www

166 :名無し不動さん:2009/10/22(木) 01:56:10 ID:???
短期売なら尚更運の要素が強くなる、複数戸で廻すのは確かに安定化しやすいけど
やっぱり購入にも備えにも現生かなり必要。
数年前のプチ大家ブームの時には、なけなしの現金はたいて株なんかの利回り感覚で買って、
諸々問題や出費が出た時こんなはずじゃ・・って人多かったね。
利回りって単なる目安に過ぎないのに。

167 :名無し不動さん:2009/10/22(木) 02:01:24 ID:fPmnaMkR
>>166
それでも、マンション経営続けますか?美味しいですか?


168 :名無し不動さん:2009/10/22(木) 02:11:00 ID:???
>>167
ある程度の不確定要素は理解して備えてるつもりだし、買値さえ間違わなければ、
5年も廻せば捨て値で売っても最低元はとれるくらいにはしてる。
でもおっしゃる様にやばそうな物件は早めに売り抜けた。
ただ、上の方に出てきた旅行積み立てさんが目指す、いわゆる不労所得でウハウハ、
って感じじゃないなぁ。手間を惜しまなければ上手くいく確率は上がると思うけど
正直色々めんどくさい。

169 :名無し不動さん:2009/10/22(木) 02:20:24 ID:DHfOR9FH
>162
投資目的なのに、将来の修繕費を見積もらない、想定しうる出費を洗い出さないでやるんですか?

テクニカルやファンダほったらかしの株取引みたいなものですか

それにしては面倒臭いしローリターンですね

170 :名無し不動さん:2009/10/22(木) 02:21:14 ID:???
5年先10年先の投資か。
みなさんはまだ若いの?

171 :名無し不動さん:2009/10/22(木) 02:53:43 ID:3WVgDInQ
八王子見て来た 駅前は発展してるし地方より全然都会だよ。
不労所得増やすぞ〜

172 :名無し不動さん:2009/10/22(木) 03:23:05 ID:KXZ5mFkg
151だけど、
この数字5.5%くらいという数字は固定資産税、取得税までいれて計算しているから、そんなに悪い数字ではないぞ。
固定資産税、取得税を抜けば、だいたい6.5%以上の利回りだよ。

まだ初めたての時は、不動産を取得したときの経費、
つまり仲介手数料とか登記費用、取得税などの負担がかなりの額(物件価格の8%位が目安と言われている)
あるから赤字が当たり前だよ。

ほとんど手がかからないわりに、安定した収入になるから、株などのリスクが高めの投資にくらべてもメリットあるよ。

なので本業+株+不動産の3本柱をお薦めする。

漏れの場合は、父親の介護があるから、仕方なく始めた側面もあるが、

今の経済情勢を思うと、本業がしっかりしているうちに、少額でもいいから副収入をなにかしら得ることをお薦めする。



173 :名無し不動さん:2009/10/22(木) 04:23:37 ID:DHfOR9FH
必要経費を考慮しない利回りに何の意味があるんですか?
不動産屋に騙されてますよ。
例えば5%の利益が目標ならfX

174 :名無し不動さん:2009/10/22(木) 04:37:05 ID:DHfOR9FH
5%ならFxでドル円レバ5倍で、1円の差益を一年に一度だけ揚げればそれだけで越えますね。

10円は動く相場ですから難しいことではないでしょう。
一年にたった一度売買するだけですよ。

不動産投資やるなら大規模修繕費や売り損リスクまで見込んだ実質利回りが最低でもリートを越えなければ魅力はないと思いますが。

左団扇神話が不動産市場を高値高リスク市場のままにしているんでしょうか。



175 :名無し不動さん:2009/10/22(木) 05:10:14 ID:a/VmtUS4
だから所帯用の賃貸が増えるんでしょ

1K1Rは学生、低所得者、刑務所上がりとか金回りの悪い単身者ばかりが対象になる
敷地面積にたいしての利益率は段違いに高いが
入居期間が平均4〜5年の短期間

・入居者集めを毎年の様に行わないといけない
・入居者の質が悪いため改装費等は増える計算


その点
3K以上の所帯用物件は
子供持ちと言う事もあり入居期間が10年強 上手くいけば回収期間である20年、30年と住み続けて貰える可能性も出て来る

その点敷地面積に対する利益率は単身者用物件に比べて半分〜1/3程度だけどな・・・・・



176 :名無し不動さん:2009/10/22(木) 05:23:19 ID:a/VmtUS4
>>174
だから期待値なんでしょうよ

国民皆持家を銀行は許さないからさ
建築会社の仕事収入、銀行の建付時の貸出利益等色々問題があるんよ

そう言うのがあるから持家化を阻止している

人口に比べて賃貸物件数はアホみたいに多すぎるから
空き部屋が増えるって言うのは当たり前っちゃ当たり前だしね



株式の長期保有で配当金狙いと同じで
この手の投資は長期的に断続して利益を得られる事が一番の目的なんだよ

一攫千金狙うなら投資じゃなくカジノでも行けば良いんじゃないの?

177 :名無し不動さん:2009/10/22(木) 07:45:31 ID:2aq1QV1B
いやー 俺もこの業界ながいんだが、これ自分でも買うな〜、イケル物件だな、儲かる物件だな、なんてのは滅多にないからな。

実際に自分で買った物件もあるけども、、自分で使わないならば、ただでもいらんような物件も多いね。
俺の場合は現況の利回りや状況や価格はあまり見ない。その前に主要駅や国道や主要施設から300m以内かとか需給ギャップとか他にも10くらいの基準がある。

金がない、あるいは専門家でないとか、フルローンやオーバーローンでやるとか、中古ワンルームとかを考えてるなら、「基本的には」不動産投資とかはやめたほうがいいと思うよ。

178 :名無し不動さん:2009/10/22(木) 09:48:55 ID:3WVgDInQ
表面利回り15%以上で管理費と修繕積立金安めのワンルームマンションなら絶対手取り利回り10%超えするだろ

179 :名無し不動さん:2009/10/22(木) 10:35:26 ID:???
室内修繕も共用部大規模修繕もなければな

180 :名無し不動さん:2009/10/22(木) 10:50:03 ID:2aq1QV1B
いやー、つーか、まず空室率設定が甘すぎるよね。
あと家賃設定と減額率も甘いやね。

10年もやれば大小のトラブルや出費は必ずあるという事も知らない人多いしね。

滞納対策もしてるのかどうか、、不動産も基本は自分で仲介管理会社を興して儲けるべきだな。ひとさまに管理費や委託料を払ってたら利益の2〜5割は食われちゃうよ。

手数料とかで儲けながら待ち&持ち。

181 :名無し不動さん:2009/10/22(木) 11:03:56 ID:DHfOR9FH
>178
不動産やの話を鵜呑みですか?
ちょっと調べれば、築古マンションなら一般的な経費以上の経費が出ることは予測付きますよ。
空室率をギリギリまで下げた設定でも実質利回りは5%前後です。

182 :名無し不動さん:2009/10/22(木) 11:13:48 ID:fPmnaMkR
>>180
全く、仰る通り。ここ最近の首都圏の家賃下落は凄い。
ワンルームで、5000円から1万円の下落してる。
その上、敷金、礼金、更新料さえもまともに見込めない。
現状賃貸中の物件の賃料を見ると、大抵、最近の賃貸相場を大幅に超えていて、
更新時に減額を求められる可能性や空室になる可能性が高いものばかりだし。
投資用不動産サイトに出ている物件の想定賃料なんて、アホかと思うような設定にしてあるから
表面が20%越えとか、ゴロゴロしてますけど、詐欺物件しかないしね。

利率10%未満なぞ、一攫千金を狙うレベルの話ではないのに、
5%さえ取るのが難しいのが実情。


183 :名無し不動さん:2009/10/22(木) 11:32:19 ID:3WVgDInQ
>>175
はずれ
ワンルーム住みのやつはフリーター 契約社員 安月給サラリーマンもいる おとなしく住み続けるやついる

184 :名無し不動さん:2009/10/22(木) 11:35:05 ID:3WVgDInQ
>>181
具体的経費の金額提示してくれよ。
そんなにすぐ補修や壊れるもんじゃないし、ボロアパートずっと住み続けてるやついるよ

185 :名無し不動さん:2009/10/22(木) 11:37:15 ID:3WVgDInQ
>>182
詐欺もあるが賃貸中の表面利回りだから嘘ではないんでは?
家賃から管理費修繕積立金を引いて固定資産税を引いたら手取り利回り10%超えはある

186 :名無し不動さん:2009/10/22(木) 11:49:41 ID:fPmnaMkR
>>185
業者が提示してくる税金、管理費、積立金を計算するだけでは意味ないんだって話。

空室率、リフォーム、賃貸管理広告費(マンション管理費とは別物)、長期修繕計画に出てくる
共有部分の修繕費、数年で売却ならその損失分まで。
特殊なトラブルを省いただけでも、最低限これだけの費用見積は要るんじゃない。



187 :名無し不動さん:2009/10/22(木) 11:53:42 ID:KXZ5mFkg
>>176

>株式の長期保有で配当金狙いと同じで
>この手の投資は長期的に断続して利益を得られる事が一番の目的なんだよ

禿同

年5.5%の純利益って、実は下手な事業より利益率高いんだけど。

1000万で55万
2000万で110万
3000万で165万
4000万で220万
5000万で275万
手元に残るんだよ。

税金だって、減価償却費や青色申告控除を認めてもらえるから、そんなにかからないし、
携帯電話やパソコンやデジカメ、業務用ソフトも経費で買えるから、メリットあるよ。


188 :名無し不動さん:2009/10/22(木) 11:57:48 ID:???
>>186
バカだな
最も楽観的に考えた場合の利回りを計算することは充分意味がある

必ず空室になるとは限らない
必ずリフォームするとは限らない
必ず賃貸管理広告費が発生するとは限らない
必ず大規模修繕を行うとは限らない
必ず売却損が発生するとは限らない

お前の指摘するようなリスクに100%発生するものは存在しない。

国債だって通貨だって国が破綻すれば紙屑という事も理解できないのか?
核爆弾一発で明日にでも起こり得るんだぞ

189 :名無し不動さん:2009/10/22(木) 12:20:44 ID:DHfOR9FH
世の中、楽観的な人がこんなにいるお陰で業者がウハウハなんですね。

騙されたから騙して売り抜けたい人も沢山居るみたいだし プッ

190 :名無し不動さん:2009/10/22(木) 12:26:12 ID:2aq1QV1B
儲かる物件ならね、借り入れしてでも自分で買うけどね。なかなか、

ただでもいらねーや、そんなのはたくさんあるけどなー、、、。

いまはみんな厳しく見るし投資家もレベル高いから
待っててもなかなか良いのが出てこない。

面倒でも自分の足で探すのが1番と思ってる。

東京、北海道、香港、オーストラリア、カナダ、インドネシア、上海、南アフリカ、沖縄、ブラジル、

この2年たくさん行ったよ

191 :名無し不動さん:2009/10/22(木) 12:39:49 ID:???
>>190
全部観光地じゃねえか(笑) 

そもそもセンスがねえんだよ



192 :名無し不動さん:2009/10/22(木) 12:50:22 ID:???
>>189
業者はウハウハどころかバタバタ潰れてるぞバカチン

193 :名無し不動さん:2009/10/22(木) 13:10:28 ID:???
>>190
リゾマンは30年遅れ

194 :名無し不動さん:2009/10/22(木) 13:25:07 ID:2aq1QV1B
いやー、リゾートがさブリッグスの富裕層どもに売れるんじゃねーかとw

原野売り付けるよりはいーじゃない?w

まあ実際、観光兼ねてマス、、、スンマセン、、、

195 :名無し不動さん:2009/10/22(木) 13:54:04 ID:KXZ5mFkg
リゾマンだけはやめとけ。
賃借人いないから。

それに管理費がべらぼうな物件が多い。


196 :名無し不動さん:2009/10/22(木) 13:57:09 ID:KXZ5mFkg
ネガちゃんに言いたいんだけど、絶対儲かる投資ってないし、
リスクをまともに全部考えていたら投資先なんてどこにもないよ。

なにしろリーマンやGMが倒産する時代だぜ!?
株やFXは、投資を失敗したら0だけど、ワンルームマンション1部屋だったっら
賃借人いなくても、少なくともぼろ物件だけは残るから、秘密基地とか、結婚したときの自分の書斎代わりの用途になるぜ。



197 :名無し不動さん:2009/10/22(木) 13:59:25 ID:KXZ5mFkg
196だが、補足すると

セレブ・・・六本木ヒルズレジデンスで芸能人とやりコン

漏れ達・・・賃借人が住まないぼろワンルームでDVD見てオナヌー

人生ってこんなもんだろ?


198 :名無し不動さん:2009/10/22(木) 14:12:57 ID:DHfOR9FH
ボロ中古区分所有で大家気取りになることで幸せのつもりと言うのは良く分かったわ。

不動産屋数件廻って、本物投資物件がネットなんかじゃ見付かることはないとは分かってはいたがね。
あれに騙される奴が居るから商売成り立つ訳な

199 :名無し不動さん:2009/10/22(木) 14:34:30 ID:???
>>198
だから成り立ってネエよ
大会社から町の不動産屋までバッタバッタ潰れてんのも知らねえのか
こもってネエでちったあ現実をミロ

200 :名無し不動さん:2009/10/22(木) 14:50:07 ID:fPmnaMkR
>>199
煽ってるだけなんだから一々突っ込むなよw
潰れてるの知らない奴が経費云々言うわけないだろ。
そんなことも知らなけりゃ、表面利回りでウハウハして衝動買いするってw


201 :名無し不動さん:2009/10/22(木) 15:31:11 ID:???
>>200
まあとにかくお前はバイト先を見つける事が先だね

202 :名無し不動さん:2009/10/22(木) 18:29:35 ID:lTdvuYav
>>197
一緒にスンナ
オレは年収500、独身30だが吉原高級NSソープいってるわい!
オナニーもするが

203 :名無し不動さん:2009/10/22(木) 19:16:23 ID:3WVgDInQ
>>186
一番は空室率だと思うが常時ほぼ入居してるなら損はしないと思う
あと更新か再契約の時に1か月分敷金償却すれば長く住んでるやつも問題なし
修繕積立金は前賃貸人を引き継ぐ

204 :名無し不動さん:2009/10/22(木) 19:19:23 ID:3WVgDInQ
>>187
株の場合ずっと保有して時価目減りしてるやつ大半だし、不動産ほど利回りよくないよ。

205 :名無し不動さん:2009/10/22(木) 19:42:12 ID:???
で、何が一番儲かるの?

206 :名無し不動さん:2009/10/22(木) 19:49:12 ID:???

パチンコ

207 :名無し不動さん:2009/10/22(木) 20:46:22 ID:KXZ5mFkg
>>202
いやだから、その泡御殿へ行くお金がワンルームに化けたというわけだ。



208 :名無し不動さん:2009/10/22(木) 20:47:17 ID:KXZ5mFkg
>>205
引きこもって、何もしない事かな

209 :名無し不動さん:2009/10/22(木) 20:57:28 ID:KXZ5mFkg
>>198

ばかだなぁ・・・。こんなメリットだってあるんだぜ。

キャバで

キャバ嬢 「なんのお仕事ですか?」
漏れ    「一応、大家やっています。マンションいくつかあるんだ。
        あっ、サラリーマンもやっているよ。暇すぎだから。
        大家業から見ると、サラリーマンってあんな給料で良くやっていると思うよ。本当大変」
キャバ嬢 「すごいですね、マンション見てみたい」
漏れ    「空き物件があったら、今度見せるよ。住む?六本木や新宿にも物件もっているし(脳内だけど)」
キャバ嬢 「是非見せてください」

というメリットだってある。

あとは、速攻六本木か新宿で賃貸物件契約して連れ込み成功!
という事だって、なくはないんだぞ。たぶん。

たんなるキモヲタの漏れだって、マンション数戸あるだけで、セレブっぽく見えるだろ?
高級外車より全然効果あるんだけど。

210 :名無し不動さん:2009/10/22(木) 21:15:27 ID:DHfOR9FH
不動産投資の代わりとして株やFXやるなら長期保有は厳禁。
年利数%の利益揚げるだけなら長くても1週間で利確。
数分で利確できるチャンスもしょっちゅうある。
このトレードを年にたったの一度やるだけだよ。

欲掻いて利幅を求めると大失敗するからな。

不動産投資家は最初からデカイ利益を諦めてるんだから
これくらいのことは出来るでしょ?

なんちゃって大家家業はほんま馬鹿らしいわ

211 :名無し不動さん:2009/10/22(木) 21:23:44 ID:3WVgDInQ
>>205
能力あって成功するなら経営者 経営者が一番儲る
凡人は給与所得オンリー

212 :名無し不動さん:2009/10/22(木) 21:25:58 ID:3WVgDInQ
あと儲るのは金とかプラチナが大暴落したとき円に余裕あれば躊躇せず買う事
やがて絶対上がる

213 :名無し不動さん:2009/10/22(木) 21:54:40 ID:???
でたな脳内後出しトレーダーww

214 :名無し不動さん:2009/10/22(木) 22:11:38 ID:2aq1QV1B
相場はな ありゃだめだ人生おかしくする

麻薬といっしょだ。

215 :名無し不動さん:2009/10/22(木) 23:06:42 ID:3WVgDInQ
不労所得を増やす これは格好いいよ。
凡人や金欠はギャンブルには興味あるけどな

216 :名無し不動さん:2009/10/22(木) 23:08:57 ID:KXZ5mFkg
>>210
大家業で生活している人はたくさんいるが・・・
デイトレで生活している人って、あまり聞いたことがないんだよなぁ?
BNFだって、結局不動産買ったじゃん。

217 :名無し不動さん:2009/10/22(木) 23:45:17 ID:???
最初に出る利回りがMAXの期待値で、勿論必要経費はチェックするが、その項目と
最悪のケース考えると172さんの様な所に大体は落ち着くけど、最悪って何?って
話しなら、入居者が悪質滞納常習犯・自殺・事故・地震・核爆弾みたいのも可能性0
ではないから。どれだけのリターン期待するか、手間をかけられるかにもよるでしょ。



218 :名無し不動さん:2009/10/23(金) 00:10:28 ID:XAk0+MBD
デイトレやってちゃ儲かりましぇん
たったの5%の手堅い利率で満足するんだから
年に一度か二度のトレードだけで数%抜けば。
売買してない間は流動資金だし、数倍程度の低いレバでやれば強制ロスカットもないし、
不動産で同じ利益揚げるのに必要な資金の数分の1で済みますがね

実質10%行かない不動産投資のメリットがはっきり見えて来ませんね。
興味はあるけど、割りに合わな過ぎて。

カッコいいイメージだけでやるの?


219 :名無し不動さん:2009/10/23(金) 00:13:13 ID:XAk0+MBD
リスクマネージメントが出来てない時点で、不動産も十分ギャンブル

220 :名無し不動さん:2009/10/23(金) 00:55:22 ID:areJ8e1i
いやー 株もFXも先物も債券も 相場はみんな同じ弱点持ってるからなあ。

基本、手数料払う側はギャンブルの参加者なんだよね。ここではとても書ききれないが

やめたほうが無難です。 株の専業が、なぜあんなに少ないのか、長くても10年も続かないのか、 そこには理論的な理由がたくさんあるんですよ。

221 :名無し不動さん:2009/10/23(金) 01:12:06 ID:areJ8e1i
年率5%じゃないんだな。

自己資金300万円で、3000万円の中古アパートをローンで買う。リフォーム資金や諸費用も含む。
合計3300万円、まあよくある話だ

年間純利益が100万円とすると、、、
自己資金に対しては年間33%の利益なわけだ。しかも計算できる利率。

ただし10年後には利益が0〜50万円くらいかもしれないけどね。

そして、またリフォームしてくのか、壊して土地が残るのか、丸ごと売るのか

またここで腕が問われるわけだが。だが自己資金にたいする利回りはたいしたものになってるはずだよ

なぜならうまくまわってたら10年後には物件も増えてるはずだからね

まさに複利 バランスシートがちゃんとしてれば、また借り入れは信用であり資産なんだとわかっていれば、できるんだな

222 :名無し不動さん:2009/10/23(金) 01:28:16 ID:rnkBRPc/
株式が手堅いと勘違いしている人に言いたいが

株式投資でもうけたら不動産に資金を分散投資する人が大多数。

不動産投資している人のほとんどは株式投資は経験しているし、リスクを熟知している。

だから、比較的確実な収入として、不動産に分散投資するようになるのだ。

株式投資やFXの方が簡単、安定なんて言うのは絵空事。

218みたいに資金がすくなければたった5%という感覚なんだろうけど、

1億だったら年500万、10億だったら年5000万の純利益なんだけど?

サラリーマンの属性で、銀行に株に投資したい、俺なら年10%は稼げるから1億貸してくれと交渉してみたら?

不動産投資で1億円フルローンは時期がよければサラリーマンの属性でも貸してくれる事を考えても

どっちがリスクが高いかわかるだろう?

紙の資産と一応実物の資産の違いを理解しているかい?



223 :名無し不動さん:2009/10/23(金) 01:37:24 ID:rnkBRPc/
>数倍程度の低いレバでやれば強制ロスカットもないし

ん?信用取引口座持ってませんね。

224 :名無し不動さん:2009/10/23(金) 02:07:12 ID:XAk0+MBD
株式やらが手堅いとも思ってない。
ただ、中古ワンルーム投資も長期保有しちゃったら他と変わらん位不確実な上に低利回りじゃないですか。

株FXの話になるとどうも長期取引やデイトレとリンクされるみたいですが。
金融商品でもなんでもいいけど、兎に角流動性の高いものの超短期投資のメリットと
低利回り不動産の長期保有のデメリットを比べて
不動産投資が特段有利とは思えないんですよ。

一億あれば尚更。もっといい使い方が有るだろうに…
そもそも一棟と区分投資が同じ扱いはないでしょう。
中古区分ワンルームで融資してくれる銀行ないですよ。

業者も既にワンルーム投資は過去のことのような扱いなんですけどね。


225 :名無し不動さん:2009/10/23(金) 02:36:36 ID:XAk0+MBD
そもそも一億で買えるボロマンションじゃあ、5%も見込めそうにないしなぁ

空室率と修繕費膨大の悪夢に苛まれそう

226 :名無し不動さん:2009/10/23(金) 02:44:12 ID:???
>>224
>>中古区分ワンルームで融資してくれる銀行ないですよ。

ホントに禿しい脳内野郎だな

今日オレの持ってる築30年近い都内ワンルームの売却の契約に行ってきたが
買い手はMUFJから1500万超のフルローンとってきてたぞ

お前のような実取引を知らんバカは話にならん

227 :名無し不動さん:2009/10/23(金) 02:52:58 ID:XAk0+MBD
築30年で1500万のワンルーム…

そりゃ売り逃げれて良かったですねー


228 :名無し不動さん:2009/10/23(金) 03:28:55 ID:rnkBRPc/
>>226
立地が良い場所って築古しかないんだけど?

築浅で立地が良いのは、再開発ぐらいしかないでしょ。そういうのは高いしから、資金回収するのに気が遠くなるし。

不動産は立地が命。

築浅でも立地悪けりゃ誰も住まないが、築古でも立地よければ入居率が良い。

内装すれば、かなりきれいになるよ。30年ものでも。

もまえが普段食べている、駅前のラーメン屋なんて、築40年ものだぜ。

229 :名無し不動さん:2009/10/23(金) 03:34:38 ID:XAk0+MBD
幾ら立地良くても、1500万だと実質利回りは…??


230 :名無し不動さん:2009/10/23(金) 08:54:12 ID:eWbNq1gT
>>218
俺も種が少ないときはそう思ってた

231 :名無し不動さん:2009/10/23(金) 09:41:29 ID:???
 1億持っていれば銀行からあと5億引っ張って、参考価格(w 8億とかで売りに出てる
中古RC物件を5億に叩き、7000万は目先のリフォームと大規模修繕基金にあてる
なんていうことが可能だ。自己資金1億に対して5%といわず7−8%ローリスクで
まわすことも不可能ではない。
 つまり何が言いたいかというと、不動産投資は種の大きさが露骨に結果に反映する
んで、種300万が前提の話ならば、種が大きい場合の話を混ぜるのは適切でないと
思う、ということであったとさ。

232 :名無し不動さん:2009/10/23(金) 11:16:06 ID:???
このスレで聞くのもなんだけど、
タワマンを分譲貸している人っている?


233 :名無し不動さん:2009/10/23(金) 11:28:09 ID:???
>>232
ワンルームでも中古でもないが俺は湾岸ショックと言われてたときに誰も相手にしないようなのを
頼まれて3千代で仕込んだ
今は5千万で売れ売れとDMが来る 

27万で貸してたのが20万になっちゃったよ

234 :名無し不動さん:2009/10/23(金) 12:41:09 ID:XAk0+MBD
億単位の話ならカッコいいのか知らんが…w
一棟だと空室リスク高いし、実質5%行く物件なんかまず出回らない。
不動産でレバ上げて死んでんねんでぇ


235 :名無し不動さん:2009/10/23(金) 12:47:19 ID:???
区分で実質5%の方がないと思うけどな

236 :名無し不動さん:2009/10/23(金) 13:05:02 ID:???
>>233
このタイプは、利回りよりも資産性重視の投資だね。

人気のタワマンを上手く仕入れたら、低利回り覚悟で、
購入時とあまり変わらない値で、ひょっとすれば高く
売れるかもしれないんで、その点興味はある。


237 :名無し不動さん:2009/10/23(金) 13:13:59 ID:eWbNq1gT
結局さ、種多くなると一戸じゃ分散投資に値しないし
資金の行き場なくなるから当然一棟とかになるし、
お金持つってこと自体がリスクなわけだから
持てば持つほどそれなりのリスクは高まるし
その分リターンも見込めるってことでしょ。


238 :名無し不動さん:2009/10/23(金) 13:16:16 ID:eWbNq1gT
ローン組まなきゃ実質5%なんて楽でしょw
ローン組むから銀行の犬になるわけで。
まあ金がないなら不動産投資なんてするなってことだ。
金がないってことは身の丈以上のことして
結局問題が起こったら対処できねえんだからさ。

239 :名無し不動さん:2009/10/23(金) 13:17:06 ID:???
>>231
仮の話だけど
無職で1億もってた場合でも
5億借りれるの?

240 :名無し不動さん:2009/10/23(金) 13:17:57 ID:eWbNq1gT
借りれないよ

241 :名無し不動さん:2009/10/23(金) 13:18:48 ID:???
その額になると「人」に貸すんじゃなくて「事業」に対して貸すことになるから
5億の事業をやる時点で、無職ではなく事業者

242 :名無し不動さん:2009/10/23(金) 13:19:20 ID:???
でもサラリーマンで1億現金もてないよね
今時1億とかもてるのは、うさんくさい仕事やってて
表面上無職とかの連中の方が現金持ってるのでは?

243 :名無し不動さん:2009/10/23(金) 13:21:10 ID:???
種に対する5%ならローン組んだほうが楽だろ。
区分はうまく売り抜けないとキャピタルロスがでか過ぎだから
それでも難しいと思うけどな。

244 :名無し不動さん:2009/10/23(金) 13:23:37 ID:???
得意の株式投資なりFXで一億ぐらい軽く稼げるだろ(w

245 :名無し不動さん:2009/10/23(金) 13:33:45 ID:eWbNq1gT
サラリーマンでも1億持てるでしょ。
節制と孤独を徹底すれば。

246 :名無し不動さん:2009/10/23(金) 13:34:56 ID:???
>>245
そんな人生に意味はあるの?

247 :名無し不動さん:2009/10/23(金) 13:39:26 ID:eWbNq1gT
目的が1億とか不動産投資で不労所得だったらそれはそれで意味があるんじゃね?
普通の人と価値観が違えばそれはそれで楽しいのでは?
俺の友達に稼ぎを全部投資に回して全然遊ばない人いるけど、
女と遊んだりしなくてつまんなくない?って聞いたら、金貯めるのが趣味で楽しくてしかたないから全然OKだってさ。
いろんな人がいていろんな価値や意味があるんだから否定できなかったよ。

248 :名無し不動さん:2009/10/23(金) 13:41:57 ID:???
そうか、まあ今の若者は貯金が趣味らしいし。
預金封鎖とかあるかもしれんから
その場合使っておしたほうが楽しい人生だろうけど。

249 :名無し不動さん:2009/10/23(金) 13:51:43 ID:rnkBRPc/
ワンルームの利点は、
・立地が良い物件が多い、繁華街の中心や駅歩1分なんていくらでもある。土地だとこんな立地、僻地のJR駅くらいしかないぜ。
・管理丸投げだから、とりあえず手間かからない。副業で可能。
・1戸当たりが安いので現金買いがサラリーマンだってできる。ローン組まないから損することはあっても破綻することはない。
・1戸あたりが安いので、あちこちに分散投資できる。戸数を増やすのも1戸単位だから、簡単。
・修繕積立金を前の所有者から引き継げる。
・個人事業主になれる。わずかだけど経費が使える


欠点は
・売却は今のご時世では譲渡損。物件価格が下がりやすい。なので、家賃である程度補填するイメージ。
 もっとも、どの不動産も株も最近はそんなのばっかりなので・・・。
 ただ、譲渡損もやりようによっては、税制でメリットあり。
・立て替えがしにくい。漏れは、超良い立地の築古おんぼろワンルームを立て替えねらいで安値で所有しようかと画策してるが、
 どうなんだろう?でも、そういう物件なら赤坂とか六本木も所有できるから、とりあえず秘密基地だな。


250 :名無し不動さん:2009/10/23(金) 14:27:23 ID:XAk0+MBD
一棟でもキャピタルロスは激しよ
実質5%にしようと思ったら、表面15%行ってないと難しいけど
そんなの一棟じゃ出ないし、出てても想定賃料が詐欺だから

駅近 管理良好 常時満室高利回り
が揃った超優良一棟なんか一生出くわさないだろうが
区分を買い重ねるのは簡単に出来る

ただし、その区分でさえ実質たったの5%だからw
表面利回りは高いのにねぇ

251 :名無し不動さん:2009/10/23(金) 14:29:50 ID:???
皆考えてることに大して差はないので
立地が良い築古おんぼろワンルームはそれなりにお高い

252 :名無し不動さん:2009/10/23(金) 14:31:42 ID:???
中古マンションも責任感ない住人ばっかで大変だわ

253 :名無し不動さん:2009/10/23(金) 14:42:14 ID:areJ8e1i
おれは仕事上のあれで、ほとんど無料(数万円から数十万円)でもらった物件や土地がいくつかあるが、
毎年の管理の手間暇や税金やら草刈りやらがめんどい、
まあ不動産が趣味だからいいんだけどさ。

固税だけで年間450万円だもん。所得税やらリフォームやら借り入れ金利いれたら、利益の半分〜7割以上が税金と管理費と金利というのが不動産事業だからなw 

全部駅から600b以内、常時95%〜満室でもこれだから。まあおいしいってこたーないよね。普通の仕事や事業と同じでしょ

254 :名無し不動さん:2009/10/23(金) 14:42:31 ID:???
住人だけでなく投資オーナーもだよ

255 :名無し不動さん:2009/10/23(金) 14:53:06 ID:???
それは持ってる場所が田舎だから

256 :名無し不動さん:2009/10/23(金) 16:23:31 ID:rnkBRPc/
まぁ、この不況では、へたな事業やっている方が資産食いつぶしちゃうから、
5%でも回る不動産はそれなりに美味しいと思うけど。

実質5.5%っていうのは、全部丸投げした場合なんで、実はIHコンロの交換とか、
内装や設備の更新を修理できなくなるまで修理にて対応してぎりぎりまでねばるとか、自分で交換したりして安くすませると、
実際7%位で回ると思う。

10戸所有でこの3年で交換したものが
IHコンロ 3箇所(古い電熱器だったから交換)、クーラー2カ所(これまた古くてでかいのだったから)、電気温水器1カ所、湯沸かし器1カ所、内装3カ所だと思った。
だいたい年30万から40万くらいで、費用の方は家賃の12%位の割合だよ。
そういう意味では、管理費+修繕積立金+不動産屋の管理費、租税効果(固定資産税、取得税、登記の時の印紙とか)の
方が全然割合高いし・・・。


257 :名無し不動さん:2009/10/23(金) 16:32:26 ID:eMJFnCDV
>>256
各物件の長期修繕計画ってどうなってます?
全部築古ですか?
配管の全とっかえ、外壁は何時やってますか?


258 :名無し不動さん:2009/10/23(金) 16:36:25 ID:???
うちは築37年で配管全とっかえした

259 :名無し不動さん:2009/10/23(金) 17:45:16 ID:areJ8e1i
はやくね

雨漏りしてたらしい、、くそっ
はやくいえよな、、、

260 :名無し不動さん:2009/10/23(金) 17:49:52 ID:rnkBRPc/
配管全取っ替えはまだないよ。
外壁はだいたいやったかな。

10〜20年に一回大規模修繕があるよ。
管理費が1000円上がったのが1戸、後は特に費用負担は修繕積立金以外ないなぁ。

やたら、長期修繕計画厨な人だね?
ものすごい持ち出し(百万とか)があったのかい?


261 :名無し不動さん:2009/10/23(金) 18:00:13 ID:XAk0+MBD
屋上防水外壁12年前後
ガス菅20年前後
配水管30年前後
給水菅35年前後で交換が基本
マンション規模や質にもよるけど
条件いい物件はこういうのしっかりやるから
普通は一時金発生か修繕費倍増になりますよ。

そうすると…
実質利回り5%切りますね。
売却損が出る物件ならまたさらに下がりますね。

首都圏の管理良好物件だとこれら全てを考慮した利回りは大体3%台で
まれに5%乗るものがある程度でしたからね
但し、空室率は最小限と見積もってw

262 :名無し不動さん:2009/10/23(金) 18:05:10 ID:XAk0+MBD
配水管ぢゃねー
排水の間違い

263 :名無し不動さん:2009/10/23(金) 19:28:38 ID:rnkBRPc/
よくわからんが、ワンルーム1部屋分の持ち分割合での工事費って、驚くくらいかかるのか(藁)。

狭小だぜよ?

築30年もののファミリータイプを親が所有しているけど、修繕積立金は値上げ無しでまかなえているし、そんなに高くないが?
(↑配管交換1回、外装×2、駐車場新築など結構いろいろやっているよ)


264 :名無し不動さん:2009/10/23(金) 19:43:19 ID:???
うちは今年から特別修繕積立金月2万円アップさせたよ

265 :名無し不動さん:2009/10/23(金) 19:58:40 ID:aqs1FH4y
ワンルームマンション経営で不労所得増やしたい。儲けたい。

266 :名無し不動さん:2009/10/23(金) 20:31:24 ID:???
>>265
ノータリンは来るな
買ってから来い 金券バカ

267 :名無し不動さん:2009/10/23(金) 20:38:59 ID:aqs1FH4y
ワンルームマンションで儲けたい。不労所得増やしたい。
o(^-^)o

268 :名無し不動さん:2009/10/23(金) 20:51:11 ID:/FiPetTU
レイニッチ、大丈夫かなア



269 :名無し不動さん:2009/10/23(金) 20:57:35 ID:eMJFnCDV
>>263
マンションによって、仕様や管理組合の状態が全然違うから一概には言えないけど
築後20〜30年位までは黒字でも、次の外装から赤になる可能性はある。

一回目の管交換が終わってない物件だと、投資オーナーが実はその出費を避けて
売りに出してるのに、買い手は将来の出費を見込んでいなかったりするんだよ。



270 :名無し不動さん:2009/10/23(金) 21:14:25 ID:eMJFnCDV
大して儲かってなくても、儲かっている振りをして売り抜けたいオーナー
売りたくても安値で買い叩かれるから節税対策と言って
誤魔化して目を瞑っているオーナー

そゆのばっかりだし、投資用区分ワンルームは、値引きしろって言えば
かなりの確率で値引きするし、物によっては言い値500万が400万になったりする。

でも値引きされても、まだ利回り悪い。



271 :名無し不動さん:2009/10/23(金) 21:14:41 ID:???
>>263
30年もの2LDK物件2戸/50戸を持ってるが、長期修繕計画外でベランダの手すりの補修の必要が発生した
すぐに直すと赤字になるので、危ないの承知で数年待つという話になりかけた
管理費からの振替、未収の本年度分の修繕費を計算に入れ、屋上防水を数年後回しにしてなんとか借金なしで修理できることになった
ということで、貯蓄ゼロになった積立金が値上げになるのは、ほぼ確定

30年もの1K、1DK物件2戸/500戸のほうは、長期修繕を計画どおりにして、1戸あたり50万くらい積立金が残ってる
外壁とか防水とか全体で割る修繕費はマンション規模が大きいほど有利というのが良くわかる結果だった

272 :名無し不動さん:2009/10/23(金) 21:16:14 ID:/FiPetTU
投資目的でマンションを買う時代はとっくに終わってる。



273 :名無し不動さん:2009/10/23(金) 21:19:31 ID:???
一棟の話を書いて欲しいと誘導されて。
うちの場合、賃料収入が600万/月のPMで建物管理費が50万/月、ローン返済が210万/月
で手元に残るのが年間4000万くらい。固都税・所得税・事業税合計で2000万弱/年、
リフォーム・修繕等には600万位支出、中古なんで大規模修繕用に900万くらい積み立てて、
手元に残る収益は500万というところですかね。
7000万稼いで500万しか残らんの?とはよく言われますが、投入した自己資金が諸経費込み
6000万くらいなんでこんなもんで充分でしょう。
区分所有への投資も検討することはあるのですが、第一に有利な条件での借り入れが難しい、
次に賃料の割りに管理費等の割合が高く儲からない、ということで実行には至ってません。
区分投資だと青山とか都心の一等地に物件を所有できるので、そういう所は楽しそうでいいなと
思います。




274 :名無し不動さん:2009/10/23(金) 21:20:07 ID:eMJFnCDV
>>271
確かに、個数が多いマンモスマンションは一戸当たりの維持費は安くていいですね。
でも、500戸もあったら、空室になった時に競争相手が多すぎて困りませんか?
最近の空室の家賃下がってないですか?
主要駅に近い場所(徒歩10分以内)には、マンモスマンションってなかなk無いんですよね。


275 :271:2009/10/23(金) 21:37:54 ID:???
>>274
築古なので、家賃はそれなりですが、両方とも都心物件なので空室リスクは低いです
マンモスでも都心にあるというのが築古の良いところですね
現在は、25平米物件で8万程度、管理修繕費を引いて7万程度です
バブル時代には10万超の家賃が取れたと聞いていますが、今は昔の話です

276 :名無し不動さん:2009/10/23(金) 21:48:17 ID:eMJFnCDV
>>275
家賃から察するに、山手線駅徒歩圏内では無さそうですが、
それでも、価格は結構しますよね。

最近の下がった相場でも、都心で空室率の低い物件は売値が高くて
投資として魅力的な物件は見つからないんですよね。




277 :271:2009/10/23(金) 21:54:54 ID:???
>>263
スレ本来のワンルームの話に戻すと、自己使用比率が極端に低いワンルームマンションは、オーナーの関心が低くて、管理がルーズになったり、ひどいのは管理会社の食い物になってる
長期計画がなかったり、防水、外壁塗装の費用が残ってないとかがある
20年もので、管理費10:修繕積立1の極端な比率のマンションは管理組合が機能していない可能性が高い

278 :271:2009/10/23(金) 22:08:13 ID:???
>>276
山手線圏内ではないですね
聖路加付近なので地下鉄がメインです、どうしても山手線だと、有楽町、東京駅まで徒歩30分くらい
住居として考える人が少ない地域なので、かえって家賃は安いと思います
かえって世田谷あたりの家賃が高すぎて不思議な感じがします
三軒茶屋とか下北沢とかならワンルームはいけそうですが、地元のアパートオーナーが多いので競争が激しい感じがします

279 :名無し不動さん:2009/10/23(金) 22:19:45 ID:eMJFnCDV
築地ですか!
それじゃ、築30年でも1000万は超えてたんじゃ?

280 :271:2009/10/23(金) 22:36:01 ID:???
>>279
昨年買った1LDK35uのは4桁前半ですが、5年ほど前に買った1DK25uのは3桁でした
この場所なら、8%で回れば30年物でも恩の字です
3桁なら、もう1戸買っても良いと思ってますが、ちょっと値上がりしたので、別の場所とあわせて適当に見ています

281 :名無し不動さん:2009/10/23(金) 22:55:24 ID:eMJFnCDV
1300万円の価格として、
取得経費概算100万円?
年間経費(税、管理、積立金、賃貸管理費等)ざっと20万円くらい?
空室率10%程を盛り込むと、だいたい年利4%台ですね。
ここから、将来的に修繕費、空室リスク、売却損を見込むと…

うーん

この投資に踏み込めた理由はなんでしょうか?

まぁ、確かに、この位の物件しか見当たりませんよね。
価格帯が500でも1500でもこれは変わりませんね。


282 :名無し不動さん:2009/10/23(金) 22:57:30 ID:???
いやー、みんな真面目に語ってるね。いいと思います。

都心だろうが、駅近だろうが、そのうち今の半額以下の価値しかないというのがわかる
時が来ると思います。おそらく3〜5年以内に。そうなったら、、それを更に半額に
してくれるならば買います。

全部(解体や売却まで)計算してみると、、どうにもならないような物件や不動産が多い。多すぎる。
しかもこの事業って計算できないリスクがいくつかあるしね。保険で賄えるものもあるけど。

正直10000u以上の安い農地でも買うか借りて、畑やハウスでもやッたほうが儲かる可能性はありますね。
誰もがやってる野菜じゃもうかりませんが。

この間、埼玉と千葉の山を3つ買いました。合計1000万。たけのこやきのこや栗がたくさん獲れました○w



283 :名無し不動さん:2009/10/23(金) 23:06:39 ID:P+zg07nW
>>273
自己資金が6000万あれば、借入無しで区分に分散投資すれば破綻リスク無しで
500万程度稼げたと思うのだが、そうしなかった理由は?
あと、場所は地方ですか?差し支えのない範囲で教えてほしい

284 :名無し不動さん:2009/10/23(金) 23:06:53 ID:eMJFnCDV
全く、仰る通りw
現在出てる物件は、大体、半値から3分の1、酷いのは4分の1まで下げてもらわないと、
空室率10%前提で、純利10%に乗りませんw

285 :名無し不動さん:2009/10/23(金) 23:28:33 ID:eMJFnCDV
>>283
6000万じゃ一戸500としても12戸。12戸で純利500なんて程遠い話ですよ。
事業税発生するし。これだけの戸数になると必ず、見えない経費修繕費が出る。


286 :名無し不動さん:2009/10/23(金) 23:43:39 ID:rnkBRPc/
一棟買いの自己管理だと、修繕積み立てって経費で落とせるのかな?
区分だと、管理費、修繕積立金は経費なので、毎年計上できるけど、
もしかしたら税引き後利益から積み立てなのかな?

ふとした疑問なんだけど。


287 :名無し不動さん:2009/10/23(金) 23:44:39 ID:rnkBRPc/
まぁ、修繕発生すれば、その後は減価償却するだろうから、同じっちゃー同じなんだけどね。

288 :名無し不動さん:2009/10/23(金) 23:50:05 ID:???
区分所有はほんと管理次第で良くも悪くもなる。
うちのは自主管理だが、シッカリした人が長年やってて、
管理費も毎年交渉して見直してる。


ただ、高齢なので、その人が逝ったあとが不安だ・・・

289 :名無し不動さん:2009/10/24(土) 01:47:34 ID:???
いやー、日本は固税と法人税が高すぎるよね。
都市計画税も変えようと思えば勝手に変えられちゃうしさ。

所得税も、、ありえんよ。サラリーが年収2000万以上だと
本当に半分がまるまる税金なんだもん。やってられません。
だから高所得者ほど限りなく脱税に近い節税までやらないといけなくなるんだ。

まあ、実質共産主義ですよね日本は。弱者救済はいいんだけれども、度が過ぎている。

ただし、少子化対策と教育対策は、日本にとって緊急性と重要度が高いので
早急に劇的な施策が望まれると思うのだけど、、子供手当ても中途半端だね。
1人生んだら500万円ポーンとやればいいのよ。あるいは18歳までは
月に5万の教育費と食費のみに使える手当てを考えるとか。 条件付で3人目〜
の子供を生んだ家庭には3歳、6歳、12歳になった時点で300万・500万・
1000万円を教育費と食費のみに使えるクーポンを出すとか。

まあ高速道路無料にしてる場合じゃ無いと思うね。公務員とか議員も今の半分でいいわ。


290 :名無し不動さん:2009/10/24(土) 03:41:06 ID:oQlqsqdy
現在自己使用の毛呂山1Rは150万で購入したが、平成3年築で古い
あと10年住んだら、ただでも引き取ってくれる人がいるか微妙
福岡なら築4年で680万
あと6年後に400万程度に落ちたとこに、毛呂山から乗り換える
マンションは新しい方が良いな。俺の人生ヤドカリのようだ

291 :名無し不動さん:2009/10/24(土) 03:53:44 ID:SmGNs4CM
不動産は宅建なしじゃ買って直ぐに売るってのも違法だしなぁ

大家辞めたいと思ってもなかなか辞められないってキツイだろうなぁ

292 :名無し不動さん:2009/10/24(土) 04:30:40 ID:???
違法ってw なかなかデカイ釣り針だな

293 :名無し不動さん:2009/10/24(土) 06:44:51 ID:???
>>283
最初から一棟に絞っていたわけではなく、その方向も考えていました。そうしなかった
のは、税・修繕費を引いても充分な利益が確保できそう、と思える区分所有の物件が、
私の力では見つけられなかったというのが大きいです。今回購入した物件に、特に割安感
があったというのもあります。
場所はJR沿線、新宿から40-50分です。

>>286
使ってない修繕積立は経費にはならないです。税引き後利益をうっかり使いきってしまわ
ないように分けてあるだけですので・・。かわりに共用部の減価償却費を計上できますが。


294 :名無し不動さん:2009/10/24(土) 07:01:46 ID:???
築30年の物
純利4%で、投資額回収までに25年。
でも、空室率の上昇分、賃料低下分、内装修繕費、計画外の共有部分修繕費が
これには含まれてないから、回収できるのはもっと先になる。

築55年、いや、築60年経過後のマンションで、どれだけの賃料をゲット出来るか。
もしかしたら、投資分を回収するまで生きていないかも知れない。
回収後1年で死ねたら、賃料6万円なら、30年経ってやっと72万円儲けて死んだことになる。



泣ける。


295 :293:2009/10/24(土) 07:12:00 ID:???
失礼しました。区分所有の減価償却費にも共用部の分が含まれてましたね。
かわりに〜以降はナシで

296 :名無し不動さん:2009/10/24(土) 07:12:38 ID:L6zTWAPI
東京近郊中古ワンルームマンションたたいてたたいて現金購入して家賃収入が家賃収入を生む図式を作りたい。
不労所得を増やしたい。

297 :名無し不動さん:2009/10/24(土) 07:18:56 ID:SmGNs4CM
>293
お持ち一棟の損益分岐点はどのくらいですか?

298 :293:2009/10/24(土) 08:00:56 ID:???
現状の設定で54%前後です。
現況の入居率は75%ほど

299 :名無し不動さん:2009/10/24(土) 08:01:59 ID:???
>>291
懲役刑だから躊躇するよな・・

300 :名無し不動さん:2009/10/24(土) 09:50:03 ID:???
40から50分って微妙にアバウトだな。川越線とか高崎線あたりかな。

301 :名無し不動さん:2009/10/24(土) 15:14:55 ID:fw2pLvui
>>289
税金高いのと、行き過ぎた弱者救済は反対だけど、
さすがに今の雇用情勢を鑑みると、若者の就職だけ(正社員)はなんとかしてあげたい。

>>293
漏れも最初はアパート1棟を考えていたけど、
メンテナンスとかを全部自分というのが、大変そうなんで
とりあえず練習で1戸中古ワンルームを買ったのが始まり。
でいつのまにか増殖してしまった。

最初から1棟買いは度胸ありますね。



302 :名無し不動さん:2009/10/24(土) 15:39:39 ID:SmGNs4CM
レバ上げても実質8%位なんだ…

今が多分マックスでこれから家賃下がって空室も増えると
レバ上げてんのに利率低く過ぎじゃない?

303 :名無し不動さん:2009/10/24(土) 18:12:08 ID:L6zTWAPI
東京近郊中古ワンルームマンションたたいてたたいて現金購入して家賃収入が家賃収入を生む図式を作りたい。不労所得を増やしたい。儲けたい。

304 :名無し不動さん:2009/10/24(土) 22:26:51 ID:UN/GaUr5
>>303
お前のような無能で馬鹿なヤツには絶対無理

305 :名無し不動さん:2009/10/24(土) 23:34:14 ID:???
この情勢で中古ワンルーム大家で心配なく成功してるのがどれだけ居る?
少なくともこのスレには可哀想な大家しかいないみたいだよ。

306 :名無し不動さん:2009/10/24(土) 23:59:50 ID:AOsFyWfX
都心新築をテレアポに節税とダマされご丁寧にフルローンでご購入の
お客様よりはずっとマシだとは思いますが。。。

節税、老後の、資産運用・・・少なくともこのスレ住人にはこの程度
では靡かない勉強熱心な方々が集っていると思いますが。

307 :名無し不動さん:2009/10/25(日) 00:20:35 ID:???
テレアホ被害者とどんぐりの背比べ



ってことに気が付いてないことがヤバめ

308 :名無し不動さん:2009/10/25(日) 00:33:29 ID:TuEXLJod
地震、事件等の低確率の不可抗力は無視してるんでしょうが、
空室、家賃低下、メンテナンス費用増加分を計算に入れても
大丈夫だと確信してから投資されてるんですかね?

その自信には根拠があると思いますが、根拠はなんでしょう?






309 :名無し不動さん:2009/10/25(日) 01:45:53 ID:QXyGv6yd
>>308
戸数があれば、空室とか家賃低下のリスクはそれほど心配ないけど?

新築ワンルームはリスクの固まりなのだが、
中古の良い感じに熟成されたバブル時代のワンルームは、実は不動産投資では最強だと思う。
ただ、1階、狭小、3点ユニットバスのはだめよ。

見分け方のポイントは
・無駄に豪華な外観とか共用部
・古さを感じさせない室内仕様
・部屋の広さは18〜22平米位、広さはそれほど必要ない。
・バス・トイレ別、出来れば室内洗濯機置き場と洗面所。
・なるべく収納多め

内装すれば、室内は新築なみにきれいになるから、家賃を相場よりたった1000円下げるだけでも十分に競争力がある。
だから、空室は立地さえ間違えなければ思ってたより少ないぞ。激戦区福岡、札幌でもだ。

漏れも退去したマンションの室内を数件見たけど、正直なところ自分が住んでも良いという物件でしたよ。

310 :名無し不動さん:2009/10/25(日) 01:49:49 ID:QXyGv6yd
中古ワンルームの競争相手は、新築のワンルームとアパート。

新築は家賃面で簡単に競争力だせるから、問題なし。
しょせん木造のアパートは相手にならないし。

賃借人の一番重要な条件は家賃だから、その設定さえ間違えなければ空室リスクもそれほど心配ないよ。

311 :名無し不動さん:2009/10/25(日) 02:12:36 ID:TuEXLJod
ワンルームで古さが気になるのは水周りですけど
トイレバス別新築並みにするとなると、ミニキッチン、洗濯置き場も含めれば
100万円位にはなるんで結局投資総額が膨らんで、利回り圧縮ですね。

地方は賃料低下1000円程度ですか。
首都圏は、専ら、20u程度のワンルームでも1年前と比べて
5000円から1万円賃料が下がっています。

312 :名無し不動さん:2009/10/25(日) 02:27:00 ID:???
>>303
まだいたのか、旅行積立バカ。
まだ湧いて出るって事は釣りではなかったんだなww

313 :名無し不動さん:2009/10/25(日) 02:50:45 ID:???
全国的に家賃下がりまくってますね〜
マンション築古15平米は、郊外で家賃2万円台が出ている
大家業も冬の時代ですよね
原因はやっぱ不景気と供給過剰(地方はプラス人口減)でしょう
でも、
不景気で新規供給が抑えられて、来年金利が上がれば
多少状況は改善されるんじゃないかな

でも新築建てまくり、景気悪いまま、低金利
だとまだまだ厳冬期が続くでしょうね


314 :名無し不動さん:2009/10/25(日) 02:58:14 ID:QXyGv6yd
>>311
はじめから、バス・トイレ別のを購入の意味です。
3点ユニットを購入したらだめよという事です。

1000円というのは、相場の賃料に対して、1000円下げるだけでも決まりやすいという意味です。

立地がだめなら、賃料下落は激しいのは当たり前。

戸数が多ければ賃料が多少さがっても、それほど影響でないし。
1万下がったって、年間たった12万だけど?困るのかなぁ?

家賃を高くとろう、利回りを少しでも良くしようよりも

入居者が快適に暮らせるようにして、なるべく長く住んでもらうよう努力することが重要だと思う。
適正な賃料でそこそこ快適な住まいだと、退去は他県へ転勤・就職とかじゃないと、そんなにないよ。
なにしろ、引っ越しは金もかかるし、結構面倒だし。

利回りばかり気にする人は、不動産投資には向かないと思うから、やめといた方が良い。



315 :名無し不動さん:2009/10/25(日) 03:16:02 ID:QXyGv6yd
地方の築古15平米だと狭小で収納無し、3点ユニットバス、洗濯機置き場なしだろうから、競争力なさすぎ。
てこ入れは、外人可・生活保護可にするあたりだろうね。

なにしろ、札幌の中島公園にあるS48築の超ぼろ物件でも、それなりに人は住んでいる。

なんと、売買実績もあるし・・・。
漏れは、築古おんぼろの参考にするために、部屋を見させてもらったけど、さすがにあれは買う気が起きなかった。
でも、新規に入居申し込みが無いわけではないんだよ。
そこはやはり中島公園駅+ススキノ徒歩圏という立地なんだろうねぇ。


316 :名無し不動さん:2009/10/25(日) 03:43:19 ID:TuEXLJod
利回りを考えずに、投資を始められたのですか?

1000万円の買い物をたら、それが不動産だとしても、マイナス1000万円です。
毎月、数万円返ってきても、元の1000万円をどの位の期間で回収できるかで
その投資を始めるかどうか決めるわけです。
30年かけて、やっと元取れるならやる気になりません。
利回りを気にしないでいるなんて、それは、もはや投資とは呼べないでしょう。

不動産の価格破壊、下落はもう現実ですが、将来的に上がる要素はあると思いますか?
ネットで見える価格は、オーナーの言い値ですから、実際にどれだけ
値崩れしているか分かりにくいですが。

首都圏の、主要駅から5分以内の物件、500万円前後の格安物件でさえ
実際の契約価格は、昨年より100万円は下がってます。20%以上下落です。
それでも、理想的な利回りには程遠い状況だし、
場所を選べば、物件を選べば、値崩れしない、空室率が今後30年下がらないという状況ではないです。

10戸買って、10戸全て理想的な状況が30年続くと思える根拠は無いのが本音?

実は、大家さんじゃなくて不動産屋さんですか?






317 :名無し不動さん:2009/10/25(日) 03:46:27 ID:TuEXLJod
あ、大家さんだけど、売り逃げたいパターンですか。

318 :名無し不動さん:2009/10/25(日) 03:55:47 ID:TuEXLJod
>>313
利率が上がると、ローン金利が上がるので、ローン破綻後の
激安物件が更に増えると思いますが。

一棟物件も格安物件が増えましたね。利回りは甘いですけど。

319 :名無し不動さん:2009/10/25(日) 04:56:37 ID:QXyGv6yd
今1億キャッシュがあるとして、利回りくんのお薦めの投資って何?


320 :名無し不動さん:2009/10/25(日) 05:22:24 ID:TuEXLJod
本当の儲け話は内緒にするものでしょうw


そんな貴方も、実は、ワンルーム大家さんなんかやってないんじゃないですか?

321 :名無し不動さん:2009/10/25(日) 06:10:48 ID:I78eaRcX
東京埼玉神奈川千葉は人口増加
関西は人口減らしい
つまり東京近郊中古ワンルームマンションの需要はある

322 :名無し不動さん:2009/10/25(日) 06:11:52 ID:I78eaRcX
>>320
すべては物件次第 あと現金購入出来るか否か
金ない奴ははじめっから加われない。

323 :名無し不動さん:2009/10/25(日) 06:18:55 ID:???
ローンだと夢も糞もない
金貸しに金やる為に働くようなもんだ

324 :名無し不動さん:2009/10/25(日) 06:19:36 ID:I78eaRcX
>>304
お前よりはるかに有能

325 :名無し不動さん:2009/10/25(日) 06:21:43 ID:I78eaRcX
>>308
世の中賃借人より大家が富裕層なんだから基本的には儲る あとは物件と相場

326 :名無し不動さん:2009/10/25(日) 06:24:35 ID:I78eaRcX
バストイレ別のしかも18平米以上のワンルームは中古で探すと少ない方じゃないか
16平米前後でユニットならそれなりにあるけど

327 :名無し不動さん:2009/10/25(日) 06:27:34 ID:???
安いワンルームでバストイレ別の物件って無いよね?

328 :名無し不動さん:2009/10/25(日) 06:35:10 ID:???
ネットで買える掘り出し物はないさ

現況20%超の良い物件は、業者がお得意様にコールして即ご契約。
1人目の客が即買ッス

全国に分散させてワンルーム持ってる連中はネットのカス物件買ってんで今頃青くなっちゃって値崩れ

329 :名無し不動さん:2009/10/25(日) 10:21:34 ID:???
1棟はメンテ報告書みたいなのがないから中古はどの建物がガンになってて徹底的に直さないと
いけない部分を見抜けるがポイントなんだよね うちのS造も屋上防水をかねかけてやったら
メンテは殆ど不要になった

全所有者が手放した理由は雨漏りだったんだろうな 結論は依頼した施工業者が素人細工で悪かったということらしい

330 :271:2009/10/25(日) 10:28:54 ID:???
>>281
カメレスで失礼
おおよそ計算は合ってます、とりあえず空室率考慮しても年利5%は確保してます
30年物の追加購入は、同物件の他室を持っていて内情把握ができてたのが大きいですね
自己使用比率が高く管理状態が良い、築65年まで予算を伴って修繕計画されている等
別の物件を探すよりもリスクが少なく、大差なくても1/500より2/500のほうが意見が言えます
わずか1.5坪の持分でも坪単価500万の場所であり、税評価で宅地建物420万、積立金50万あるので実質的な買値は1000万程度と計算できるのが都心物件のメリットです

331 :名無し不動さん:2009/10/25(日) 10:33:16 ID:???
狭小ワンルームでバストイレ別にしたら、部屋がなくなっちゃうだろ
おまけに洗濯機置場なんか作ったら立って寝るようだ
物件が存在するわけがない

332 :名無し不動さん:2009/10/25(日) 11:21:53 ID:???
>>331
脳内クンにマジレスいくない

スルーでおk

333 :名無し不動さん:2009/10/25(日) 11:25:26 ID:???
>>332
失礼しました
よくみたら、脳内金券くんの寝言にレスつけちまった

334 :名無し不動さん:2009/10/25(日) 12:09:42 ID:QXyGv6yd
>>326
任売とか、相続でたまにでてくるから、出てくるまで貯金して待つべし。あせってはだめだ。
ネットに出ている野ざらし物は、たいていだめ物件。
良い物件は、優良顧客にまず情報が流れる。
それでも売れない物件が、ネットで晒されるから。
まずは、購入の意志があり、現金があることをアピってくれ。
優良顧客と認識されれば、結構良い情報をもらえる。

それと、実は不動産屋の社長が、良さそうな物件は自分で買っちゃうなんて事も良くある。
こないだの北海道の物件もそうだった。

とにかく中古ワンルーム現金買い投資は、新築買った人の骨をしゃぶる投資だから。

売主だったら、1番2番手のローン特約付き決済2ヶ月後より、3番手の現金一括、決済即OKの方に販売する可能性がある。
だからこれはと思う物件は1番手でなくても、不動産屋に、現金即決算可能と申し入れよう。ひっくり返る可能性がある。

16平米ユニットは、繁華街か人気駅歩1分、大規模マンションだったらなんとかなる。
入居者の質は悪いのがネックだけど、すぐ入居者は見つかる。
ただし、へんな間取りはだめだ。とにかく長方形がいい。
なぜか、台形とか、カーブしていたりとか正方形とか使いにくいのがあるからなぁ。

それ以外の3点ユニットは、いくら安くても地獄だから手を出すな。半端ない空室地獄だぞ。


335 :名無し不動さん:2009/10/25(日) 13:02:34 ID:TuEXLJod
>>334
掘り出し物を持ってると仰りたいのかも知れませんが、
空室リスク、賃料下落、売却損、計画外修繕費を考慮に入れていない、実利5%と言う物件は
ネットで幾らでも見つかりますよ。
そりゃあ、不動産屋さんは、貴方に一番に連絡するでしょう。




336 :名無し不動さん:2009/10/25(日) 13:07:17 ID:TuEXLJod
>>331
20u台のワンルームを結構見てますけど、築古トイレバス別なんてのは
お目にかかったことありませんね。
そういうのばかりを10戸集めるのは、相当幸運な方ですねwwwww


337 :名無し不動さん:2009/10/25(日) 13:08:38 ID:Lmk73zco
僕も業者経験者だけど、現状の凄さは地獄だわな

338 :名無し不動さん:2009/10/25(日) 13:17:45 ID:???
地方の中古ワンルームなんざ300切ったりしてんのに
ローンで買う奴なんかいねーよ
1000万未満の築古はもうローンは無理と思え

339 :名無し不動さん:2009/10/25(日) 13:37:57 ID:TuEXLJod
>>329
質問なんですが、管理組合が無いとしても、
雨漏り等の欠陥について、重要事項としての説明義務は無いんですか?


340 :名無し不動さん:2009/10/25(日) 13:50:14 ID:QXyGv6yd
20年の経験がモノを言う某投資家さんの築古ワンルームの投資家でさえ、
結構埋まっているんだよなぁ。
でも、この人借金大杉。大丈夫か?

341 :名無し不動さん:2009/10/25(日) 13:55:21 ID:???
>>330
積立金あるってそれ引いて買値計算してんの?

悪いことは言わない。それで騙されて買う奴がいるんなら、今すぐ売っとけ。


342 :名無し不動さん:2009/10/25(日) 14:01:32 ID:???
ブログに洗脳されてっからカス10個でも買うし先のことは考えねぇw

343 :名無し不動さん:2009/10/25(日) 14:27:30 ID:QXyGv6yd
>>342
大丈夫だよ、ワンルームは資産の一部だから。
資産全部ワンルームというような馬鹿じゃないから。


344 :名無し不動さん:2009/10/25(日) 14:28:07 ID:???
>>341
素人乙

修繕積立金の持分割合を引いて計算するのは当たり前
引かないで計算するから、積立金の不足してるマンションと区別ができない

345 :名無し不動さん:2009/10/25(日) 14:44:14 ID:TuEXLJod
積立金を差し引いても、空室率上昇と賃料下落等もろもろが盛り込まれていない5%なら
しょっぱいんですけど。その程度の物件は実際ゴロゴロしてますが。


346 :名無し不動さん:2009/10/25(日) 15:45:31 ID:QXyGv6yd
>>345
だから、あなたのお薦めの投資は何???????
まったく投資資金すらない脳内くんは・・・orz


347 :名無し不動さん:2009/10/25(日) 15:47:48 ID:QXyGv6yd
素人くん、瑕疵担保責任 不動産でぐぐって見てね。

348 :名無し不動さん:2009/10/25(日) 16:29:00 ID:???
猫も食わない糞物件

349 :名無し不動さん:2009/10/25(日) 16:42:31 ID:I78eaRcX
>>312
お前みたいな脳足りんの白痴君より先見性があるよ。

350 :名無し不動さん:2009/10/25(日) 16:44:51 ID:I78eaRcX
東京近郊中古ワンルームマンション現金購入して買い増しして家賃収入が家賃収入を生む図式を作りたい。
儲けたい。

351 :名無し不動さん:2009/10/25(日) 17:28:17 ID:???
うんうん。儲けたいね。

352 :名無し不動さん:2009/10/25(日) 17:41:57 ID:QS2ZOaTj
>>350
お前みたいな脳足りんの白痴君には絶対に無理

353 :名無し不動さん:2009/10/25(日) 18:21:27 ID:???
都心でも空室率が相当あがっているようですね。
データでもそう示されていますし、運輸の人に聞いてもそのようですね。

354 :名無し不動さん:2009/10/25(日) 18:40:48 ID:???
資産だってw
さぁて、買値より幾ら安くして売ってくれるんだい?

355 :名無し不動さん:2009/10/25(日) 19:09:42 ID:???
築50年とか未知の領域なんですけど、その時どうなるの?

356 :名無し不動さん:2009/10/25(日) 20:51:19 ID:QXyGv6yd
>>354
簿記を勉強しなはれ。ぼっきではないぞ。

>>355
熟成がすすんで良い味がではじめるよん。
築古からレトロに進化するかもしれん。


357 :名無し不動さん:2009/10/25(日) 20:56:01 ID:???
50年も経てば、マン臭がきつくなる

358 :名無し不動さん:2009/10/25(日) 21:24:06 ID:???
>355
ヴィンテージマンションになるか、スラムになるかは管理次第だな。

359 :名無し不動さん:2009/10/25(日) 21:38:28 ID:???
ヴィンテージ系住人とスラム系住人が勢力争いしている図が浮かぶ……
新築でも埋まったところ埋まらないところあるみたい。

立地は相当シビアかもしれないし、経営力かもしれないし……。
最初が肝心とかどうしてそうなんだろうってあれこれ考えるとねぇ……
ファミリー向け物件とか店舗とかの話も脳内で混じってますが。

タクシー運転手のボーナスがすごい地帯とか(社用かな)
おはぎ店員の給料がすごいと思ったら製造も入ってるんだけど……とか
医療系事務ってこんな安かったっけとか
求人チラシも面白いけど、自分が切羽詰まってないからのほほんと見てられるのかも。

一人っ子だから両親のどちらが早く亡くなるかで資金計画が変わるなぁ、
兄弟いる人の強みは感じてます……なんでこのスレに書くかなぁ自分。

360 :名無し不動さん:2009/10/25(日) 21:46:46 ID:???

>>359
> ヴィンテージ系住人とスラム系住人が勢力争いしている図が浮かぶ……

対立は既に起きてるよ、30年物ファミリーのほうの管理組合総会で話になった
立地を良しとして取得してきた新住民は管理費を上げてヴィンテージ化したい、建築当初から住んでる年寄り住民は、もうすぐ死ぬから金をかけたくない
立地が良いから、けっこう新住民が増えてるんでヴィンテージ化有利な状況
不便なところのマンションはスラム化決定な状況が見える

361 :360:2009/10/25(日) 21:50:19 ID:???
オレは、収益物件なので現状維持でも構わないんだが、一応ヴィンテージに2票入れといた
ワンルームのようなオール収益物件じゃあ、金かけたくない大家ばかりだから、スラム化するだろうなあ

362 :名無し不動さん:2009/10/25(日) 22:00:12 ID:???
50年物のマン臭おいくらかしら

363 :名無し不動さん:2009/10/25(日) 22:06:42 ID:???
一坪単価、なんと!24万8千円♪

364 :名無し不動さん:2009/10/25(日) 22:25:56 ID:TuEXLJod
80年代から90年代の物ってめちゃくちゃ数多いんですけど。
30年後には築50年〜60年だらけで、希少価値もなく
もはや、ヴィンテージwwとは呼ばれないでしょう。
内装や外装が昔のままで残っているわけでもないのに。
賃料下落も無く、空室率が今後30年間10%以下に抑えられると、本気で思ってるんですか?
お幾つだか知りませんが、死ぬまでに、投資分を取り戻せるんですか?

365 :名無し不動さん:2009/10/25(日) 22:43:07 ID:???
ヴィンテージな臭マン
60分1万円でどうぞ

366 :名無し不動さん:2009/10/25(日) 22:45:49 ID:5/uO5mdG
高ぇーーーーよ


367 :名無し不動さん:2009/10/25(日) 23:01:01 ID:5/uO5mdG
高い臭マンヴィンテージがお好みのようだし
50年物60分一万円はプレミヤ付のお買い得かな〜

368 :名無し不動さん:2009/10/25(日) 23:08:19 ID:???
30年後にはお手軽価格になった、
駅直結タワーマンションを賃貸したいな♪

369 :名無し不動さん:2009/10/25(日) 23:23:34 ID:TuEXLJod
更新料も取れず、敷金礼金も無くなって
外国のように僅かな保証金だけで済む賃貸天国な時代が始まっているね

370 :名無し不動さん:2009/10/25(日) 23:51:28 ID:I78eaRcX
>>352
お前よりは100%有能

371 :名無し不動さん:2009/10/25(日) 23:54:43 ID:I78eaRcX
考え方
中古ワンルームマンションを現金300万円で購入手取り利回り10%として年30万円五年後このワンルームマンションを200万円で売却したって損はない。
必ずしも資産は目減りしない。
東京埼玉神奈川千葉は人口増加
関西圏は減
つまり東京近郊ワンルームマンションは需要あり

372 :名無し不動さん:2009/10/25(日) 23:57:33 ID:I78eaRcX
東京人口10万人増加
埼玉千葉神奈川も数万人増加
不況長引く 低収入長引く
未婚者多く単身者多い。
つまり東京近郊ワンルームマンションは需要あり

373 :名無し不動さん:2009/10/25(日) 23:58:45 ID:???
>>371
いいから早く買え
金券馬鹿

374 :名無し不動さん:2009/10/26(月) 00:00:23 ID:5gQnYKTZ
>>355
姫路城なんて築400年

375 :名無し不動さん:2009/10/26(月) 00:02:43 ID:5gQnYKTZ
東京近郊ワンルームマンションをたたいてたたいて現金購入して買い増しして家賃収入が家賃収入を生む図式作りたい。
給与所得オンリーは凡人


376 :名無し不動さん:2009/10/26(月) 00:05:11 ID:5gQnYKTZ
>>373
手取り金利150万入るんだぞ
お前みたいな低能には真似出来ない先見性

377 :360:2009/10/26(月) 00:10:42 ID:???
>>364
ヴィンテージになるかどうかは、立地しかないでしょ
場所が良いところに古くてもお洒落な感じが維持できれば良いだけ
中身が昔のままの必要はないし、使いにくいから、各部屋のリフォームは好きなようにすれば良い
共有部分の設備と外観にコダわっておけば良いだけ
自己使用もちょっとだけ考えてるから、見た目が悪くなるのは勘弁してくりって意味でヴィンテージに投票してる

でかい公園の真正面で目立し、勝鬨橋が映るNHKとフジの朝のニュースの画面に入るから小綺麗にはしていてもらいたいと思う
投資的には7年前に買って賃貸してるから、今売っても50年物になって売っても損はしないから問題ない

378 :名無し不動さん:2009/10/26(月) 00:12:00 ID:???
>>376
手にしてから言え
金券バカ

379 :名無し不動さん:2009/10/26(月) 00:15:38 ID:5gQnYKTZ
>>378
妬むなよ。100%リスクない

380 :名無し不動さん:2009/10/26(月) 00:24:45 ID:???
臭いマンに突っ込んで身動き取れないタヌキ軍団の皮算用wwwww

381 :名無し不動さん:2009/10/26(月) 00:25:05 ID:???
>>379
だれも妬まない
おれは同じ期間で稼いだ金で、南極旅行してきた

382 :名無し不動さん:2009/10/26(月) 00:26:41 ID:???
>>380
金なし、脳内は来なくて良いよ

383 :名無し不動さん:2009/10/26(月) 00:30:06 ID:5gQnYKTZ
>>381
私は妬みじゃなくて国内旅行しか今興味ない。
通過もしかことないのは島根と三重

384 :名無し不動さん:2009/10/26(月) 00:30:48 ID:???
純利2桁物件が、そんなに簡単に見つかるもんかwwww

純利2桁の5年満室物件を持ってたら売らねーよ

大阪城公園にでも住んどけww

385 :名無し不動さん:2009/10/26(月) 00:35:53 ID:yMSl4T/e
30年もたつと、漏れの旧マッカランちゃん達が、今でも「ええ、なんでこんなに」って値段なのに、
さらにビンテージになって、下手な築古50年マンションより高値で売れるから、そっちの方がもうかるかもしれない。
しかし、せっかく買ったのに飲めなくなっちゃったよなぁ。


386 :名無し不動さん:2009/10/26(月) 00:38:24 ID:+1eCd7+t
>>376
いや、5年後に100万落ちで売るんだから、実利50万円でしょが。
五年間リスク背負い込んで、年間たったの10万円ですか。
5年後に150万落ちなら実利0円ですね。
5年間空室だと、マイナスですね。
管理費、修繕費、取得費用、賃貸管理料などなど、出る金が多くて笑っちゃいますね。
心の広いお方ですね。


387 :名無し不動さん:2009/10/26(月) 00:43:12 ID:+1eCd7+t
>>377
どうしても、自分のマンションはヴィンテージにしたいみたいですね。
500戸もあると、これからは、常時空室数十軒はありそうですね。
売れるんなら売り逃げしたほうがいいでしょう。

貴方も売りたいから、都心の大型マンションがいいよって書いてんでしょ?

でも、リスク計算後の純利10%以上になる価格でなければ買いませんけどね。
1.5坪の超狭小中古なんて!

388 :名無し不動さん:2009/10/26(月) 00:49:35 ID:yMSl4T/e
>>384
漏れの会社所有の築古物件、前は自社で営業所で使っていたけど、リストラで営業所を閉めたため不要になった。
んで、その築古物件、さすがにもうビンテージ臭ぷんぷんなので売ろうかと思ったら、
査定額がたった800万だった。あほらしいから、とりあえず賃貸にと思い最寄り駅の不動産に管理を任せた。
そしたら、査定額に対して表面18%実質利回り10%の家賃+保証金10ヶ月で退去時に全額償却という条件で賃貸することに。
1ヶ月くらいできまってしまったよ。
テナント物件はものすごく美味しいかも。
しかも、内装も相手持ち!!!のスケルトン貸し。

テナント区分所有だと、あたれば美味しい。しかも、テナントは築年関係なし。

てことは、事務所使用可の主要ターミナル駅歩5分以内の物件って、ワンルームも結構おいしいかも?


389 :名無し不動さん:2009/10/26(月) 00:50:05 ID:???
>>387
だから、金が無い脳内は来なくて良いって
八王子が空室になっても中央区が空室になることは有りえないことすら判らないんだからさ
1.5坪750万の底地権付で1400万なら、回収は容易なんだよ
必要額を回収しちゃえば売っても、そのまま稼いでも良いわけ
調布とか草加とかの考え方を持ち込んじゃいけないんだよ

390 :381:2009/10/26(月) 00:53:44 ID:???
>>383
おっ悪いな、とっくの学生時代に日本全都道府県制覇してるよ
面倒で行ってないオーストラリア大陸に行くと全大陸制覇だ

391 :名無し不動さん:2009/10/26(月) 00:56:32 ID:???
空室になることは有り得ないってアフォがいますよ〜
マン臭で脳ミソ溶けたかな〜


392 :名無し不動さん:2009/10/26(月) 01:01:04 ID:???
>>391
中央区で空室を有りえないというバカは来年に日本経済が破綻すると予測しているわけだ
脳ミソ腐ってる馬鹿はいらん

393 :名無し不動さん:2009/10/26(月) 01:02:14 ID:???
>>388
査定額なんか低く言うに決まってるだろ。
それに対して利率幾らって言われてもここでは意味ねぇし
テナントだって売値賃料共にどんどん下がってるんだぜ。

394 :名無し不動さん:2009/10/26(月) 01:03:21 ID:yMSl4T/e
>>387
1.5坪で部屋がつくれるか?
だから、脳j無、いや脳内っていわれるんだ。
もっと、理詰めでまともな意見を言ってくれ。
相手してあげたいが、疲れる。

そもそも、純利10%もでる物件を売る奇特な大家が、日本全国で何人いるとおもう???
そういう物件は任売か相続で相続人がめんどくさがって賃貸業をやらない場合に、本当に極たまにあるけれども
それがどうなるかというと、

美味しい物件→不動産屋社長が購入→数年家賃でもうけて熟成→20%〜30%ほど販売価格に乗せて自己物件として売却。
なので、我々には回ってこない。それが現実。

まぁ、非正規で賃貸ワンルーム住まいで生活苦しいのはわかるが、アパートでないだけ恵まれているだろ。



395 :名無し不動さん:2009/10/26(月) 01:03:23 ID:???
>>393
だ か ら
金なし、脳内富豪は、来なくて良いって言ってるじゃん
あ、日本語通じなかったか、ごめんな

396 :名無し不動さん:2009/10/26(月) 01:04:59 ID:???
>>392
年利5%ぽっちの稼ぎで、偉そうに自慢するなッ プゲラ

ほんまに溶けてるよ! 臭いんだよ。マン臭!!!!!


397 :名無し不動さん:2009/10/26(月) 01:05:06 ID:???
>>394
日本語読める?
俺が、いつ純利10%て書いた?
5%で回ってると書いてるんだぜ
こっちが疲れるよ
日本語読めるようになってから来てくれよ

398 :名無し不動さん:2009/10/26(月) 01:06:04 ID:???
>>396
君の主張はわかった
金が無いから苦しいってことだろ
ツマランから来ないでくれ

399 :名無し不動さん:2009/10/26(月) 01:06:07 ID:yMSl4T/e
>>393
法人所有なので、不動産鑑定士の査定も決算の時に必要なので・・・笑。時価会計だからなぁ。

それと、査定額は最初は高めに言います。
不動産屋はまず専任をもらいたいからね。
で、数ヶ月たつと、売却価格を下げろと言われるよ。

もっと、経験値積んでから発言して。

400 :名無し不動さん:2009/10/26(月) 01:07:56 ID:???
>>399
あれは、脳内の馬鹿が粘着してるだけなので気にしないほうが良いです
2chではよくあること
どうして、普通の経済論理を否定したいのか理解不能なんですけどね

401 :名無し不動さん:2009/10/26(月) 01:10:56 ID:+1eCd7+t
>>394
普通、坪いくらとか書くでしょ?
なんで、わざわざ割って1.5坪って書いたんだよwwwwwwwwwwww
3坪でも嫌ですwwwwwwwww
買いませんwwwwww
お金持ちなのに実利2桁を見つけられないのは努力が足りないんですよ。

抱腹絶倒だよwwwwwwwwwwwwwwwwwww


402 :名無し不動さん:2009/10/26(月) 01:13:52 ID:yMSl4T/e
脳内くんは1.5坪を部屋の広さ(狭小ワンルーム)といっているが、
実際のオーナーくんは敷地権、つまり土地の持ち分割合といっている。
路線価坪500万なら持ち分1.5坪=土地だけで750万の価値。
路線価だから、実際の土地値より30%ほど安くみられている場合がおおい。

なので、最悪壊して土地で売却しても十分元がとれると言うことをいいたい。
中央区主要駅駅歩5分ならば、不動産屋が即決で購入だから、リスクはほとんどない。

これは、札幌市だと、札幌駅3分とか大通駅3分とかの物件も同じようなものだ。
注意点は、たまーに8の字の人が入居してしまう事があるので、そうなるとちょっと大変。
新宿、渋谷駅はさけるのが無難。

403 :名無し不動さん:2009/10/26(月) 01:18:44 ID:yMSl4T/e
>>396
不動産は、元の資金の桁が違うのでその5%の利益で年間5000万、1億という方もたくさんおられます。
こうなると、税金が大変だから、漏れは規模拡大は慎重派。
そこそこ食べていくタイプなんで。







404 :名無し不動さん:2009/10/26(月) 01:21:38 ID:???
>>401
実利2桁に見えないのは君が貧乏だから
ちゃんと>>400は見抜いてる
日本語の説明を読めないヤツは来なくて良いよ
おやすみ〜

405 :名無し不動さん:2009/10/26(月) 01:36:42 ID:+1eCd7+t
銀座でも丸の内でも渋谷でも空室はありますよ?
勿論、中央区でもありますよ?wwwwwwww


406 :名無し不動さん:2009/10/26(月) 01:44:52 ID:yMSl4T/e
>>405
当たり前でしょ?
問題なのは空室期間。

現実とかけ離れた賃料だと誰も住まないから、賃料が一番難しい。

407 :名無し不動さん:2009/10/26(月) 01:50:04 ID:+1eCd7+t
だから、現況実利5%が魅力無いなーと思うわけでして。。。
賃料下がるし、空室確率も上がるんでね。

投資物件だと、戸数が多すぎるマンションはあえて避ける人も多いと思いますけど。

408 :名無し不動さん:2009/10/26(月) 02:21:03 ID:yMSl4T/e
>>400
了解しました。以後は5%くん、脳内くん達はスルーします。

実際のオーナーと、本当に始めたい人だけで情報の交換が良いですね。
SNSとかだと、業者っぽいのとか信者が混じってくるからめんどくさいんですよ。
ブロガーも微妙だし・・・。
結局2chも脳内投資家が混じるから同じですね。


409 :名無し不動さん:2009/10/26(月) 02:24:22 ID:Rqx/5AXJ
http://bit.sikkou.jp/servlet/xxw.XxWServlet?O_sale_unit_id=00000014859&O_court_cd=36111&O_thing_cls=4&O_tender_flg=1&PAGEID=XxW04_jp_0130&ACTION=anchor
買うしかないか
今の会社辞めて、今の平成3年築1R売却して福岡に住むか
平成3年築は見た目は、大規模修繕工事後なんで真新しいが、ボロイ
なんでも、新しい方がいいだろ

410 :名無し不動さん:2009/10/26(月) 02:47:40 ID:???
競売組も増えた

411 :名無し不動さん:2009/10/26(月) 05:58:37 ID:5gQnYKTZ
>>390
勝手にいってらっしゃい

412 :名無し不動さん:2009/10/26(月) 06:00:47 ID:5gQnYKTZ
東京埼玉千葉神奈川人口増加
関西圏は減
つまり東京近郊ワンルームマンションは需要有る。
東京近郊中古ワンルームマンションをたたいてたたいて現金購入して買い増しして家賃収入が家賃収入を生む図式を作りたい。儲けたい。

413 :名無し不動さん:2009/10/26(月) 12:25:23 ID:yMSl4T/e
推計では・・・以下抜粋

平成47(2035)年の人口指数(平成17年=100とした場合)を、地域ブロック別にみると、いずれのブロックに
おいても100未満の自治体が大多数を占める。中でも北海道、東北、中国の3ブロックでは、人口指数100未満
の自治体の割合が98%以上と高い値を示す。また、人口指数が60未満の自治体は、北海道80、東北50の順に
多い。

人口指数100以上の自治体が多いのは南関東(45)、九州・沖縄(38)、中部(29)の順である。

九州・沖縄は沖縄県の影響が大きい。

平成47年の75才以上人口が平成17年を上回る自治体は大都市とその郊外に多い

抜粋終わり。

つまり、東京23区、横浜市、名古屋市、福岡市あたりはまだまだいけるという事だ。
それ以外は無理ぽ。
札幌、仙台、広島がやばそうだな。
北九州市はだめだろうね。

イメージ的には、田舎からいわゆる大都市圏に人口が集中。
高齢者も病院が近く、徒歩で買い物ができる利便性の良い場所に集まるということだ。
この時の高齢者の住宅は郊外の一軒家、マンションだろうから、それを売却して単身用の
なるべく安い家賃の安全性が高そうで利便性の良い立地のワンルームを住まいとするのではないか?
マイホームを売却したお金はなるべく温存したいだろうから、300万で買えるワンルームなどは購買意欲が高そうだ。

それと、高齢者は若者のようなおしゃれな住まいより、お金をなるべく取っておきたいから、
築浅の賃料高い物件より築古だけどこぎれいな賃料安い物件の方が需要がある。
なにしろ、くさってもSRC造、管理さえしっかりしていればかなりきれいだ。
木造のアパートとは比較にならない。

今後生き残るためには、高齢者対応を考えたサービスは必要になると思う。

414 :名無し不動さん:2009/10/26(月) 12:51:06 ID:yMSl4T/e
世帯数の推計(単位 1000世帯)
        単独    総数
1980年  7105   21594
1985年  7895   22804
1990年  9390   24218 ← ワンルームが激増するわけだ。
1995年 11239   25760
2000年 12911   28394
2005年 14457   28394
2010年 15707   28629 ← 現在に一番近い状態   漏れのマンソン築20年
2015年 16563   28266 ← 漏れのマンソン築25年 まだまだいける。
2020年 17334   27452 ← 漏れのマンソン築30年 そろそろ微妙、でも資金は回収済み
2025年 17922   26358 ← 漏れのマンソン築35年 趣味の賃貸生活へ。いくらでもいいや。
2030年 18237   25122 ← 漏れのマンソンが逝くか、漏れが逝くかどっちが先だ?目指せ築50年。
                       法定耐用年数 47年だからがんがれ。
                       だけど、単身世帯が2010年に比べてえらく増えてるなぁ。

単独世帯が
2010年に15707000世帯が、2030年には18237000世帯に増加するという推計がでている。

両方とも国立社会保障・人口問題研究所の推計です。

415 :名無し不動さん:2009/10/26(月) 13:06:09 ID:yMSl4T/e
それから、S48年ものとかは札幌市に結構あるから、それを参考にすると良いと思う。
実際賃料や空室期間がどれくらいになるか、それと管理費や修繕費なんかもわかるだろうし、
修繕をどうやっているかも良くわかるだろう。

100万円台だから、勉強代として実体験するために1室買うのも手だな。
札幌市は賃貸激戦区の崩壊状態らしいから、そこで研鑽すれば良い経験を得られると思う。
漏れも、練習用に来年あたりぼろを1つ買おうかと思っている。
最悪、観光用自己使用と割り切れば、いいんじゃまいか?

空室いっぱいあるだろうから、実際の部屋も内見できるし、
最近はエントランスなんかの共用部を改装、オートロック付けたりもしているから、かなり勉強になると思う。
漏れも、1部屋見た事あるよ。そこが共用部を大改装したから、またみたいなぁ。


416 :名無し不動さん:2009/10/26(月) 13:10:10 ID:5gQnYKTZ
>>413
>>414
おまえら長い割りには分かりづらい
つまり
東京埼玉神奈川千葉は人口増加
関西圏は減
他の地方は論外
未婚者多く単身者多いし、非正規たくさんいるし、低収入長引く 不況長引く。
結論
東京近郊ワンルームマンションは需要有る。

417 :名無し不動さん:2009/10/26(月) 13:29:43 ID:yMSl4T/e
おいおい、どう見ても中部がよさそうなんだけど。

南関東は増加
てことは、埼玉、千葉は含まないから要注意。

50才以上の単身者の人口が増えるんだよ。
つまり、今の30代フリーター、非正規達だな。

非正規で収入すくない奴は東京だとアパートしか住めないだろう。


418 :名無し不動さん:2009/10/26(月) 15:19:11 ID:JgQ8qPaF
もう、福岡市内一部ではオートロック付きワンルームマンションが2万円台に突入してきた。
一方、郊外の築浅ファミリータイプは底堅い。
ワンルームマンションからファミリータイプへ投資変更だ。



419 :名無し不動さん:2009/10/26(月) 15:26:23 ID:???
ファミリーは若干反応が遅いだけで、賃料低下は避けられないです。
全国的にファミリーも下がり始めてます。

大家業は厳しいです。

420 :名無し不動さん:2009/10/26(月) 15:49:48 ID:yMSl4T/e
2人以上の世帯数減は始まっているよ。
ファミリーは元々利回りが低いし、分譲との競争になるから微妙だな。
それに、退去時の修繕がかなりかかる。

ただ、ワンルームと違って退去の頻度は確かにすくないが、退去すると次の入居者が決まるのに時間がかかる。
どっちもどっちだな。

ワンルームとファミリー混在でいいじゃまいか?


421 :名無し不動さん:2009/10/26(月) 15:54:41 ID:???
空室率推移
1963: 2.5%
1968: 4.0%
1973: 5.5%
1978: 7.6%
1983: 8.6%
1988: 9.4%
1993: 9.8%
1998:11.5%
2003:12.2%
2008:13.1%
関東大都市圏11.3%
賃貸住宅の空室率18.7%

422 :名無し不動さん:2009/10/26(月) 16:18:00 ID:5gQnYKTZ
>>417
きみ〜埼玉千葉も数万人増加だよ。
都心へアクセス簡単だからな。
そうこれからドンドン中高年の単身者増えるらアパートに限らずワンルームマンション需要あるよ。
ホームレス
野宿
ネットカフェ難民
派遣村
これらの言葉があるくらいだからワンルームマンションは高級住宅

423 :名無し不動さん:2009/10/26(月) 16:34:16 ID:???
普通、いい大人が20u程度のワンルームに住まんだろ?

424 :名無し不動さん:2009/10/26(月) 17:40:59 ID:wyzukCKg
平成21年 9月6日→10月28日 空室数変化 某サイト調べ

山手線 37,500→39700
総武線 40700→41900
中央線 39900→42000
西武新宿線 15200→15900
西部池袋線 173000→18800
田園都市線 12900→13100
大江戸線 34000→35500
井の頭線 15600→16100
京成本線 5700→6300
小田急小田原線→16900→17500

425 :名無し不動さん:2009/10/26(月) 17:47:11 ID:5gQnYKTZ
>>423
1000万人〜1500万人が年収200万以下なんだから
低収入たくさんいるんだよ。

426 :名無し不動さん:2009/10/26(月) 17:52:23 ID:aBtpkwmM
起きて半畳、寝て一畳さ
広めの木賃アパートより防犯防災に利点があるワンルームを選ぶ人はいる

427 :名無し不動さん:2009/10/26(月) 17:54:00 ID:???
>>426
それよりも防音ね。
スカ○〜とか量産の1ルームって防音どうなの?
アパートよりははるかましなんだろうが・・・。

428 :名無し不動さん:2009/10/26(月) 18:00:06 ID:yMSl4T/e
65才以上だと、
国民年金だけじゃ80万くらいしか出ないから、単身世帯になったら持ち家売って
老後資金にし、住まいは都心部築古ワンルームなんて人が増加すると思うよ。

んで、就職氷河期組が独身のまま中高年に、今現実に起きている第2就職氷河期組もワンルームのお客。

こないだ発表された貧困率みても、賃料安くそこそこ住みよい賃貸住宅なら需要ある。
空室数って、僻地の農家がだまされて建てた、どう考えても誰も住まないような場所の
おんぼろアパートも含まれているんでしょ。
あとは木造築40年とか、風呂無し、共同トイレとか、部屋が4畳半とか。

フリーター、派遣労働、飲食業が多い都心部の家賃が安価な物件は、すぐ埋まるよ。

なので、無借金で金利、元金支払いのなく、管理もきちんとやっているワンルームなら競争力はある。
借金はやめとけ、リバレッッジで自己資金の利回り上げるより、賃借人が1年すまなくても耐えられる
キャッシュフローが重要だ。


429 :名無し不動さん:2009/10/26(月) 18:02:31 ID:yMSl4T/e
>>427
くさってもSRC造だから、木造とは比べものにならないと思うけど。

スカ○〜はさすがに中古すら買わないけど。

430 :名無し不動さん:2009/10/26(月) 18:57:51 ID:5gQnYKTZ
>>428
冒頭がおかしい
持ち家売ってって持ち家を好立地にもってるやつなんてそうそう居ないし、好立地に持ち家持ってる人は厚生年金じゃないか?

431 :名無し不動さん:2009/10/26(月) 18:59:39 ID:???
次の高齢1人暮らし世代は今の水準の家賃は到底払えなくなる。

432 :名無し不動さん:2009/10/26(月) 19:24:23 ID:???
家賃保証会社も破綻???

433 :名無し不動さん:2009/10/26(月) 19:40:28 ID:lMhEmwB0
10年先がまったく読めない見えない

いや
なんとなくみえるのが あまりに悲惨なので違う、みえないと思いたいんだ。

世界もやばいが特に日本がな こりゃまじでやばい

434 :名無し不動さん:2009/10/26(月) 20:34:20 ID:yMSl4T/e
>>428
持ち家が利便性の高い好立地の人は売却する必要がなく、そのまま住み続けると思います。

好立地でない郊外で、たとえば買い物や病院に行くにも車が必要な立地では高齢者は生活しにくい上
車の維持費がかなり負担になります。
なので持ち家を現金化し、老後資金に充当して徒歩で買い物、通院できる利便性の高い場所か、
老人の共同生活施設へ移住すると私は考えています。

今後20年は一番悪い条件の推計でも111518千人(2030年)と127012千人(2009年)と比較しても
20年で12.2%減で、まだなだらかなので郊外や地方の一軒家でも、まだ販売可能であると考えています。
ただ、かなり買いたたかれますね。

人口は減少するのですが、単身世帯は2030年までしか推計がでていないのですが、増加すると予測されています。

まぁ、これは私の考えですから、一般論ではないです。


435 :名無し不動さん:2009/10/26(月) 21:00:21 ID:???
まだまだ下がるぞ
売値も賃料もな
都心の賃料も下がってる

436 :名無し不動さん:2009/10/26(月) 21:06:29 ID:???
>>424
9月から10月にかけてって物件数増えるものなの?

437 :名無し不動さん:2009/10/26(月) 21:21:19 ID:5ZujyKpg
スカイコートは住んでたけど話し声やテレビの音も普通に聞こえる
ハズレ鉄筋マンション


438 :名無し不動さん:2009/10/26(月) 21:31:45 ID:???
それじゃーアパートとかわらないな。

ちょっと割高でも一般分譲系の1ルーム買った方がいいだろうね。


心配なのはデフレなんだよね。

給料や平均年収があがらなく、家賃5万以上支払える層がでてこなくなるんじゃないかってこと。

439 :名無し不動さん:2009/10/26(月) 22:23:03 ID:yMSl4T/e
424ではないが、
春と秋は入居、退去が多い、いわゆる賃貸シーズン。
春は卒業、入学、就職組、秋は転勤組と少数のアメリカに合わせた入学・卒業組。
なので、物件数は一時的に増加する。

地方だと、この時きまらないと空室が長期化する。


440 :名無し不動さん:2009/10/26(月) 22:37:28 ID:???
もっと賃貸業成功者の話が聞きたいのに居ないんだよな。
周りの新参大家達も鬱気味の人達だらけだぞ。


441 :名無し不動さん:2009/10/26(月) 22:41:58 ID:???
成功かどうかしらんが、
390万で買って、30万でリフォームして、月5.3万で貸してる。
ただ、管理費やら修繕積立金やらで月1.7万掛かる。
買った時はすげー安く買えたような気がしたが、実際の利回りはこんなもん。

442 :名無し不動さん:2009/10/26(月) 22:43:08 ID:???
修繕の事等考えると利回り5%にしかならないなら
RIETかAUD$ロングしてるほうがましやないですかっ???

443 :名無し不動さん:2009/10/26(月) 22:45:40 ID:???
成功者には見えないが、それで満足で元気ならいいんじゃね?


444 :名無し不動さん:2009/10/26(月) 22:53:30 ID:???
ソコソコ綺麗なワンルームマンションが保証人不要・敷金ゼロ
って何かウラがあるの?
そんなに下手に出るような物件ではないようなんだが。



445 :名無し不動さん:2009/10/26(月) 23:03:28 ID:???
周りに空室が沢山あれば、条件は借り手優位になるね。

446 :名無し不動さん:2009/10/26(月) 23:04:03 ID:???
>>273は結構成功してるように見える。残念ながらこのスレの住人じゃないけど
向こうのスレで聞いてみたら?

447 :名無し不動さん:2009/10/26(月) 23:25:04 ID:???
自分で住んでるヤツいる?
首都圏だったらいそうなんだけど

448 :名無し不動さん:2009/10/26(月) 23:59:55 ID:???
>441
は、それでもネット10%いってるじゃん。
10%超えって、脳内は別として、
現実はあんまりいないと思うんだが。
まあ、出口でしくじるとアウトではあるが。

449 :名無し不動さん:2009/10/27(火) 01:18:21 ID:???
歩いて仰山の物件見てきたから断言出来る!
ここに成功者はいねー
こいつらが普通だ成功だと思ってる内はお宅はカモネギだ

450 :名無し不動さん:2009/10/27(火) 01:26:15 ID:???
業者も本音ではヤル気ないから色々とぶっちゃけて教えてくれるやつがいるんだ。

ここは、後悔不安組が集まるスレ。


451 :名無し不動さん:2009/10/27(火) 01:43:17 ID:ANhbbhDP
ネットは意味ないぜよ。
現実は空室もあれば減額もある、様々な税金もある。
まあ不動産をただで買えたらラッキーくらいに思うのがいいかもな。

452 :名無し不動さん:2009/10/27(火) 06:54:47 ID:JPBdUYyP
築古は建て替えになると何千万も取られて
投資としては即アウトじゃない

453 :名無し不動さん:2009/10/27(火) 07:10:27 ID:NspJ993Z
http://bit.sikkou.jp/servlet/xxw.XxWServlet?O_sale_unit_id=00000021068&O_court_cd=31411&O_thing_cls=4&O_tender_flg=1&PAGEID=XxW04_jp_0130&ACTION=anchor

454 :名無し不動さん:2009/10/27(火) 07:43:56 ID:???
とにかくカネの無い奴はROMってろ
どんなにけなしてもおまえの稼ぎで買えるような金額にはならんぞ(笑

455 :名無し不動さん:2009/10/27(火) 08:08:50 ID:???
利回り落ちるのは想定済みなの。
それが分かってたからこそ物件積み上げをしてきた。
投資額を多くして手取り優先するしかない消耗戦。
利回り云々机上論だけではなく、実際いくら手元に入るかだけ。

456 :名無し不動さん:2009/10/27(火) 08:27:03 ID:???
築古ワンルームごときで自慢してんじゃねーよw

457 :名無し不動さん:2009/10/27(火) 08:39:54 ID:???
つーかこれ、投げ売りスレなんだから、
投資は失敗、が本筋だよ

458 :455:2009/10/27(火) 09:32:49 ID:???
てか書くスレ間違えたw

459 :名無し不動さん:2009/10/27(火) 11:43:06 ID:RSVCh+wH
漏れは広島にワンルーム買って、
そこをPurfumeに貸してワンルームディスコになるから、超ビンテージになるぜ。



460 :名無し不動さん:2009/10/27(火) 11:44:41 ID:RSVCh+wH
>>452
だから、あの狭さと共有者の人数で1人何千万って、ダムじゃないんだから。

461 :名無し不動さん:2009/10/27(火) 11:47:07 ID:RSVCh+wH
>>456
築古じゃねーよ。レトロだよ。
良い感じに熟成してきたぜ。


462 :名無し不動さん:2009/10/27(火) 13:55:02 ID:???
また都市直下大地震が起きたら、法律が変わって
全国の築古強制建替になるとラッキーだね!

463 :名無し不動さん:2009/10/28(水) 00:21:36 ID:???
>>462
強制立替はラッキーだな
底地権を管理組合に売って終了になる
全員が損する訳じゃないの投資の面白さだね

464 :名無し不動さん:2009/10/28(水) 01:01:16 ID:???
僕は、ファミリー2戸、ワンルーム2戸持ってるが、多い人って
一体何戸もってるんだ?
1棟買いと分散買い・・?
分散買いの方が経費かかりそう。

465 :名無し不動さん:2009/10/28(水) 10:13:01 ID:???
今築古が70万戸
これから最高200万戸以上に増えるらしいじゃん
そんなもんに税金使ってたら一瞬で国家破産
馬鹿な奴等w

466 :名無し不動さん:2009/10/28(水) 10:19:33 ID:???
まんこ増えてもええやん

467 :名無し不動さん:2009/10/28(水) 10:21:16 ID:???
不動産投資やってるのって40代以上の方達?

468 :名無し不動さん:2009/10/28(水) 10:44:48 ID:???
20代です

469 :名無し不動さん:2009/10/28(水) 13:08:45 ID:jok/Tlol
東京近郊中古ワンルームマンションをたたいてたたいて現金購入して買い増しして家賃収入が家賃収入を生む図式を作りたい。儲けたい。

470 :名無し不動さん:2009/10/28(水) 14:37:30 ID:???
だからとっとと買えよww口だけ君

471 :名無し不動さん:2009/10/28(水) 15:20:53 ID:qq64tN4a
叩いて叩いて勝ったつもりのワンルーム、たた゛でもいらんワンルーム
投資のつもりが凍死です

472 :名無し不動さん:2009/10/28(水) 16:22:11 ID:jHmi7wBS
マンション安くなったよね。

先週買ったのなんて売値350マンのところ「100万なら買うよー」
で150万決済。

家賃38000で純が30000だから、まあぼちぼちかなあ。



473 :名無し不動さん:2009/10/28(水) 16:40:31 ID:ASNOqAIu

埼玉、千葉、神奈川のワンルームで150万ならすごいですね。
300万のワンルームは水漏れなどの欠陥がありそうで恐くて買えないです

474 :名無し不動さん:2009/10/28(水) 17:07:15 ID:uY1te/ZQ
オレの毛呂山買ってくれよ
130万でいいから(泣)

475 :名無し不動さん:2009/10/28(水) 21:35:43 ID:???
>>474
30万なら買います


476 :名無し不動さん:2009/10/28(水) 21:37:22 ID:jok/Tlol
>>470
東京近郊中古ワンルームマンションをたたいてたたいて現金購入して買い増しして家賃収入が家賃収入を生む図式作りたい。儲けたい。
東京埼玉千葉神奈川人口増加
関西圏は減
他は新幹線停まる駅以外論外
都心部単身者急増
非正規多い。低収入長引く 不況長引く
ホームレス 野宿 ネットカフェ難民 派遣未村。これらの言葉があるくらいだからワンルームマンションは高級住宅

477 :名無し不動さん:2009/10/28(水) 22:26:04 ID:???
>>476
だから早く買え
金券バカ

478 :名無し不動さん:2009/10/29(木) 01:32:14 ID:???
しかし金券バカも最初は素人なりに質問して、いい答え返す人もいて
良スレと思ったけど、ただの荒らし以下になったな。
家賃収入が家賃収入を生む図式作りたい。儲けたいww


479 :名無し不動さん:2009/10/29(木) 01:37:16 ID:???
空室率推移
1963: 2.5%
1968: 4.0%
1973: 5.5%
1978: 7.6%
1983: 8.6%
1988: 9.4%
1993: 9.8%
1998:11.5%
2003:12.2%
2008:13.1%
関東大都市圏11.3%
賃貸住宅の空室率18.7%

480 :名無し不動さん:2009/10/29(木) 01:38:10 ID:U9I/PvtG
>>477
>>478
脳足りんの白痴君
東京近郊中古ワンルームマンションをたたいてたたいてたたいて現金購入して買い増しして家賃収入が家賃収入を生む図式を作りたい。儲けたい。

481 :名無し不動さん:2009/10/29(木) 09:37:06 ID:???
空室率10%で実利5%スタート

修繕積立金倍増で実利4%

空室率20%以上に増加で実利3%

家賃1割割引で実利2%

内装修繕で実利1%

空室率更に上がり実利0% ↓
築古過ぎて更に家賃1割引でマイナス1%

其れでも家賃が入るから気が付かない

死亡

482 :名無し不動さん:2009/10/29(木) 09:45:08 ID:fncenKQE
築古は、今は70万戸だけどこの先200万戸以上に膨れ上がる。

強制建替に税金なんか注ぎ込んだら即刻国家破産w
大馬鹿者達w

483 :名無し不動さん:2009/10/29(木) 10:39:22 ID:MaMpGa4+
おれも先月マンション買ったけど、300万の売値に200万の指値。
結局240万で買ったけど、100万で指値しとけばよかった。
売主さんに悪いかなとおもって ・・・

484 :名無し不動さん:2009/10/29(木) 11:39:22 ID:U9I/PvtG
>>483
あれさぁ売り主が残債残ってたらもう値下げできないよな。

485 :名無し不動さん:2009/10/29(木) 11:40:24 ID:U9I/PvtG
>>481
修繕積立金は前賃貸人を引き継ぐ
あと年々修繕積立金は下がるんだよ。

486 :名無し不動さん:2009/10/29(木) 15:06:25 ID:???
>>485
築古20年台の計画見ると全然足りないのが殆どだぜ。


487 :名無し不動さん:2009/10/29(木) 15:07:48 ID:???
>>483
1万円でも売れない臭マンw


488 :名無し不動さん:2009/10/29(木) 20:09:04 ID:aqblffro
ロバートキヨサキの本も悪いよね。
不労所得とかでベストセラー本になって、勘違いした人一杯いそうだ。


489 :名無し不動さん:2009/10/29(木) 20:57:51 ID:???
不老所得って言葉に騙されてるんだw
所得ってのは投資した額より増えた時だけ発生するモノ



490 :名無し不動さん:2009/10/29(木) 21:06:52 ID:???
別に悪くない、
人口減少している日本は投資対象として
魅力的ではないって言ってるし。

491 :名無し不動さん:2009/10/30(金) 00:47:29 ID:???
ロバキヨはじめとした不労所得ブームって何年か前にあったけど
その内不動産は全然不労所得じゃないもんな
やることが山ほどある

しかしあの頃借金しまくった人は
デフレの今生きてるのかな・・・

492 :名無し不動さん:2009/10/30(金) 01:28:04 ID:???
どの頃だよw
金持ち父さんの頃に始めた人なら
相当アホな運営してなきゃ儲かってる

493 :名無し不動さん:2009/10/30(金) 11:53:41 ID:YBD0UDTd
あの宝ごろごろ時代に新築買ったやつが荒らしてるだけ。

494 :名無し不動さん:2009/10/30(金) 13:04:48 ID:???
その金持ち父さん達はどの位儲かってるの?


495 :名無し不動さん:2009/10/30(金) 14:54:38 ID:x0AZy/gO
破産したのもいれば


これからそうなるやつも、たくさんでるよ

496 :名無し不動さん:2009/10/30(金) 20:18:54 ID:4liJYNME
>>486
ワンルームマンションの共用部分の修繕なんてたいしてかからないよ。

497 :名無し不動さん:2009/10/30(金) 20:21:49 ID:???
中古ワンルームを数部屋程度じゃ破綻も無いだろうな
儲けも大したことないけどw

破綻するのは1棟フルローンとかでしょ

498 :名無し不動さん:2009/10/30(金) 22:25:11 ID:KyyE1mKG
親の遺産でワンルームマンション買うと相続税発生すると思ったけど、3000万くらいの遺産なら相続税発生しないんだな。
これで堂々と1000万くらいのワンルームが買える・・・

499 :名無し不動さん:2009/10/30(金) 22:25:54 ID:???
区分ワンルーム築浅
区分ワンルーム築古
区分1LDK
区分3LDK
一棟RCマンション
一棟木造アパート

結局、最終的に一番儲かるのはどれ?

500 :名無し不動さん:2009/10/30(金) 22:41:28 ID:???
・満室経営なら
・中古を土地値のみで買い叩けたなら

という条件でなら木造アパートだな

501 :名無し不動さん:2009/10/30(金) 22:55:06 ID:???
>>500
石渡さんのノウハウを真似たら儲かりますか?

502 :名無し不動さん:2009/10/31(土) 04:05:34 ID:???
RCだよ
想定どおりに運営出来るならね

503 :名無し不動さん:2009/10/31(土) 11:33:18 ID:Y9a2wLQI
リタイアしてここに住むってのはどう思いますか?
http://www.kenbiya.com/realestate/217955d62

懸念
・同一マンションに売り物件が多い
・修繕積立金0ってどうなの


504 :名無し不動さん:2009/10/31(土) 12:11:25 ID:???
>>503
むり

505 :名無し不動さん:2009/10/31(土) 12:40:52 ID:???
>>503
先月火事あった建物だねw

506 :名無し不動さん:2009/10/31(土) 13:34:28 ID:Y9a2wLQI
>>505
だから大量に出てるのか?
近くのリゾートでゴルフが3500円とあったので、いい場所だと思ったんだけどね。

他にダイアパレス名島第二 てところが、大量に売りに出てるんだけど、
これもやっぱり何かあるんかな。

507 :名無し不動さん:2009/10/31(土) 14:21:26 ID:???
>>506
そのまえから同じような値段ででてるけど

508 :名無し不動さん:2009/10/31(土) 14:22:57 ID:???
>>506
そのリゾートも破綻で経営譲渡w
まあ営業は一旦休止後再開するみたいだが

509 :名無し不動さん:2009/10/31(土) 15:33:24 ID:qb75NKkB
>>499
値段 場所 現金購入必須で築古(20年前後)ワンルーム

510 :名無し不動さん:2009/10/31(土) 15:40:36 ID:qb75NKkB
東京近郊ワンルームマンションをたたいてたたいて現金購入して買い増しして家賃収入が家賃収入を生む図式を作りたい。 儲けたい。
東京埼玉千葉神奈川人口増加
関西圏人口減
その他地方論外 但し新幹線停まる駅は地方でも可能
未婚者多く単身者多いし、非正規たくさんいるし、低収入たくさんいるし、不況長引く。
ホームレス 野宿 ネットカフェ難民 派遣村
これからの言葉があるくらいだからワンルームマンションは高級住宅

511 :名無し不動さん:2009/10/31(土) 15:44:45 ID:???
>>503
>◆予想賃料:25,000円/月

リタイアするなら賃貸経営からもリタイアして
25000円でここに住むのが一番だろう
一泊1000円以下 年間30万

経営してりゃわかるけど
何だかんだいって賃貸に住むのが楽だよ

512 :名無し不動さん:2009/10/31(土) 17:28:38 ID:gZw1yrLx
その物件、止めたほうがいいよ。自分で計算したら妥当価格20万。

513 :名無し不動さん:2009/10/31(土) 20:43:14 ID:Y9a2wLQI
火事あったってことだけど、
修繕積立金が0ってことは、火事の修理はどうするのかなぁ

514 :名無し不動さん:2009/11/01(日) 18:30:46 ID:qkvTnAce
もう人口なんか増えなくていいよ。
一億も居なくったって、それなりに国は維持出来るやん。
だから投資向けマンションは将来性なんか無いし、それでいい。

515 :名無し不動さん:2009/11/01(日) 23:54:35 ID:???
鉄道会社を儲けさせるだけの首都圏集中は
人的エネルギーを無駄遣いだ。
社会の歯車の一つがたまに自爆して復讐するが…



516 :名無し不動さん:2009/11/02(月) 00:47:04 ID:???
>>515
首都圏集中は無駄な運動エネルギーを使わないエコだが
近いところで決定が出来るんだから便利だろ

地方分散なんて、エネルギーの無駄使いの典型

517 :名無し不動さん:2009/11/02(月) 05:07:27 ID:xQN+9yy3
東京近郊中古ワンルームマンションをたたいてたたいて現金購入して買い増しして家賃収入が家賃収入を生む図式を作りたい。儲けたい。
東京埼玉千葉神奈川人口増加
関西圏人口減
その他の地方は論外
但し新幹線停まる駅は地方でも可能
ホームレス
野宿
ネットカフェ難民
派遣村
これらの言葉があるくらいだからワンルームマンションは高級住宅
手取り利回り10%を狙え

518 :名無し不動さん:2009/11/02(月) 05:10:08 ID:xQN+9yy3
現在日本人口1億3千万人
2050年
人口1億人
地方過疎地
首都圏一極集中

519 :名無し不動さん:2009/11/02(月) 16:18:43 ID:yCMdouwH
けーちゃん 大丈夫?

520 :名無し不動さん:2009/11/03(火) 07:33:48 ID:SwV6rYF5
不労所得

521 :名無し不動さん:2009/11/03(火) 14:32:50 ID:gaDpp+WY
旅行積立馬鹿には一生無理
何故なら致命的に馬鹿だから

522 :名無し不動さん:2009/11/03(火) 16:07:12 ID:???
>>521
致命的に馬鹿なんじゃないよ

ただのノータリンだよ

523 :名無し不動さん:2009/11/03(火) 16:59:10 ID:SwV6rYF5
>>521
>>522
君達白痴の脳足りんと同一に扱わんでくれ
人間の出来 家柄からして君らと違うんだよ。

524 :名無し不動さん:2009/11/03(火) 17:00:18 ID:SwV6rYF5
東京近郊中古ワンルームマンションをたたいてたたいて現金購入して買い増しして家賃収入が家賃収入を生む図式を作りたい。儲けたい。
東京埼玉千葉神奈川人口増加
関西圏人口減
その他の地方は論外
但し新幹線停まる駅は地方でも可能
ホームレス
野宿
ネットカフェ難民
派遣村
これらの言葉があるくらいだからワンルームマンションは高級住宅
手取り利回り10%を狙え

525 :名無し不動さん:2009/11/03(火) 17:03:12 ID:???
【ネット】2ちゃんねる書き込み激減 岡田外相削除要請でアクセス規制★2
http://tsushima.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1257218892/

【政治】憲法解釈も政治家が行う…民主党・小沢幹事長が放つ「法の番人」封じ
http://tsushima.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1257223397/

【政治】民主党が衆院予算委員会に新人をガヤで大動員…野党側のヤジをかき消す
http://tsushima.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1257222407/

526 :名無し不動さん:2009/11/03(火) 18:11:23 ID:yeOQybug
>>523
致命的に馬鹿なうえ差別主義者かよお前は
もう全然駄目だな
消えろクズ

527 :名無し不動さん:2009/11/03(火) 19:01:54 ID:???
>>526
差別主義って言われてもさ

ワンルーム一つ買えない、何も考えられないノータリンだからなあ

こっちから優先的に差別してもらいたいwww

528 :名無し不動さん:2009/11/03(火) 21:31:14 ID:SwV6rYF5
>>526
>>527
君達と違って有言実行
東京近郊中古ワンルームマンションをたたいてたたいて現金購入して買い増しして家賃収入が家賃収入を生む図式を作りたい。儲けたい。
東京埼玉千葉神奈川人口増加
関西圏人口減
その他の地方は論外
但し新幹線停まる駅は地方でも可能
ホームレス
野宿
ネットカフェ難民
派遣村
これらの言葉があるくらいだからワンルームマンションは高級住宅
手取り利回り10%を狙え

529 :名無し不動さん:2009/11/03(火) 21:46:09 ID:/gRxDl0j
>>528
今までの経緯を見ていたらどう考えても有言不実行だろうが馬鹿が
大体今時数少ない人口増加地域である価値の高い東京近郊の物件を
オーナーが安売りするわけねえだろ
易々と買い叩けるわけねえだろうがボケが

お前の書き込みの2行目と3行目でいきなり解消し難い矛盾が生じている
その事実にも永年気がつかない馬鹿さ加減で不動産賃貸業など絶対に無理
それ以前に「買う」と言い続けて未だに買えていない時点で小金すらない
口だけ野郎決定

馬鹿で貧乏とか救いようがねえな

530 :名無し不動さん:2009/11/03(火) 23:42:28 ID:SwV6rYF5
>>529
ただのお前の妬み
俺はお前と違って有言実行出来る
今月からコンスタントに旅券満期来るから金利手取り140万も2年で入る。
あとは東京近郊中古ワンルームマンションを買い増しするのみ
格安物件は探せばある。
お前は指をくわえてるだけ

531 :名無し不動さん:2009/11/04(水) 00:46:35 ID:???
>>530
だから早く買え
ノータリンの金券バカ

532 :名無し不動さん:2009/11/04(水) 00:49:09 ID:???
>>530
実行してから言え
金券馬鹿

実行するまでは口先野郎のままなんだよ
あたま悪過ぎ
旅行積立www

533 :名無し不動さん:2009/11/04(水) 01:09:09 ID:???
>>528
金券馬鹿
早く、ワンルーム買って
ホームレス、野宿、ネットカフェ、派遣村のヤツに家を用意してくれ
ボランティア頼んだぞwww

534 :名無し不動さん:2009/11/04(水) 01:51:38 ID:poiUjWEI
800万くらいの都内のマンションを500万まで値切り700万で売り、売却益を得たい。

535 :名無し不動さん:2009/11/04(水) 06:31:16 ID:xZgzT+rE
>>531
>>532
>>533
旅行券満期がすべて来たら買う
つまり来年秋から有言実行スタート
キミら脳足りんの白痴とは違うんだよ。

536 :名無し不動さん:2009/11/04(水) 09:49:32 ID:7a9w6TXa
>>530>>534-535の旅行積立馬鹿へ

>>529の矛盾の指摘に答えろボケが

529 :名無し不動さん :2009/11/03(火) 21:46:09 ID:/gRxDl0j
>>528
今までの経緯を見ていたらどう考えても有言不実行だろうが馬鹿が
大体今時数少ない人口増加地域である価値の高い東京近郊の物件を
オーナーが安売りするわけねえだろ
易々と買い叩けるわけねえだろうがボケが

お前の書き込みの2行目と3行目でいきなり解消し難い矛盾が生じている
その事実にも永年気がつかない馬鹿さ加減で不動産賃貸業など絶対に無理
それ以前に「買う」と言い続けて未だに買えていない時点で小金すらない
口だけ野郎決定

馬鹿で貧乏とか救いようがねえな

537 :名無し不動さん:2009/11/04(水) 13:51:28 ID:???
>>535
じゃあそれまで黙ってろ

538 :名無し不動さん:2009/11/04(水) 23:41:11 ID:???
入居が決まりそうになると必ず値引き交渉される。
みんなどうしてるぅ?
強気?弱気?


539 :名無し不動さん:2009/11/05(木) 00:46:03 ID:???
>>538
常識の範囲で値引き交渉してくるのは、まともな人間の証拠
なので、元値と交渉価格の中間で返答する
だまって、こちらの言い値だけで入る奴より安心感がある
狭い経験だが、後で揉めるのは、だまって言い値で入るやつのほうが確率が高い

540 :名無し不動さん:2009/11/05(木) 01:14:34 ID:???
>>534
200万の売却益でも短期の25#5%と登記云々で
手のこりいくら?

抱えてた方が得だったんじゃないのか?

俺は不動産屋どす

つか、誰か埼玉大近辺
家賃4万の14部屋
リフォームで2年前に2000万かけた
満室
利回り13.4%(共益費含めず)
これ買わないか?
6000万で。入居者全員大学生

木造築21年だから信金、地方、SBIあたりならローンも行ける

541 :名無し不動さん:2009/11/05(木) 10:05:14 ID:RGx5Lb7Q
半額なら検討。

542 :名無し不動さん:2009/11/05(木) 10:23:02 ID:???
場所的にも規模もそれくらいのアパートを4000万で処分した人いたな
平成はじめに9千万だったそうな

543 :名無し不動さん:2009/11/05(木) 12:18:45 ID:gBFVXtwg
>>536
お前が馬鹿だよ。
格安手取り利回り10%クラスはある。

544 :名無し不動さん:2009/11/05(木) 12:19:58 ID:gBFVXtwg
>>537
東京近郊中古ワンルームマンションをたたいてたたいて現金購入して買い増しして家賃収入が家賃収入を生む図式を作りたい。儲けたい。
東京埼玉千葉神奈川人口増加
関西圏人口減
その他の地方は論外
但し新幹線停まる駅は地方でも可能
ホームレス
野宿
ネットカフェ難民
派遣村
これらの言葉があるくらいだからワンルームマンションは高級住宅
手取り利回り10%を狙え

545 :名無し不動さん:2009/11/05(木) 16:07:36 ID:???
>>540が5000万で買った物件を6000万で転売したいってこと?

546 :名無し不動さん:2009/11/05(木) 19:32:41 ID:???
【政治】 「燃費の悪い車は増税もある」…峰崎財務副大臣★3
http://tsushima.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1257415940/

【ゲンダイ】藤井財務相「ダメな大臣の名前を挙げよう。長妻だ」 大丈夫か長妻厚労相!「激やせ」「ノイローゼ説」も飛び交う★3
http://tsushima.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1257178880/

【政治】 鳩山首相、偽装献金で「鳩山首相自らが署名し、引き出しを承認」と認める…責任は「捜査に委ねる」「その時に判断」★2
http://tsushima.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1257355580/

【政治】 "民主党、マニフェスト破り?" 民主・小沢氏、また資金パーティー。禁止公約どこへ…赤旗報じる
http://tsushima.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1257320983/

【政治】 日米外相会談、見送り決定★2
http://tsushima.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1257381024/

【政治】機密費の使途公開を拒否 平野官房長官「わたしを信頼して」
http://tsushima.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1257392897/

547 :名無し不動さん:2009/11/06(金) 01:52:25 ID:3g1yaVXJ
>>543-544の旅行積立馬鹿へ

>>529の矛盾の指摘に答えろボケが

529 :名無し不動さん :2009/11/03(火) 21:46:09 ID:/gRxDl0j
>>528
今までの経緯を見ていたらどう考えても有言不実行だろうが馬鹿が
大体今時数少ない人口増加地域である価値の高い東京近郊の物件を
オーナーが安売りするわけねえだろ
易々と買い叩けるわけねえだろうがボケが

お前の書き込みの2行目と3行目でいきなり解消し難い矛盾が生じている
その事実にも永年気がつかない馬鹿さ加減で不動産賃貸業など絶対に無理
それ以前に「買う」と言い続けて未だに買えていない時点で小金すらない
口だけ野郎決定

馬鹿で貧乏とか救いようがねえな

548 :名無し不動さん:2009/11/06(金) 01:54:44 ID:0SPqBAwk
>>543-544
ハ  イ  反  論  不  能  〜  (  笑  )

ハ  イ  反  論  不  能  〜  (  笑  )

ハ  イ  反  論  不  能  〜  (  笑  )

ハ  イ  反  論  不  能  〜  (  笑  )

ハ  イ  反  論  不  能  〜  (  笑  )

ハ  イ  反  論  不  能  〜  (  笑  )

ハ  イ  反  論  不  能  〜  (  笑  )

ハ  イ  反  論  不  能  〜  (  笑  )

ハ  イ  反  論  不  能  〜  (  笑  )

ハ  イ  反  論  不  能  〜  (  笑  )

549 :名無し不動さん:2009/11/06(金) 04:53:30 ID:UPDwbn2z
>>547
お前白痴だな。
得するから儲けるから心配するな。
俺の発言に矛盾なし
明鏡止水

550 :名無し不動さん:2009/11/06(金) 04:56:00 ID:UPDwbn2z
東京近郊中古ワンルームマンションをたたいてたたいて現金購入して買い増しして家賃収入が家賃収入を生む図式を作りたい。儲けたい。
東京埼玉千葉神奈川人口増加
関西圏人口減
その他の地方は論外
但し新幹線停まる駅は地方でも可能
ホームレス
野宿
ネットカフェ難民
派遣村
これらの言葉があるくらいだからワンルームマンションは高級住宅
手取り利回り10%を狙え


551 :名無し不動さん:2009/11/06(金) 09:51:03 ID:/AF24AMj
>>549-550
ハ  イ  反  論  不  能  〜  (  笑  )

ハ  イ  反  論  不  能  〜  (  笑  )

ハ  イ  反  論  不  能  〜  (  笑  )

ハ  イ  反  論  不  能  〜  (  笑  )

ハ  イ  反  論  不  能  〜  (  笑  )

ハ  イ  反  論  不  能  〜  (  笑  )

ハ  イ  反  論  不  能  〜  (  笑  )

ハ  イ  反  論  不  能  〜  (  笑  )

ハ  イ  反  論  不  能  〜  (  笑  )

ハ  イ  反  論  不  能  〜  (  笑  )

552 :名無し不動さん:2009/11/06(金) 10:35:35 ID:hX5ylZ/o
>>549-550の旅行積立馬鹿へ

>>529の矛盾の指摘に答えろボケが

529 :名無し不動さん :2009/11/03(火) 21:46:09 ID:/gRxDl0j
>>528
今までの経緯を見ていたらどう考えても有言不実行だろうが馬鹿が
大体今時数少ない人口増加地域である価値の高い東京近郊の物件を
オーナーが安売りするわけねえだろ
易々と買い叩けるわけねえだろうがボケが

お前の書き込みの2行目と3行目でいきなり解消し難い矛盾が生じている
その事実にも永年気がつかない馬鹿さ加減で不動産賃貸業など絶対に無理
それ以前に「買う」と言い続けて未だに買えていない時点で小金すらない
口だけ野郎決定

馬鹿で貧乏とか救いようがねえな

553 :名無し不動さん:2009/11/06(金) 12:21:37 ID:UPDwbn2z
>>551
>>552
ちゃんと既に明確な事なんども言ってるけど
お前ら読解力ないな。
流石脳足りんの白痴

東京近郊中古ワンルームマンションをたたいてたたいて現金購入して買い増しして家賃収入が家賃収入を生む図式を作りたい。儲けたい。
東京埼玉千葉神奈川人口増加
関西圏人口減
その他の地方は論外
但し新幹線停まる駅は地方でも可能
ホームレス
野宿
ネットカフェ難民
派遣村
これらの言葉があるくらいだからワンルームマンションは高級住宅
手取り利回り10%を狙え

554 :名無し不動さん:2009/11/06(金) 12:41:09 ID:???
金が出来てから行動しはじめるとかいう奴は永遠にやらね

やる奴は金が無くても、金借りてやる
それでも回るようなものを見つける

555 :名無し不動さん:2009/11/06(金) 14:36:07 ID:???
>>553
ノータリン
おまえが来ると荒れるから、来るな
買って、金券バカからワンルームバカに昇格してから来い

556 :名無し不動さん:2009/11/06(金) 14:47:40 ID:???
>>540 俺がそれ書いてやろうとしたのに、先に書くなよ馬鹿w

557 :名無し不動さん:2009/11/06(金) 16:34:00 ID:UPDwbn2z
>>554
金借りて中古ワンルームマンション投資はしないほうがいい
現金購入必須


558 :名無し不動さん:2009/11/06(金) 16:34:41 ID:UPDwbn2z
>>555
荒らしてるのはお前だよ。白痴の脳足りん
東京近郊中古ワンルームマンションをたたいてたたいて現金購入して買い増しして家賃収入が家賃収入を生む図式を作りたい。儲けたい。
東京埼玉千葉神奈川人口増加
関西圏人口減
その他の地方は論外
但し新幹線停まる駅は地方でも可能
ホームレス
野宿
ネットカフェ難民
派遣村
これらの言葉があるくらいだからワンルームマンションは高級住宅
手取り利回り10%を狙え

559 :名無し不動さん:2009/11/06(金) 16:41:11 ID:UPDwbn2z
荒らしの皆さん
マジレスするとまじ2年間で手取り140万金利入るから元本集まればまじ来年秋、再来年、翌再来年に各1戸ずつ現金購入出来る余力はある。
あとは物件と値段と賃貸人と賃借人を精査していければ、たたいてたたいて現金購入して買い増しして家賃収入が家賃収入を生む図式を作りたい。儲けたい。
高利回りで比較的安全商品が他に見つかれば話は別

560 :名無し不動さん:2009/11/06(金) 17:49:24 ID:???
>>557
金借りて回らないって事は
投資として全然良くないって事

561 :名無し不動さん:2009/11/06(金) 18:39:43 ID:???
石渡さんからノウハウ学んで一人前の投資家になる

562 :名無し不動さん:2009/11/06(金) 21:56:21 ID:???
>>559
だから買ってから来い
アラシのノータリン

563 :名無し不動さん:2009/11/06(金) 22:39:55 ID:UPDwbn2z
>>560
借りたら金利取られるだろ?
キャッシュでたたいてたたいて現金購入がベスト

564 :名無し不動さん:2009/11/06(金) 22:42:57 ID:UPDwbn2z
>>562
お前が揚げ足取りのあらしだろ
素直に人がやるのをせめて模様眺めしてろ
脳足りんの白痴君

565 :名無し不動さん:2009/11/06(金) 22:44:40 ID:UPDwbn2z
東京近郊中古ワンルームマンションをたたいてたたいて現金購入して買い増しして家賃収入が家賃収入を生む図式を作りたい。儲けたい。
東京埼玉千葉神奈川人口増加
関西圏人口減
その他の地方は論外
但し新幹線停まる駅は地方でも可能
ホームレス
野宿
ネットカフェ難民
派遣村
これらの言葉があるくらいだからワンルームマンションは高級住宅
手取り利回り10%を狙え

566 :名無し不動さん:2009/11/07(土) 00:08:03 ID:REe4e3yF
>>553>>557-559>>563-565の旅行積立馬鹿へ

>>529の矛盾の指摘に答えろボケが

529 :名無し不動さん :2009/11/03(火) 21:46:09 ID:/gRxDl0j
>>528
今までの経緯を見ていたらどう考えても有言不実行だろうが馬鹿が
大体今時数少ない人口増加地域である価値の高い東京近郊の物件を
オーナーが安売りするわけねえだろ
易々と買い叩けるわけねえだろうがボケが

お前の書き込みの2行目と3行目でいきなり解消し難い矛盾が生じている
その事実にも永年気がつかない馬鹿さ加減で不動産賃貸業など絶対に無理
それ以前に「買う」と言い続けて未だに買えていない時点で小金すらない
口だけ野郎決定

馬鹿で貧乏とか救いようがねえな

567 :名無し不動さん:2009/11/07(土) 00:09:42 ID:CdJFq0UB
>>ID:UPDwbn2z

ハ  イ  負  け  〜  (  笑  )

ハ  イ  負  け  〜  (  笑  )

ハ  イ  負  け  〜  (  笑  )

ハ  イ  負  け  〜  (  笑  )

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ハ  イ  負  け  〜  (  笑  )

568 :名無し不動さん:2009/11/07(土) 00:30:55 ID:???
>>564

だ か ら 買ってから言え

買うまでは口だけなんだよ

ノータリンだからわからんのは仕方ない

569 :名無し不動産:2009/11/07(土) 00:39:27 ID:???
今日デビューします。
どうどう巡りが終わらないみたいなので・・・
私の都中心区駅2分マンション4こ、「売れ売れ」電話の提示価格上がってる気がする。
でも、おいしから絶対売らない。たたくやつなんて以ての外。
たたかれても、たたかれても売りたいマンションてどんなマンションなの?
たたかれても、たたかれても売りたいオーナーってどんな人?



570 :名無し不動さん:2009/11/07(土) 01:06:02 ID:uaUjbPYY
>>566
>>567
>>568
読解力がない脳足りんの白痴
東京近郊中古ワンルームマンションをたたいてたたいて現金購入して買い増しして家賃収入が家賃収入を生む図式を作りたい。儲けたい。
東京埼玉千葉神奈川人口増加
関西圏人口減
その他の地方は論外
但し新幹線停まる駅は地方でも可能
ホームレス
野宿
ネットカフェ難民
派遣村
これらの言葉があるくらいだからワンルームマンションは高級住宅
手取り利回り10%を狙え

571 :名無し不動さん:2009/11/07(土) 10:45:13 ID:aaBhmdzG
>>570の旅行積立馬鹿へ

>>529の矛盾の指摘に答えろボケが

529 :名無し不動さん :2009/11/03(火) 21:46:09 ID:/gRxDl0j
>>528
今までの経緯を見ていたらどう考えても有言不実行だろうが馬鹿が
大体今時数少ない人口増加地域である価値の高い東京近郊の物件を
オーナーが安売りするわけねえだろ
易々と買い叩けるわけねえだろうがボケが

お前の書き込みの2行目と3行目でいきなり解消し難い矛盾が生じている
その事実にも永年気がつかない馬鹿さ加減で不動産賃貸業など絶対に無理
それ以前に「買う」と言い続けて未だに買えていない時点で小金すらない
口だけ野郎決定

馬鹿で貧乏とか救いようがねえな

572 :名無し不動さん:2009/11/07(土) 10:45:50 ID:EfnoH/JJ
>>570
ハ  イ  反  論  不  能  〜  (  笑  )

ハ  イ  反  論  不  能  〜  (  笑  )

ハ  イ  反  論  不  能  〜  (  笑  )

ハ  イ  反  論  不  能  〜  (  笑  )

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ハ  イ  反  論  不  能  〜  (  笑  )

573 :名無し不動さん:2009/11/07(土) 17:29:40 ID:???
569
新築購入したんなら損決定。
全物件現金購入で高い家賃キープして5年経ったら売り抜ける。
これ鉄則。
節税効果もあるにはあるが、新築価格が高すぎて意味なし。
逆に何故売らないか疑問です。
借入起こしての購入ならダラダラと金利と経費がかかる。
喜んでるのは貸金業者と分譲会社だけ。

574 :名無し不動さん:2009/11/07(土) 18:26:54 ID:Up9oyzcl
http://gimpo.2ch.net/test/read.cgi/healing/1256440107/

575 :名無し不動さん:2009/11/07(土) 21:23:43 ID:uaUjbPYY
東京近郊中古ワンルームマンションをたたいてたたいて現金購入して買い増しして家賃収入が家賃収入を生む図式を作りたい。儲けたい。
東京埼玉千葉神奈川人口増加
関西圏人口減
その他の地方は論外
但し新幹線停まる駅は地方でも可能
ホームレス
野宿
ネットカフェ難民
派遣村
これらの言葉があるくらいだからワンルームマンションは高級住宅
手取り利回り10%を狙え

576 :名無し不動さん:2009/11/07(土) 21:34:37 ID:???
チンカスどもよ
他人が買おうとするのがそんなに妬ましいのか?

577 :名無し不動さん:2009/11/07(土) 22:06:23 ID:uaUjbPYY
俺は現実買える余力実行力あるから妬まない。
東京近郊中古ワンルームマンションをたたいてたたいて現金購入して買い増しして家賃収入が家賃収入を生む図式を作りたい。儲けたい。
東京埼玉千葉神奈川人口増加
関西圏人口減
その他の地方は論外
但し新幹線停まる駅は地方でも可能
ホームレス
野宿
ネットカフェ難民
派遣村
これらの言葉があるくらいだからワンルームマンションは高級住宅
手取り利回り10%を狙え

578 :名無し不動さん:2009/11/08(日) 00:25:42 ID:???
積立馬鹿があちこちの投資不動産系のスレに、
「買い増しして家賃収入が家賃収入を生む図式を作りたい。儲けたい。」
の念仏貼りまくってるな。
ただのバカかと思ってたが、荒らし兼務だったんだね。


579 :名無し不動さん:2009/11/08(日) 00:40:39 ID:uEKmoKt6
>>575>>577の旅行積立馬鹿へ

>>529の矛盾の指摘に答えろボケが

529 :名無し不動さん :2009/11/03(火) 21:46:09 ID:/gRxDl0j
>>528
今までの経緯を見ていたらどう考えても有言不実行だろうが馬鹿が
大体今時数少ない人口増加地域である価値の高い東京近郊の物件を
オーナーが安売りするわけねえだろ
易々と買い叩けるわけねえだろうがボケが

お前の書き込みの2行目と3行目でいきなり解消し難い矛盾が生じている
その事実にも永年気がつかない馬鹿さ加減で不動産賃貸業など絶対に無理
それ以前に「買う」と言い続けて未だに買えていない時点で小金すらない
口だけ野郎決定

馬鹿で貧乏とか救いようがねえな

580 :名無し不動さん:2009/11/08(日) 10:00:33 ID:???
>>579

エラそうなお前は預言者か超能力者か?

お前のように木造モルタルアパートで一生終えるチンカスフゼイが小銭を持ってる香具師を
妬むのは見ててチョ〜不快

未経験者が夢を語るのは見てて微笑ましい




581 :名無し不動さん:2009/11/08(日) 10:18:26 ID:???
夏前に140万で買った都下ワンルムを今月200万で売却
手数料引いても30万ほど儲かったぞ
低価格物件は売却も簡単

582 :名無し不動さん:2009/11/08(日) 11:32:58 ID:???
100万くらい種銭あるんだったら超短期でFXや株買って売ってたほうが簡単で倍以上
儲かると思うようになったから屑物件はやめた
税金払うのがなんか腹たってくるし

583 :名無し不動さん:2009/11/08(日) 16:15:43 ID:???
>>582
FXや株は所詮丁半バクチ
ところでこのスレに張り付く理由はなんだ?

584 :名無し不動さん:2009/11/08(日) 17:18:46 ID:???
よく考えりゃ不動産も同じだけどな、
単に博打の結果が見えにくいだけで

585 :名無し不動さん:2009/11/09(月) 00:25:59 ID:VQ46MLZl
>>580の旅行積立馬鹿へ

>>529の矛盾の指摘に答えろボケが

529 :名無し不動さん :2009/11/03(火) 21:46:09 ID:/gRxDl0j
>>528
今までの経緯を見ていたらどう考えても有言不実行だろうが馬鹿が
大体今時数少ない人口増加地域である価値の高い東京近郊の物件を
オーナーが安売りするわけねえだろ
易々と買い叩けるわけねえだろうがボケが

お前の書き込みの2行目と3行目でいきなり解消し難い矛盾が生じている
その事実にも永年気がつかない馬鹿さ加減で不動産賃貸業など絶対に無理
それ以前に「買う」と言い続けて未だに買えていない時点で小金すらない
口だけ野郎決定

馬鹿で貧乏とか救いようがねえな

586 :名無し不動さん:2009/11/09(月) 10:38:16 ID:???
>>583
いや 過去には1千で仕込んで倍稼げれれば美味しいからそれが復活するまでは
単純に利回りのいいほうに移動してるだけで見てるだけだ
今の時勢では全く見込みはないが

587 :名無し不動さん:2009/11/09(月) 12:22:25 ID:6F1hK6Bb
矛盾無いんだけど散々答えてるんだけど、妬みや理解力や読解力ないアホが多いみたいだ
東京近郊中古ワンルームマンションをたたいてたたいて現金購入して買い増しして家賃収入が家賃収入を生む図式を作りたい。儲けたい。
東京埼玉千葉神奈川人口増加
関西圏人口減
その他の地方は論外
但し新幹線停まる駅は地方でも可能
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これらの言葉があるくらいだからワンルームマンションは高級住宅
手取り利回り10%を狙え

588 :名無し不動さん:2009/11/09(月) 12:23:28 ID:6F1hK6Bb
積立馬鹿じゃなくて、本当はすごく賢いんだよ。先見性あるし

589 :名無し不動さん:2009/11/09(月) 12:38:17 ID:???
>>587-588
だから実践してから来い
このスレは口だけ野郎に用はない

590 :名無し不動さん:2009/11/09(月) 13:33:46 ID:???
>>588
もう分かったから来るな
お前は同じ事を繰り返しているだけで無意味

591 :名無し不動さん:2009/11/09(月) 15:11:40 ID:6F1hK6Bb
口先だけじゃなくて有言実行出来る。
反復継続は勝利する。
東京近郊中古ワンルームマンションをたたいてたたいて現金購入して買い増しして家賃収入が家賃収入を生む図式を作りたい。儲けたい。
東京埼玉千葉神奈川人口増加
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手取り利回り10%を狙え

592 :名無し不動さん:2009/11/09(月) 15:23:57 ID:???
出来るって言うだけなのは口先だよお馬鹿君
つーかコテつけろボケ
あぼーんすっから

593 :名無し不動さん:2009/11/09(月) 21:12:12 ID:???
>>591
負け犬の典型だな 

594 :名無し不動さん:2009/11/09(月) 22:53:52 ID:???
最近、へばりついてる金券バカってのは
金券で儲けた金で、ホームレスに住居を用意してやるという奇特な人物だろ
なんで嫌われるんだ

595 :名無し不動さん:2009/11/10(火) 01:48:57 ID:4A8ZoUgd
>>587-588>>591の旅行積立馬鹿へ

>>529の矛盾の指摘に答えろボケが

529 :名無し不動さん :2009/11/03(火) 21:46:09 ID:/gRxDl0j
>>528
今までの経緯を見ていたらどう考えても有言不実行だろうが馬鹿が
大体今時数少ない人口増加地域である価値の高い東京近郊の物件を
オーナーが安売りするわけねえだろ
易々と買い叩けるわけねえだろうがボケが

お前の書き込みの2行目と3行目でいきなり解消し難い矛盾が生じている
その事実にも永年気がつかない馬鹿さ加減で不動産賃貸業など絶対に無理
それ以前に「買う」と言い続けて未だに買えていない時点で小金すらない
口だけ野郎決定

馬鹿で貧乏とか救いようがねえな

596 :名無し不動さん:2009/11/10(火) 18:15:12 ID:LqL0KtGT
まだ儲かっていない金券くんと


儲かっているつもりの築古オーナー









どんぐりの背比べだなwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwww

597 :名無し不動さん:2009/11/10(火) 20:18:02 ID:ZzJES6bk
お前ら犬の遠吠えはやめろよ。
お前らは市橋容疑者に潜伏場所のワンルームを提供するんだろ

俺は有言実行出来る。予言して先を述べている。
東京近郊中古ワンルームマンションをたたいてたたいて現金購入して買い増しして家賃収入が家賃収入を生む図式を作りたい。儲けたい。
東京埼玉千葉神奈川人口増加
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598 :名無し不動さん:2009/11/10(火) 21:37:01 ID:???
> 東京近郊中古ワンルームマンションをたたいてたたいて現金購入して
どうやって買うの?
一見さんには格安で売ってくれる業者なんてありませんよ?
あなたが期待するほどの利回りまで叩ける物件なんざ、あなたが
知る前にとっとと売れてしまいますよ

> 但し新幹線停まる駅は地方でも可能
現状の大都市以外の新幹線停車駅の状況ご存知?

> ホームレス
> 野宿
> ネットカフェ難民
> 派遣村
> これらの言葉があるくらいだからワンルームマンションは高級住宅
で?
だから何?
宿無し連中から金巻き上げるつもり?
どうやって?

599 :名無し不動さん:2009/11/11(水) 13:49:40 ID:???
そのとーりだお

600 :名無し不動さん:2009/11/11(水) 15:04:21 ID:90ghuvkn
>>598
現に売り物件あるよ。東京近郊中古ワンルームマンションをたたいてたたいて現金購入して買い増しして家賃収入が家賃収入を生む図式を作りたい。儲けたい。
東京埼玉千葉神奈川人口増加
関西圏人口減
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手取り利回り10%を狙え

601 :名無し不動さん:2009/11/11(水) 17:51:44 ID:???
スルー出来ない奴多すぎw

602 :名無し不動さん:2009/11/12(木) 01:26:54 ID:???
スルー出来ない奴<=必死なチソカソ

そんなに裏山シイのか(苦笑

603 :名無し不動さん:2009/11/13(金) 01:00:47 ID:???
たたいてたたいて…

とか言ってるアフォは放置しよーよ!

604 :名無し不動さん:2009/11/13(金) 22:26:55 ID:+iwbCsDB
現金購入は強みでたたける。
東京近郊中古ワンルームマンションをたたいてたたいて現金購入して買い増しして家賃収入が家賃収入を生む図式を作りたい。儲けたい。
東京埼玉千葉神奈川人口増加
関西圏人口減
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手取り利回り10%を狙え

605 :名無し不動さん:2009/11/13(金) 23:03:49 ID:uiiet4w8
>>603

>>604

606 :名無し不動さん:2009/11/13(金) 23:53:16 ID:???
ま、ホントに買うんだったらいーんだけど…
こーゆーヤツってガタガタゆーだけで「他の業者で良い利回りの物件が出たから今回は止めておくよ…またいい物件出たら教えてよ」とかゆーんだろな

607 :名無し不動さん:2009/11/14(土) 11:02:56 ID:???
投売り状態には程遠い状況なのは確かだよ
去年買った都内6室ワンルムのうち4室を最近売却したけど
売却損が出た物件はひとつも無かった
買い手は自己使用が3室で投資目的は1室のみ
小銭持ちは売却もカンタンな都内好立地物件をひとつ買っとけ

608 :名無し不動さん:2009/11/14(土) 11:50:54 ID:???
売り逃げは、今の所ギリギリ大丈夫。

築古15平米は値崩れ。 都心部も家賃相場は下がりまくってるよ

心配は3年後、5年後、10年後

609 :名無し不動さん:2009/11/15(日) 01:17:51 ID:???
>>608

心配しなくても時給380円のオマイが全力出しても買える様な金額にはならんよ

610 :名無し不動さん:2009/11/15(日) 15:17:54 ID:rZ5Z+XjE
607
一つのワンルームで売却益はどのくらいでましたか?

611 :名無し不動さん:2009/11/17(火) 04:26:07 ID:???
アパートが地震で倒壊して住民が死亡すると
遺族が家主を訴えるってマジ?

612 :名無し不動さん:2009/11/17(火) 10:14:44 ID:???
藩士名和時代震災の時に遺族が訴えていたみたいだな。
でも耐震基準に則って建てられたアパマンが倒壊しても家主に責任は問えないんじゃないかな。
つまり1980年以降竣工のアパマンの場合は、耐震偽装であることを原告側で証明できない限り家主に責任はないと思うよ。

613 :名無し不動さん:2009/11/17(火) 11:20:00 ID:???
阪神淡路大地震だな。
何かと思ったよ。

614 :名無し不動さん:2009/11/17(火) 14:24:59 ID:???
>>613 お前はエスパーか、俺は何のことか分からなかったw

615 :名無し不動さん:2009/11/17(火) 19:20:12 ID:???


616 :名無し不動さん:2009/11/18(水) 22:39:27 ID:???
退出後、現状復帰の工事業者って自分で捜してる?
それとも、賃貸管理会社の言いなり?
賃貸管理会社の業者で見積り取るとなんかボラれている
気がしてならないんだが・・みんなどうなん?

617 :名無し不動さん:2009/11/19(木) 01:05:22 ID:???
下手なこと言わないほうがいいですよ…賃貸付けてくれなくなるから…
解約?違約金かかったりしませんか?紛争時は宅建業法じゃないから簡易裁判→駄目なら上告→金の無駄ですよ!
そもそも自分で管理任せたんでしょ!

618 :名無し不動さん:2009/11/19(木) 02:22:53 ID:???
最初のリフォームのときに賃貸管理会社自身が、うちを通すと高くつくから直接発注してください、
と言って工事会社を紹介した。言われたとおり直接発注しているが・・

619 :名無し不動さん:2009/11/19(木) 19:29:52 ID:???
>>617
>>618
で結局、賃貸管理会社の言いなりの方ががボラれてるってことでお終い?

620 :名無し不動さん:2009/11/20(金) 00:27:01 ID:???
618だが、管理会社経由の見積もりは30〜40%程高いようだ。
クロス張替え900円に対して1200円とか

621 :名無し不動さん:2009/11/20(金) 01:58:23 ID:pYTSpvNF
ということは、リベート貰ってんだ。
管理会社に自分で業者探すって言ったらいやーな顔されるんだな。

622 :名無し不動さん:2009/11/20(金) 10:25:31 ID:???
管理会社も、管理費5%だけじゃ儲からんですからね
月100万家賃収入のあるマンションの一棟管理ですら、管理費はたったの5万


623 :名無し不動さん:2009/11/20(金) 11:38:41 ID:???
何も無い時は何もしないで5万だけどなw

624 :名無し不動さん:2009/11/20(金) 17:43:52 ID:???
月5万で、年60万で、10年で600万だな。
100戸管理すれば、6億だ。
貧乏人ほど小金を馬鹿にするw

625 :名無し不動さん:2009/11/20(金) 17:54:35 ID:???
え、ばかなの?

626 :名無し不動さん:2009/11/21(土) 01:36:53 ID:???
>管理会社も、管理費5%だけじゃ儲からんですからね
一棟だとBMは別に固定額っていう契約が多いんじゃね?

627 :名無し不動さん:2009/11/21(土) 04:38:00 ID:???
BMって何?共用部分のメンテナンスのことか?

628 :名無し不動さん:2009/11/21(土) 05:44:53 ID:???
ビルメン

629 :名無し不動さん:2009/11/21(土) 09:08:33 ID:???
誰か一棟の人呼んできて

630 :名無し不動さん:2009/11/22(日) 01:44:13 ID:???
一棟も持ってる小生がお答えしませう
賃貸管理が家賃等収入の4%、建物管理が固定で月20万ほど原照代

631 :名無し不動さん:2009/11/22(日) 03:52:09 ID:lPN53erv
back margin

632 :名無し不動さん:2009/11/22(日) 07:11:44 ID:???
>>630
わたしの所は、1棟の賃貸管理(集金、送金、連絡程度)で5%
以前は3%だったが、値上げに同意した
物件指定でない入居希望者に優先して案内してくれるのがメリット
管理費ケチッって空室率が上がるより安い

633 :名無し不動さん:2009/11/22(日) 10:09:26 ID:uqtqUEq9
http://namidame.2ch.net/test/read.cgi/auto/1256711504/l50
【370Z】日産フェアレディZ34を語れ ★23【昇不要】


634 :名無し不動さん:2009/11/22(日) 11:00:34 ID:???
>>632
管理会社自身が、案内してくれるの?

うちの管理会社は、仲介業者に依頼募集をかけるだけなんで
優先して案内してくれるかどうかは、仲介業者に支払う
広告料の大小で決まるんですけど、これって特殊かな。





635 :名無し不動さん:2009/11/22(日) 11:49:49 ID:???
俺なら他の業者を探して他と契約するよって言うなぁ

636 :名無し不動さん:2009/11/22(日) 23:12:50 ID:iGJtYhYZ
俺スレッド違いだけど

地方都市1R18室鉄骨3階築22年というスペックの一棟売り物件買った
買値は4800万で経費とリフォーム費で初期出費5500万だった
現在14室稼動で年間賃料520万くらい。固定資産税と経費除いて
440万くらいの実質収入、そこから所得税ひかれると380万くらい。
地方なので一室3万で貸してるけどは儲けは少ないとわれながら思ってる
ただ当分大きな修繕費はないので最悪でも10年で3000万は回収できそうだ
14年〜18年で元の計算。これ投資として失敗だと思われますか?

637 :名無し不動さん:2009/11/22(日) 23:16:22 ID:iGJtYhYZ
ちなみに買ったのは3年前で既に1000万以上は回収した

空室も想定の範囲内。

638 :名無し不動さん:2009/11/22(日) 23:20:39 ID:iGJtYhYZ
それとちょっと感想を一言。

利回り物件で新築〜20年までは値落ちするけど、その後は
稼働状況やメンテナンス次第で値段がつくっぽい。
あちこちで検索したんだけ一棟売り物件って築20年も25年
もほとんど値段かわらない。
買うなら築20年がベストと思って買った。

639 :名無し不動さん:2009/11/22(日) 23:23:00 ID:???
不動産は20年先見ての損益か・・・
20年のうちに戦争があるかもしれないし
投資した本人が他界するかもしれない。


640 :名無し不動さん:2009/11/22(日) 23:29:58 ID:yys/bb8Z
638

某経済誌の記事に出ていたがパクリか?

641 :名無し不動さん:2009/11/22(日) 23:36:12 ID:iGJtYhYZ
パクリ?自分で調べればわかるよ。
実際利回り物件検索すればわかるけど築20年すぎると値落ちしない
そのへんのメカニズム、どうしてそうなるのかは不明だけど・・

あくまで一棟買いの話だけどね。



642 :名無し不動さん:2009/11/22(日) 23:53:41 ID:yys/bb8Z
あなたの目のつけどころはプロってことですね。
今日、立ち読みした経済誌(一斉に毎月21日に発売される)に
築20年位から値崩れしないからお薦めみたいなこと書いてありましたよ。
中古マンション投資特集なんですが。一棟買でなく区分所有の1室で。
ただ、修繕積み立てとか心配なんですよ、多くのマンションが不足に陥る
のではないかと。インターホンの設備を全室総取替えしてウン千万円とか
かかってくるようで(私の所有している投資マンションですが)
予算は来年の総会の議案にかけるようです。
20年経つと一気に修繕箇所が増えるってことはないですかね?

643 :636:2009/11/23(月) 00:15:01 ID:XWzOzhyQ
参考になるかどうかわからないけど築22年で
買値は4800万の物件で外装ふくめて直せるところは全部なおして
修理費400万くらいだった。

ただ首都圏ではなくて地方都市などで将来に関して空室リスク大きいので
リスクにみあっただけのリターンが得れてるかどうか自分でもわからない。

東京ではファミリーマンションかって終わりの価格でマンション丸ごと一棟なので後悔はしてない



644 :名無し不動さん:2009/11/23(月) 01:07:13 ID:???
>>636
規模は違うけど、買値と収入と経費の割合とかうちとほぼ一緒だ。
これが失敗ならうちも失敗だな・・

645 :644:2009/11/23(月) 01:26:52 ID:???
>>642
このインタホンって、20年前くらいに流行った電灯とか風呂とかエアコンとかを一元的に扱えるやつ
ですかね?うちの一棟の方がそれで、故障が頻発する上修理部品の在庫がなく特注になるので
故障したところから順次普通のモニタ付インタホンに代えています。


646 :644:2009/11/23(月) 01:35:26 ID:???
同様のインタホンに代えるとウン十万ですが、普通のインタホンなら壁復旧工事込みで3万位、
ウン千万の工事が多機能インタホン用なら、本当にそんな機能が必要か総会で提起してみる
手もあるかと

647 :名無し不動さん:2009/11/24(火) 08:17:41 ID:???
一般的な1棟買いはそんなもんだろう

区分は修繕が自分の好きにできないのが怖い

648 :名無し不動さん:2009/11/24(火) 10:11:29 ID:???
ナショナルのインターホンでそういうのあったね
今は単線のアイホンなんかのほうがカメラもオートロックもあって全然安い

649 :名無し不動さん:2009/11/24(火) 11:22:07 ID:v2cf08WS
インターホンですが、1件あたり約10万円の計算みたいです。
正式な見積もりは、来年の総会開催の通知の時に来るでしょう。
いくらなんでも高すぎる気が。。。。
もう部品の生産が打ち切りなので、修理でなく総取替えは仕方のない
流れになりそうですが。

650 :名無し不動さん:2009/11/24(火) 18:59:01 ID:???
他の業者にも見積もり取ったら?
10万は高い気がするなぁ

651 :名無し不動さん:2009/11/24(火) 20:58:18 ID:???
>>349
TVドアホンのことなら、物だけなら2マンしないよ。
取り付け代入れても4マンくらいか?

652 :644:2009/11/25(水) 00:06:06 ID:???
賃貸専用マンションで、分譲会社の関連の管理会社が好き放題やってるような所は、
ただのドアホンなのに無駄に高い上位機種&工事費ボッタクリで10万くらい取られる。
賃貸専用を区分で運用するとき最大の障害の一つだね。


653 :636:2009/11/25(水) 09:47:16 ID:zHorO6T0
なんか高級物件の値下がりに対してワンルームとかは値持ちよくない?

都心ワンルームとかは値下がりしてるようだけど・・

結局景気悪化しても住むところは必要なので住宅として最下層にあたる
郊外や地方のワンルームは不景気に強いということなのかな?


654 :名無し不動さん:2009/11/25(水) 09:51:34 ID:h6eypCGu
独り身が増えてる

655 :636:2009/11/25(水) 09:51:35 ID:zHorO6T0
半年前ぐらい300万以下の物件検索して該当する物件より
今のほうが格段に少ないです。
関東と東海地方しか見てませんけど・・
これはいままで優良住宅に住んでいた人が不景気でワンルームに
流れてるのか?私の仲介業者に聞いたら利便性悪くとも安い物件に
流れてる傾向はあるといってましたが実際どうなんでしょうか?



656 :名無し不動さん:2009/11/25(水) 09:53:34 ID:???
政府が返済猶予するからだろ。ファミリータイプのローンは

657 :名無し不動さん:2009/11/26(木) 22:12:08 ID:sHdJ135C
返済猶予するよりかは公庫の返済金利を恒久的に下げてほしい。
銀行へ低金利借り換えできる人は恵まれた人だけだろ!

658 :名無し不動さん:2009/11/27(金) 15:57:59 ID:TrNndWEB
本当は売りたいけど売れないし値崩れするからネットに挙げないようにしてるってのが本音だぞ〜

築古ワンルームはゴロゴロ余ってるし100万単位の値引きもするけど
賃料爆下がりと修繕費倍増で割りに合わない。

ネットの価格が市場価格と解離していることに早く気付けよ。


659 :名無し不動さん:2009/11/27(金) 21:10:19 ID:???
秋になって
ネットから 500万円以下の物件が削除されたよね

660 :名無し不動さん:2009/11/27(金) 22:06:43 ID:???
売っても少額にしかならんから、毎月小銭を手に入れるのに残す奴が増えただけだろ
投売りを待っててもタダにはならん

661 :名無し不動さん:2009/11/27(金) 22:14:24 ID:8d214yDB
そうではなくて不景気で激安物件にシフトしてんだろ
いままで2DKとかにいたやつが中古ワンルームに動いてる

つ〜か古い中古ワンルームは景気悪くなったほうが需要あるだろ

662 :名無し不動さん:2009/11/27(金) 22:15:12 ID:???
入居者がいればね。

663 :名無し不動さん:2009/11/28(土) 07:28:04 ID:???
大阪のワンルームはあちこち空室だらけ。
現状を見に行けよ

664 :名無し不動さん:2009/11/28(土) 10:02:52 ID:y2BCg3CB
大阪検索してみたら300万以下の物件多い。
東京では全然ないのに。
札幌とか大阪とか地域特性で廃れてる地域では安くても買い手が
いないのかな?

665 :名無し不動さん:2009/11/28(土) 10:04:13 ID:???
福岡もいっぱいある
東京圏だけだろ高いのは

666 :名無し不動さん:2009/11/28(土) 10:09:45 ID:???
通販大家さんで推奨されないエリアを買えばいいよ
札幌・仙台・大阪はダメってこった

667 :名無し不動さん:2009/11/28(土) 10:15:37 ID:2qMY9J2u
大学は潰れたり移転したりするリスクが今後は大きく
なるだろうから、学生の需要だけ見込める1Rは危険だぞ

668 :名無し不動さん:2009/11/28(土) 10:22:00 ID:y2BCg3CB
札幌検索してみたら200万以下の物件多数でわらた
むしろ300万以上のワンルームのほうが少ない
北海道って日本かい?

669 :名無し不動さん:2009/11/28(土) 10:22:52 ID:???
>>666
あほだな。
株でも高値で買うアホは大損する。
お前そのタイプだな。

670 :名無し不動さん:2009/11/28(土) 10:32:47 ID:y2BCg3CB
東京というか首都圏だけ売り物が減ってるな

川崎と横浜北部で検索してみたけど400万以下はない
築30年未満では安くとも500万以上してる
むしろ値上がりしてねーか?

671 :名無し不動さん:2009/11/28(土) 10:42:03 ID:y2BCg3CB
一時間かけてあちこち検索したけど札幌の惨状は日本のなかでも
突出してるな。
川崎とか千葉の東京よりとか都心まで近いところは下げるどころか
上がってるかんじがするね。3年前とかより500万以下の物件
はへってるな。
関西は3年前と同じくらいの印象だけど。。

672 :名無し不動さん:2009/11/28(土) 11:59:37 ID:???
北海道なんて土地はタダみたいな感覚だからな

673 :名無し不動さん:2009/11/28(土) 12:09:09 ID:sP6TRxNs
なんだかんだいって、あれだけ不況とささやかれてた町工場も今や、1年前に
やった人員削減に対し、急に仕事量が回復してきたんで大忙しらしい
ただし、京浜工業地帯のみ

674 :名無し不動さん:2009/11/28(土) 13:25:29 ID:oVh8tiXa
それにしても札幌に関しては車より安くワンルームマンションたたき売りって
酷すぎないか?300万以上の物件がほとんどないなんて土地価格0としても
建物分の原価にも満たない評価じゃねえのか?

675 :名無し不動さん:2009/11/28(土) 13:45:27 ID:oVh8tiXa
福岡でヤフーで検索した結果225件中95件が300万以下でした
札幌ほどではないけど叩き売りだね。

首都圏以外はダメっぽいか?東海地方は比較的よいみたいだけど・・

676 :名無し不動さん:2009/11/28(土) 14:15:06 ID:XAnMDikq
札幌はワンルームどころか
3LDK築40年の物件で150万てのまであるが

677 :名無し不動さん:2009/11/28(土) 14:27:26 ID:XAnMDikq
札幌とか割安なところの一棟1000万〜2000万円代の物件買ってきて
ホームレス集めて生活保護受けさせ若干たかめの家賃で全室埋めると
けっこう儲かるかもな。ヤクザがもうやってるのかな。

678 :名無し不動さん:2009/11/28(土) 16:25:32 ID:oVh8tiXa
札幌は寒い季節が長いのでホームレスとか生活保護とかには厳しい土地
家賃安くとも防寒対策で金がかかりそう。古いマンションとか隙間風が
入ってきてすぐギブアップしそうだ

679 :名無し不動さん:2009/11/28(土) 16:30:21 ID:3JIvd1bv
資力を欠く者相手に、古物中心での業態はずっと前からあるでしょ


680 :名無し不動さん:2009/11/28(土) 16:32:06 ID:3JIvd1bv
1R中古 ローン付きますか?

681 :名無し不動さん:2009/11/28(土) 17:13:46 ID:63Qer9CW
川崎横浜近辺等関東圏人気エリアでも400万前後のやっしぃのあるよ。
ネットには晒してないけどな。
業者に直接聞いた方がいい。


682 :名無し不動さん:2009/11/28(土) 18:03:46 ID:???
>>681
どうして定期的に、こういうバカが沸くんだろう

683 :名無し不動さん:2009/11/28(土) 18:48:45 ID:???
>>670
前からないよ。
23区と川崎区では400万以上だよ前から。
中にはあったかもしれんが。

684 :名無し不動さん:2009/11/28(土) 20:16:59 ID:Hj2Fog4C
20年前なら川崎や横浜と大阪って同レベルだったよね?

今じゃ倍近く違うけど。

685 :名無し不動さん:2009/11/28(土) 20:26:21 ID:???
>>684
だろうね。
大阪ってほんと、都会と呼べる状態ではない。
商店街なんてシャッター閉店だらけ。
自分は東京大阪両方長くすんだけど、ぜんぜん違うよ。

686 :名無し不動さん:2009/11/28(土) 20:28:30 ID:???
札幌とかとにかく酷いからな
何もかも酷い
全国屈指の生活保護率
地価も暴落家賃も暴落
どんな商売であれ成り立ちそうもない

687 :名無し不動さん:2009/11/28(土) 20:32:43 ID:???
大阪が日本一の生活保護率。
しかもダントツ。20人に1人が生活保護。
おわっとる。

688 :名無し不動さん:2009/11/28(土) 20:47:59 ID:Hj2Fog4C
川崎では400万台の物件見つけるのが困難なのに大阪では200万台が
平気で転がってるからな。やっぱり都心まで近くなきゃダメだ。

689 :名無し不動さん:2009/11/28(土) 20:52:16 ID:???
でも大阪市内だと住んでて不便はまったくないよ。
ま、独特な大阪のノリに馴染めればの話だけど。

690 :名無し不動さん:2009/11/28(土) 21:56:45 ID:povC8JFY
西日本だと部落の土地とかあるから調べないと

691 :名無し不動さん:2009/11/29(日) 16:11:24 ID:???
おめーら、生活保護受けたいなら不動産持つなよ
うけられなくなるぞ

692 :名無し不動さん:2009/11/29(日) 16:50:11 ID:???
田舎だったら、土地持ち家持ちでも生活保護受けてるやついっぱい居る

693 :名無し不動さん:2009/11/29(日) 20:10:08 ID:YFel0gJj
生活保護なんてあと10年もすれば食料クーポンとか現物支給にかわるよ
年金だってさらに減らされるのに生活保護だけ残るとありえない

694 :名無し不動さん:2009/11/29(日) 20:12:48 ID:???
そうなったら、働けばいい

695 :名無し不動さん:2009/11/29(日) 20:15:57 ID:???
おまえ、この国で今一番票を集めるにはどうしたらいいか知ってるか?
「団塊に媚びる」これだけだ。
若者なんてたいした票にならないし、いくら絞っても文句言わない。www
票にならないなら、そいつらの意向なんざ無視して構わない。

その団塊に政治家がケンカを売る?ありえないね。
ひとつだけ可能性があるとしたら、中華人民共和国倭族自治区になって、
選挙そのものが消滅したときだな。
そうすりゃ政治家どもは団塊を水平射撃で虐殺くらい平気でやるだろうよ。w

696 :名無し不動さん:2009/11/29(日) 20:26:54 ID:???
その通り。
投票率と年齢はだいたい同じ。
20代は20%しか選挙行かない。
60代は60%選挙行く。
だから老人優遇ばかりする。

697 :名無し不動さん:2009/11/29(日) 23:09:28 ID:???
北海道なんて札幌から離れればもう1万台で家借りれるだろ
そんな家借りて一人暮らしして雪に埋まって死ねるし札幌の500万マンションだって寒くて死ねる
必ずしも札幌に産業も工場も仕事が確実あるわでもないんだから住む必要もないし


698 :名無し不動さん:2009/11/30(月) 06:23:31 ID:???
よく不動産投資サイトとかに載ってる
「札幌 利回り15%」とかいうのはいったいなんなの?
表面利回りなんて絵に描いた餅ってこと?

699 :名無し不動さん:2009/11/30(月) 06:55:52 ID:???
馬鹿じゃねぇのか・・・

700 :名無し不動さん:2009/11/30(月) 07:57:38 ID:???
700

701 :名無し不動さん:2009/11/30(月) 12:40:18 ID:???
敷金0物件増えすぎワロタ
よほど入らないんだろうなぁ

702 :名無し不動さん:2009/11/30(月) 12:56:30 ID:???
ま、公務員と議員、財団法人やらの特殊法人の数と給料を大幅に減らさないと、日本は財政破綻する。

703 :名無し不動さん:2009/11/30(月) 15:50:29 ID:FLnyJzSH
築20年のワンルーム270万。駐車場なし・駅前・地方都市
購入時に注意点ありますか?
故障なければいいけど?

704 :名無し不動さん:2009/11/30(月) 15:58:35 ID:???
>>702
20平米以上で外観部屋共に美観であればOK

705 :名無し不動さん:2009/11/30(月) 16:04:26 ID:???
>>703
管理費と積立金抜いたらほとんど何も残らなさそうだな・・・・

706 :名無し不動さん:2009/11/30(月) 16:06:39 ID:???
未納金がないかどうかだな

707 :名無し不動さん:2009/11/30(月) 17:01:09 ID:???
地方で駐車場なしはあり得ない

708 :名無し不動さん:2009/11/30(月) 19:28:04 ID:???
全戸駐車場付のワンルームなんてあるの?
地方でも中心部なら駐車場無しでいいんじゃないの?

709 :名無し不動さん:2009/11/30(月) 23:20:33 ID:???
損がイヤなら都内を買え

710 :名無し不動さん:2009/11/30(月) 23:37:33 ID:???
>>703
なんか金券くさい話だ
スルーが吉

711 :名無し不動さん:2009/11/30(月) 23:38:57 ID:???
純利回り10%超えの東京物件見つけたらとりあえず買っとけ〜

でも俺のは売らないよ(笑

712 :名無し不動さん:2009/12/01(火) 12:55:06 ID:???
>>711
都内で純利10%の物件なんてあるのか?
家賃5万なら物件価格310万
家賃10万なら物件価格781万
家賃15万なら物件価格1281万 ←こんなのあったら自分が住むわい
とかなっちまうんだぞ?


713 :名無し不動さん:2009/12/01(火) 14:17:12 ID:p0Pdejy5
一棟なら普通にあるが区分だと厳しいね

714 :名無し不動さん:2009/12/01(火) 16:55:22 ID:XUyDb99k
札幌なら純利10%の物件いくらでもあるけど買えば?




715 :名無し不動さん:2009/12/01(火) 21:01:18 ID:???
純利益なんて空室率を幾らに見るかによって全然ちがいますがな。
空室率が30%超えてるエリアで空室率0%とみこんで純利益をはじけば、
表面利回り15%の物件なら純利益10%に見える罠。
これを実現可能と考えとったらヘタ撃ちますぜ、旦那。

716 :名無し不動さん:2009/12/02(水) 02:10:45 ID:???
>>712
お前バカだろ?

717 :名無し不動さん:2009/12/02(水) 07:38:10 ID:???
いま1Rなんか借り手がいない、売り出しでも買い手がつかないで大変だよ
管理修繕や固定資産税で毎年数十万の維持費がかかるし
このままいけばあと数年で都内でもJRの駅に徒歩10分程度の物件以外は500万以下まで下がるだろう
そこまで下げないと手放せなくなってるヤバイ状態
マンションは最後まで持ってた奴が一番損をするババヌキ
当然ながら解体費用まで負担する事になる

718 :名無し不動さん:2009/12/02(水) 08:51:56 ID:???
嘘コケよ。
都内は引く手あまた状態だ

719 :名無し不動さん:2009/12/02(水) 09:05:43 ID:wE2hDBSA
話がかみ合わないのは地域の差だろ。
神奈川県でも川崎と横浜市内の一部の地域はマンション高値維持してるけど
その他の地域は酷いもんだぞ。横浜市でも戸塚区とか緑区とか遠隔通勤地
は悲惨な状態だ



720 :名無し不動さん:2009/12/02(水) 09:31:05 ID:???
要するに利便性

721 :名無し不動さん:2009/12/02(水) 09:36:13 ID:iyfHLc3H
売却益が出たら税金取られるみたいだけど
出ない場合は、自分で証明するの?

722 :名無し不動さん:2009/12/02(水) 11:02:32 ID:???
いくらかで売ったか明細があるだろう?
赤字なら他の所得と相殺される

723 :名無し不動さん:2009/12/02(水) 12:21:08 ID:???
残念ながら他所得との相殺は_

724 :名無し不動さん:2009/12/02(水) 12:25:47 ID:???
>>717
お前もバカだろ?

725 :名無し不動さん:2009/12/02(水) 12:53:54 ID:79E4scc7
売却益が出た場合は自己申告?
黙っていればバレないの?

726 :名無し不動さん:2009/12/02(水) 12:56:35 ID:8eCoYJIh
札幌で50万のワンルームマンションあったぞw

727 :名無し不動さん:2009/12/02(水) 13:01:27 ID:???
>>725
給与所得以外は自己申告

無申告は自己責任でやれ


728 :名無し不動さん:2009/12/02(水) 14:35:31 ID:B5sMnX5b
これから日本は人口が減少していくけど東京都と周辺3県の通勤可能な場所はあと30年は
人口が増加するらしい。移民受け入れとかすれば100年人口増が続くかも。
高くても都心通勤圏内で探すべきだろ。千葉の市川とか浦安とか横浜市鶴見区
とかは都心に近いわりには安い物件もあるのでその辺が狙い目か?


729 :名無し不動さん:2009/12/02(水) 15:22:06 ID:???
購入前のめのチェック

立地(都市圏内、利便性良、駅徒歩10分内、人気地区)
築浅(築20年以内)
面積(20平米以上)
外観(美観・小奇麗)
設備(オートロック・セパレート)
その他(管理費・修繕積立金が高過ぎない、鉄道・幹線道路沿いを避ける)

上記事項をパスし、且つ利回りが良ければ「買い」


730 :名無し不動さん:2009/12/02(水) 15:23:06 ID:???
設備追加(フローリング)

731 :名無し不動さん:2009/12/02(水) 20:55:42 ID:???
今は手間のかかるフローリングなんて人気無し
CFで十分

732 :名無し不動さん:2009/12/02(水) 22:08:13 ID:???
オレ福岡だけど、賃貸人が決まるたびに家賃値引きは必ず言われる。
ここ2,3年家賃が階段状に下落してる〜〜。
敷金6ヵ月の時代が懐かしい〜〜。

733 :名無し不動さん:2009/12/02(水) 22:22:25 ID:???
マジで?
九州ってそんなに邪道なのか

>敷金6ヵ月の時代

734 :名無し不動さん:2009/12/03(木) 01:28:47 ID:SMXQxdhA
昔、川崎って公害とかホームレスとかでビンボウ地域で地価も安かったけど
今は横浜を越えて優良マンション供給地になってしまってる。
逆に高級住宅街だった鎌倉とか山手が単なる郊外に転落してる
やはり都心までの距離&時間が重要だと認識させられる。



735 :名無し不動さん:2009/12/03(木) 01:37:22 ID:xw+zo1d0
>>734
そういうところのほうが古いマンション多いからでしょう。
10年20年後の立替ラッシュでまた元にもどると思うけどね。


736 :名無し不動さん:2009/12/03(木) 02:10:01 ID:SMXQxdhA
建て替えなんてできるのかな?

資源が高く人口減少の時代には古くも修理しながら長く使うほうが
合理的じゃないの?

737 :名無し不動さん:2009/12/03(木) 02:25:34 ID:xw+zo1d0
やるところはやるでしょう。すべてが貧乏人ではないし
どこかがやりだしたら雪崩的に広まると思うけどね。
バブルのころの地上げ屋みたいなのがでてきて一棟丸ごと買い取って
新築にするとかね。

738 :名無し不動さん:2009/12/03(木) 02:34:56 ID:???
>>736
> 建て替えなんてできるのかな?
>
> 資源が高く人口減少の時代には古くも修理しながら長く使うほうが
> 合理的じゃないの?

貧乏人が多い都市はスラム化するんだろうな。
その一方で一等地にあるマンションは建て直されて益々グレードが上がると。
ばんばん二極化が進みそう。

739 :名無し不動さん:2009/12/03(木) 02:40:39 ID:SMXQxdhA
一等地のマンションでさえスムーズとかにはいかないと思うけど。
新築マンション買う年齢って40歳前後が一番多いでしょ?
建て替えるころには住民は老人だよ
平均年齢が70代のオーナーが集まって建て替えの計画つくるんかいな?

740 :名無し不動さん:2009/12/03(木) 05:40:28 ID:xw+zo1d0
>>739
そこをなんとかクリアした奴が儲かるという仕組み。

741 :名無し不動さん:2009/12/03(木) 19:56:30 ID:ovfmVqI4
45歳くらいの時に新築買うのが1番良いんだな
それまでは中古か、社員寮とか都営とか公団で金貯めとく

742 :名無し不動さん:2009/12/03(木) 21:14:25 ID:yHs7lf7G
みんな自分だけは長生きするつもりでいるだろうけどさ
70代にはいれば生きているかもわからないし
生きていても寝たきりの生活だったり痴呆だったり
建て替えどころじゃないかもよ。
自分が元気だって嫁が病気になるかもしれないし・・
それ以前に日本が破綻してるかもしれないし
大地震があるかもしれないし戦争があるかもしれない
自分が65歳くらいまでマンションがもてばいいと考えればいいよ



743 :名無し不動さん:2009/12/03(木) 21:22:43 ID:???
>>734
山手ってどこ?

744 :名無し不動さん:2009/12/04(金) 00:36:01 ID:???
>>743
> >>734
> 山手ってどこ?
JRの石川町、山手、根岸駅の上の高台だよ。
明治、大正時代の外国人居留地で外国商館や外交官の家が沢山あったかつての高級住宅地だわな。


745 :名無し不動さん:2009/12/04(金) 08:32:41 ID:EMlqW4wj
結局将来的に移民をこの国は入れないと
立ち行かなくなるのでは?
少子化回復の劇的な政策とったとしても
その分は貯蓄に回されるだろうし

移民を相当数入れるならまだまだ都心の駅近物件は
需要あり

746 :名無し不動さん:2009/12/04(金) 09:29:42 ID:Kp2SPiDD
>>734
自分、川崎(南武線沿線)に持っているけど空室になることもなくうまく
回せているよ。
結構、勤め人の需要があるみたいだ。

747 :名無し不動さん:2009/12/04(金) 09:50:40 ID:aSt7kxlR
川崎は品川まで十分、新橋まで20分だからな。
逆方面には横浜という巨大駅があるし・・
部落、公害、住民層の悪さを利便性一点だけでカバーできたということ。

山手や鎌倉の真逆の存在・・

748 :名無し不動さん:2009/12/04(金) 09:55:13 ID:???
川崎とか寿町のようなスラムはスラムなりの需要があるから割りきって買うんならいいんじゃね

でもオレはイヤ

749 :名無し不動さん:2009/12/04(金) 10:00:52 ID:aSt7kxlR
川崎駅東口とか再開発が進んで今はスラムの面影ないよ
つ〜か町を見渡すとビルだらけ。


750 :名無し不動さん:2009/12/04(金) 13:42:38 ID:hV/5O2iH
移民を入れると仕事がバッティングして困るのは
中流以下の貧民だけだろう。
ちゃんとやってる日本人からみたら大歓迎だよ。

751 :名無し不動さん:2009/12/04(金) 20:39:45 ID:Kp2SPiDD
>>747
>>748
川崎と一口にいっても広いんだよ。
武蔵小杉周辺とか溝の口周辺とかはJRと人気路線の東急東横線や田都が
バッティングしていて結構人気も高いし家賃も取れるのよ。
また、田都沿いの川崎はハイソな雰囲気も漂う高級住宅街。
「川崎」というと風俗とか公害しか思い浮かばないというのは頭が古いな。

752 :名無し不動さん:2009/12/04(金) 21:36:46 ID:???
街には品格というものがある。

金銭の問題じゃないんだよ。

753 :名無し不動さん:2009/12/04(金) 22:24:05 ID:4e27noZ5
品格こそ古い価値観じゃないの?

俺が思うにマンション投資というのは一戸建てと違い利便性が全てと思う
自分が住むにしても一戸建てなら周辺環境きにするけどマンションなら
そんなのどうでもいい。

754 :名無し不動さん:2009/12/04(金) 22:37:08 ID:Kp2SPiDD
>>752
じゃあ、麻布あたりの馬鹿高いワンルームでも買えば?

利回りも無視して「品格」とやらを追い求めてればいいじゃん。


755 :名無し不動さん:2009/12/04(金) 22:49:39 ID:???
これとかどーよ

980万円
港区麻布狸穴
27.74u 1R
管/修 9470/6590
築28年 1階



756 :名無し不動さん:2009/12/04(金) 23:35:07 ID:EMlqW4wj
築28年 1階
築28年 1階

築28年 1階
がNG








757 :名無し不動さん:2009/12/05(土) 00:42:04 ID:???
日興パレスかな。修繕積立金が年間200万以下しか貯まらないの怖くないか?

758 :名無し不動さん:2009/12/05(土) 01:55:43 ID:ZNcGeoQG
潰すまでマイ転することは無いんだし
更地の土地持ち分と同価格以上ならOKじゃないかな?


759 :名無し不動さん:2009/12/05(土) 01:56:55 ID:ZNcGeoQG
×同価格以上
○同価格以下

利回りも重要だけど解散価値も頭の片隅に入れなきゃね。

760 :名無し不動さん:2009/12/05(土) 08:29:27 ID:???
>>756
結構良いかなと思ったんだけど、築28年は古いって事だと思うけど
1Fは何がダメなの?

761 :名無し不動さん:2009/12/05(土) 08:36:41 ID:???
狸穴の公示地価は500万/坪みたいだから土地の持分が2坪あれば原価なのかな

762 :名無し不動さん:2009/12/05(土) 08:40:52 ID:???
これはどーよ

680万円
東京都港区芝浦
15.52u 1R
管/修 4870/5570
築29年 5階
JR田町駅徒歩5分
リフォーム住み
固定資産税28万/年

763 :名無し不動さん:2009/12/05(土) 09:30:46 ID:???
いくら小さいと言っても修繕費が年間200万で賄えるとは思えないから、
何かあるたびに一時金を徴収されることだろう。潰すまでマイ転しないとは
到底思えないし、トータルプラスになるかすら怪しいんではないかな。
RC造だと更地にするコストもバカ高いから持分と同価格だとキャピタル分
も大赤字だろう。
それに例えば19年持って更地売却して500万とかプラスになったとして
それで満足できるか?

764 :名無し不動さん:2009/12/05(土) 10:25:39 ID:uKAA6LFX
>>760
1Fは他の階に比べるといろいろ構造上不利だろ。
ちょっと考えれば分かるはず。
不動産投資している人間なら常識のはずだ。
ただ、他の階よりは価格設定も安いので買いたいと思う人も
いるのだろうな。
セコムでも付けて頑張ってみたら?


765 :名無し不動さん:2009/12/05(土) 10:29:31 ID:???
>「川崎」というと風俗とか公害しか思い浮かばないというのは頭が古いな。

古いといってもいくら東芝が再開発されてもチッタだヨドバシだとか変ってるとはいっても
金を出す世代がいまだに公害や部落だ産業地域のイメージを持ってるんだからどうしようもない

766 :名無し不動さん:2009/12/05(土) 10:30:38 ID:uKAA6LFX
>>762
15uで固定資産税28万/年はありえんな。

767 :名無し不動さん:2009/12/05(土) 11:20:05 ID:???
>>756
>築28年 1階
>がNG

東京都港区や渋谷区で築30年くらいなら問題ないと思うけど。
例えばアメリカでも郊外は広くて建物も豪華だけど
マンハッタンとかは建物ボロボロ、設備貧弱、激狭、家賃激高だし

768 :名無し不動さん:2009/12/05(土) 13:00:11 ID:uKAA6LFX
>>765
石頭が何を思おうと実際、人気や需要のある地域の家賃は下がらない。
年寄りの古い感覚で不動産投資をしようとすると失敗する。

769 :名無し不動さん:2009/12/05(土) 13:09:36 ID:???
1Fは防犯上の理由か
確かに外人がウロウロする麻布近辺じゃやべーな

770 :名無し不動さん:2009/12/05(土) 13:46:24 ID:???
>>757
あのあたりはネコがいっぱいいるぞ

771 :名無し不動さん:2009/12/05(土) 14:32:40 ID:Q5zFNw3f
そこまで言うほどのことでもないと思うが。
そんなに治安悪くなったの?

772 :名無し不動さん:2009/12/05(土) 15:42:55 ID:???
近所なので>>762の物件みてきた

1.ドブ川(運河)の側で湿気と臭がある、たぶんカビが凄まじいと予想、実際に低層階の外壁が真っ黒
2.1Fに飲食店があるので黒光するアイツが凄まじいと予想
3.駅からはマジで近い、港区スポーツセンターもすぐだし飲食店は星の数
4.少し奥まっているのと周囲に高いマンションやビルがるので日が当たらなそう
5.近くにコインランドリー、銭湯が無い
6.駐輪場や置けそうな場所が無い

773 :772:2009/12/05(土) 15:45:07 ID:???
追記
7.無数の浮浪者の親父が川(運河)の橋の下と近くの公園に居住中

774 :名無し不動さん:2009/12/05(土) 16:18:53 ID:???
こんなんある

東京メトロ日比谷線 茅場町駅
東京都中央区新川1丁目30-7 徒歩8分
670万円
1R
18.3m2
7.63m2
1974/7

東京メトロ日比谷線 茅場町駅
東京都中央区新川1丁目30-7 徒歩8分
680万円
1R
20.31m2
4.2m2
1974/7

JR山手線 新橋駅
東京都港区新橋6-11-3丁目 徒歩8分
690万円
1R
18.9m2
1977/5

東京メトロ日比谷線 八丁堀駅
東京都中央区新富1丁目6-5 徒歩5分
690万円
1R
17.06m2
1980/2

775 :名無し不動さん:2009/12/05(土) 16:20:06 ID:???
東京メトロ日比谷線 人形町駅
東京都中央区日本橋小舟町 徒歩5分
720万円
1R
17.76m2
1982/2

都営新宿線 浜町駅
東京都中央区日本橋浜町2丁目60−3 徒歩1分
730万円
1R
21.79m2
1980/10

東京メトロ日比谷線 茅場町駅
東京都中央区新川2丁目2−1 徒歩2分
780万円
1R
22.8m2
1977/4

JR山手線 田町駅
東京都港区芝浦3丁目15-5 徒歩5分
800万円
1R
15.52m2
1980/10

776 :名無し不動さん:2009/12/05(土) 16:55:59 ID:???
イチイチそんなもん、カキコするな
どれに興味があって、なにがしたいとかを書け

777 :名無し不動さん:2009/12/05(土) 18:20:49 ID:???
中古マンション投売り状態だわw

778 :名無し不動さん:2009/12/05(土) 18:44:45 ID:QJLIDEId
中国人の金持ちがチャンスとばかり買っているってのは本当かね?

779 :名無し不動さん:2009/12/05(土) 19:05:35 ID:???
>>777
築20〜30年は都心でも売れてないな

>>778
中国人は金持どころか大金持ち。
買っているってのは本当じゃないの?

780 :名無し不動さん:2009/12/05(土) 19:47:20 ID:uKAA6LFX
>>779
立地が良ければ売れる。

781 :名無し不動さん:2009/12/05(土) 20:46:17 ID:???
>>780
古いのは、立地もあるが管理が良くないと売れない

782 :名無し不動さん:2009/12/06(日) 00:26:37 ID:HVGxEzhG
家賃収入300万円だけで生活する場合、所得税は
どのくらい引かれるものですか?

783 :名無し不動さん:2009/12/06(日) 00:36:05 ID:???
>>782
国税庁のHPで簡単に調べられる
300万が所得(必要経費を引いた純益)、電子申告、青色申告として計算すると所得税は15万4千円

784 :名無し不動さん:2009/12/06(日) 01:19:55 ID:???
東京都心以外はもう投げても売れない飽和状態

785 :名無し不動さん:2009/12/06(日) 01:52:12 ID:???
>>784
投げられてる物件の例挙げて

786 :名無し不動さん:2009/12/06(日) 02:05:05 ID:zyj3KxB6
代官山から中目黒もしくは恵比寿周辺で2LDKぼろくても
1000万であれば買いたいね。


787 :名無し不動さん:2009/12/06(日) 02:23:14 ID:???
東京都心でも危険な気が・・・
吉原あたりに安い物件が多い。
本物の不況きたかも。

788 :名無し不動さん:2009/12/06(日) 03:28:58 ID:???
吉原とか.....マジで住みたいのか?

789 :名無し不動さん:2009/12/06(日) 05:07:56 ID:v8TDol0F
代官山から中目黒もしくは恵比寿周辺で2LDKぼろくても
1000万であれば買いたいね。

ないでしょ競売以外は

今後30年は安泰地区


790 :名無し不動さん:2009/12/06(日) 07:41:51 ID:+U4H5iIf
日本人口2050年は1億人 2100年は5000万人
東京近郊中古ワンルームマンションをたたいてたたいて現金購入して家賃収入が家賃収入を生む図式を作りたい。儲けたい。

791 :名無し不動さん:2009/12/06(日) 07:54:43 ID:???
>>782
年間家賃で300万?
そこから諸経費引くわけで
それじゃ生活するのは無理

792 :名無し不動さん:2009/12/06(日) 08:31:12 ID:???
年間家賃300万だと
管理費、修繕積立金、固定資産税、室内の備品補修・交換費、入居者退去時の内装費を
引くと年間200万くらいか。そこから建物の償却50万とすると課税所得は150万かな。
奥さんがいるとして基礎控除、扶養者控除、社会保険料控除で税金はほとんど払わなくて良いよ。
最大でも年間10万円以内。されも払いたくなければ国民年金基金を払えば良いし。

793 :名無し不動さん:2009/12/06(日) 08:47:27 ID:???
生活費の面から考えると
手取りで200万だとすると
賃貸事業を継続して行うためには年間50万程度は別に積み立てていく必要があるから
残るのは150万程度。そこから奥さんと自分の国民年金が約30万、国民健康保険が20万
地方税が10万とすると使えるのは年間90万くらいかな。
自分で使ってる住宅が最低限の持ち家なら維持費は年間50万程度。
最低限の軽自動車1台の保有費用が年間30万くらいだから残るのは10万。
食費などその他で2人だと年間120万くらいは必要だから
1年あたり100万強を蓄えから取り崩していかないと生活できないな。

794 :名無し不動さん:2009/12/06(日) 09:32:13 ID:OSflEbi9
>>787
吉原?
そんなとこ最初から眼中にないんだが。

795 :名無し不動さん:2009/12/06(日) 09:37:43 ID:???
不動産的にいう都心とは
千代田区、港区、渋谷区

796 :名無し不動さん:2009/12/06(日) 11:29:50 ID:???
>>774-775の物件はどれも500万以下でなきゃ売れないよ
全部が築古だし、なにより川に近いのが致命的
水辺の物件は絶対に買っちゃだめ


797 :名無し不動さん:2009/12/06(日) 12:17:15 ID:???
渋谷区w

798 :名無し不動さん:2009/12/06(日) 15:24:44 ID:???
>>796
江戸は水運の町だった
昔から便利なところは全部が水辺ってのが東京なんだが

799 :名無し不動さん:2009/12/06(日) 17:28:40 ID:4HV+uY4Q
>>774-775の物件

築30年以上の物件ってスペックだけみても判断できないよ
管理状況やメンテナンス状況で値段は倍違う。
築40年でも優良物件もあれば、まともに人がすめない物件もある
外国の一流ホテルとか築35年以上なんて普通だからね

800 :名無し不動さん:2009/12/06(日) 18:30:02 ID:???
>>798
確かに便利なのは水辺だけど、自分が住む必要ないじゃん
そもそもカビと悪臭と湿気は避けられない大問題だぞ
特にカビをなめてると死にはしないけど皮膚病がすげーぞ
毎日風呂入るとかじゃ克服できない

801 :名無し不動さん:2009/12/06(日) 19:08:23 ID:OSflEbi9
崖下の物件っていうのも手を出さない方がいいの?
結構利回りはいいんだけど。

802 :名無し不動さん:2009/12/06(日) 20:57:21 ID:???
崖の直下で崩れたり落ちてきたらペシャンコとかならやめた方がいいとは思うけど
まさかそんなのを指してるわけじゃないよね?



803 :名無し不動さん:2009/12/07(月) 00:02:42 ID:Ocspl3D2
>>802
崖の直下だったな。
斜度60〜65度くらいありそうだった。


804 :名無し不動さん:2009/12/07(月) 01:58:04 ID:U6iHXdlI
塩漬けになってた物件を、ネット関連事務所OK、光回線可ってやったら
あっという間に埋まったわ。
世の中こんなもんか。


805 :名無し不動さん:2009/12/07(月) 07:36:07 ID:???
>>803
そんな物件買うのはやめとけ
それで利回りが良いってのも信じられない話だ
賃借人だって借りたがらないんじゃないいか?

806 :名無し不動さん:2009/12/07(月) 09:08:07 ID:???
水辺がダメな理由は湿気が建物に物凄いダメージを与えるから
木造はもちろん鉄筋でもね

807 :名無し不動さん:2009/12/07(月) 14:48:46 ID:???
まあ水辺でも崖下でも日の当たらない一階でもいいんじゃね
実際に住んでみれば色々わかるだろうから

808 :名無し不動さん:2009/12/07(月) 20:57:20 ID:???
>>805
そうだよな、やめとくか。
崖とその物件のベランダが対面していて斜面の樹木が一望で賃借人に
とってはいいロケーションかもと思ったんだが万一崖崩れでもあったら
厄介だからな。

809 :名無し不動さん:2009/12/08(火) 07:41:59 ID:???
おおむね俺の経験則だけど
JR駅(都市部郊外なら特急快速急行が停まる駅、私鉄は不可)から15分以内
徒歩範囲に商店街、水辺から500m以上離れている事が大前提

・シングル向け:コインランドリー、銭湯(内風呂あるので意外に思うかもだが)が徒歩圏内、バイク置ける駐輪場(路上駐輪できる場所)
・ファミリー向け:幹線道路を横断しない範囲に学校や病院、低層階

810 :名無し不動さん:2009/12/08(火) 07:45:41 ID:???
あと利回りを考えるとき分母は指値x1.1で考えてくれ
分子は(年家賃−固定資産税−年管理修繕x1.5)だ

811 :名無し不動さん:2009/12/08(火) 11:32:23 ID:???
>>809-810
ウザイからチラシの裏にでも書いとけ

812 :名無し不動さん:2009/12/08(火) 15:20:25 ID:???
借りる側だけど幹線道路沿いと北向き西向きは絶対NG

813 :名無し不動さん:2009/12/08(火) 16:53:53 ID:???
>>809-810
ド素人クン
投資先として検討する時は空室率を必ず想定しなさい
さもないと絵に書いたモチになりますよ

814 :名無し不動さん:2009/12/08(火) 17:03:55 ID:???
チラウラ講釈してるのは、砂漠に住みたいらしいから放っておけ

815 :名無し不動さん:2009/12/08(火) 21:07:27 ID:???
>>811>>813 

邪魔





816 :名無し不動さん:2009/12/09(水) 07:31:33 ID:???
>>809-810 の条件に外れる物件を買っちゃって
MUKA☆TUKUという事ですね、わかりますw

817 :名無し不動さん:2009/12/09(水) 22:03:38 ID:???
>>813
>投資先として検討する時は空室率を必ず想定しなさい

これ興味あるんだがどうやって算定するの?


818 :名無し不動さん:2009/12/09(水) 22:47:04 ID:???
>>817
入居者がいれば入居率100% いなければ空室率100%

819 :名無し不動さん:2009/12/10(木) 07:14:44 ID:???
>>818
知らないなら「知らない!」と素直になろうぜ^^

820 :名無し不動さん:2009/12/10(木) 09:06:31 ID:???
980万円
JR恵比寿駅から徒歩10分
5階建ての5階で50u+ルーフバルコニー50u
築1991年
管理費9800円、修繕費12800円、ルーフバルコニー使用料1280/月

これ絶対何かあるよな?
まちがいなく死人でてるんじゃないかと思うんだがどーよ

821 :名無し不動さん:2009/12/10(木) 09:52:33 ID:???
まさに知らんがな

822 :名無し不動さん:2009/12/10(木) 10:08:46 ID:???
>>820
変死があれば事故物件だからね。
仲介業者には重要事項として説明の義務があるよ。
物件に興味があるなら扱っている不動産屋に問い合わせてみ。

823 :名無し不動さん:2009/12/10(木) 11:17:45 ID:???
>>820
このスレの流れなら買いだろ?

824 :名無し不動さん:2009/12/10(木) 15:10:29 ID:???
朝鮮人はみんなアパートに住んでる
これからはアパートの時代

825 :名無し不動さん:2009/12/10(木) 18:24:58 ID:???
>>820は買いだと思うけど何か秘密ありそうで怖いな
隣や下の階がヤのつく自由業とか欠陥マンションとか

826 :名無し不動さん:2009/12/10(木) 21:34:37 ID:???
何でも中古のリスクは高いな!
無難と思える出費金額で
600万円〜700万円の物件が売れすじかな

827 :名無し不動さん:2009/12/10(木) 22:00:10 ID:???
>>820
問合せしたら、9800万の入力間違いとかのオチじゃないか
他でもそういうのあったよ

828 :名無し不動さん:2009/12/10(木) 22:02:24 ID:???
>>819
バカだなあ、空室率なんてのは30戸とか50戸とかやってる奴がいう事なんだよ
1室しかなけりゃ100かゼロしかない
理論値なんて持ち出すのは、タダの脳内大家か釣り

829 :819:2009/12/10(木) 23:03:51 ID:???
なるほど、そういう事か
じゃあ>>813のレスが元々変なのね

830 :名無し不動さん:2009/12/11(金) 19:36:34 ID:wzcxJ5u3
>>820
・・で、問い合わせたのかよ?

831 :820:2009/12/12(土) 00:35:23 ID:???
とりあえず問い合わせてみた
明日内見してくる、別に不動産屋に個人特定されてもかまわない

でな、俺的には幽霊とか信じないからw
天国も地獄も存在しない、生物は死んだら無になるんだyo

832 :名無し不動さん:2009/12/12(土) 01:13:47 ID:???
× 死んだら無になる
○ 死んだら生ゴミ

833 :名無し不動さん:2009/12/12(土) 01:41:08 ID:???
釣れるか?

834 :名無し不動さん:2009/12/12(土) 03:37:28 ID:???
>>831
自己使用するの?
てっきり二年間だけ中国人にでも貸すのかと。

835 :名無し不動さん:2009/12/12(土) 07:47:27 ID:???
どこから中国人と読み取ったんだろうw

836 :名無し不動さん:2009/12/12(土) 11:04:24 ID:VLX7iI5G
>>831
不動産屋はこんなとこ見てないから大丈夫だよ。
それより見てきたら感想うpヨロピ。

837 :831:2009/12/12(土) 15:25:01 ID:zDZzMrs5
見てきた

838 :831:2009/12/12(土) 15:33:24 ID:???
見てきた
異様に安いわけがわかったよ
欠陥マンションを手直しした物件なんだ
どうやら上下水の配管がグダグダで全部引きなおしたらしい
建物全体、部屋の中まで新たに引きなおしたパイプがザクのように露出した状態で縦横無尽に走ってる状態
建物は新しいけどそこかしこにパイプが出てるザクマンション
南向きの広いルーフバルコニーは素敵だったけどね
大東建設の施工物件だった

839 :名無し不動さん:2009/12/12(土) 17:04:08 ID:VLX7iI5G
>>831
部屋の中までパイプが露出してるの?
見た目が悪いな。
だから安いのか。

840 :831:2009/12/12(土) 17:47:04 ID:???
室内にもパイプ露出してる
バルコニーに洗濯機置き場があってそれようみたい
排水もバルコニーからパイプ新設して流すように改造されていた
キッチン、トイレ、風呂はザク・グフ状態だね
でもルーフバルコニーが凄いんだよ、これだけで心が動く
南向きで50uは凄かった
その方向は眼下に戸建が広がるだけで高いビルが無いから眺め最高
夏は全裸でサマーベットだして転がりたい感じだ


841 :名無し不動さん:2009/12/12(土) 18:08:24 ID:???
水関係は致命的な欠陥だから安易に考えない方が良い
そんな露出してるんじゃ定期的に交換しないとすぐボロボロになるし
その度に業者を部屋に入れなきゃいけない
だいたい欠陥が発覚して工事完了するまでは水がダダ漏れだったわけで
今は乾いてるかもしれないけど、その部分は腐ってるはずだから
築18年で築浅とはいえ、その数倍は劣化してるだろう
ところで他の部屋には人は住んでいたかい?
ゴーストマンションになってないか?

842 :名無し不動さん:2009/12/12(土) 21:21:55 ID:???
俺なら700万で買い付け出すぞ。
賃貸に出して5年で500万回収してから売出し800万で食いついてきたら700万で売却だな。

843 :名無し不動さん:2009/12/12(土) 21:25:11 ID:???
>>831
土地は所有権か? 持分はどんだけ?

844 :名無し不動さん:2009/12/13(日) 02:13:12 ID:mgDs4LV/
そういう物件ならアバンギャルドな内装にして芸術家崩れの若い人に
高値で賃貸すれば儲かりそうだな。

845 :名無し不動さん:2009/12/13(日) 02:28:12 ID:???
芸術家崩れの若い人に 高値で賃貸とかチャレンジングだな。
一戸だけ売りに出てるってことは大刀の癖に分譲なのか。

846 :名無し不動さん:2009/12/13(日) 07:37:52 ID:???
>>842
それ赤字じゃね?
購入諸費用やリフォーム代に維持費、売却時の税金とか試算したらマイナスになるぞ

847 :名無し不動さん:2009/12/13(日) 09:17:53 ID:???
指値700万、購入手数料70万、リフォーム300万
5年の家賃収入500万、5年後に700万で売却、売却手数料70万
恵比寿で50uだと固定資産税が年間20万くらい
管理修繕雑費で年間28万で計48万が最低限の維持費で5年で240万

5年間の支出
購入物件:700万
購入手数料:70万
リフォーム:300万
維持費:240万
売却手数料:70万
-----------------
小計:1380万

5年間の収入
賃料収入:500万
売却物件:700万
-----------------
小計:1200万

差し引き180万←赤字じゃないね

848 :名無し不動さん:2009/12/13(日) 09:22:34 ID:???
黒字だけどさらに計算すると5年で180万だから年間36万として
元手が1380万なので年利2.6%
郵貯の5年定期が年利1.7%くらいだから悪くないのかな?


849 :名無し不動さん:2009/12/13(日) 09:34:55 ID:???
>>843
場所から考えて定借か賃借権だろ
良くても旧法

850 :名無し不動さん:2009/12/13(日) 09:50:23 ID:???
その恵比寿はどう考えても買いだろ
おまえが買わないなら俺が買うw
なんて書くと不動産屋の回し者乙^^とか言われそうだな
そして買ったら騙されてやんの乙^^

851 :名無し不動さん:2009/12/13(日) 10:08:48 ID:???
どうせたいした額でもないし、買いたきゃ買えばいいじゃん
俺はどんなに安くても後で苦労しそうな物件はごめんだけどな

852 :名無し不動さん:2009/12/13(日) 10:20:35 ID:???
>>844
芸術家崩れの若い人はおカネないです。
とてもエビスの高いマンションには住めません。

853 :名無し不動さん:2009/12/13(日) 10:24:13 ID:???
俺が現金で1000万もってれば、やっぱりローン組んで一棟にするな。
ローンを組むことによる費用やリスクを考えたとしても、一棟と区分とは
条件が違いすぎる。

854 :名無し不動さん:2009/12/13(日) 10:39:26 ID:???
でも区分だと都心の物件買えるけど、
一棟買いなんて地方じゃなきゃ無理でしょ、頭金相当準備できるならともかく

855 :名無し不動さん:2009/12/13(日) 10:44:00 ID:???
「不動産に掘り出し物なし」は事実だよな。
バカに安いと思えば瑕疵があるということよ。

856 :名無し不動さん:2009/12/13(日) 10:46:49 ID:???
鉄筋コンクリートは木造より水に弱い

水関係のトラブルは致命的で
直そうにも直らない→補修見積もり出してみて驚愕→売却ってなのが多い

俺なら無料でも要らない

857 :名無し不動さん:2009/12/13(日) 10:50:33 ID:???
これは普通の鉄筋でも同じだけどもし買うのなら大雨のの直後
そして乾いたはずの数日後とかに見に行くべきだな

雨漏りは無いか水漏れは無いかと
水が溜まる場所は無いかと
建物を隅から隅まで観察する

水のトラブルは解体まで付き纏うよ

858 :名無し不動さん:2009/12/13(日) 11:02:30 ID:???
1千万の頭金で1棟買いってどんな地方のボロ物件だよ

859 :名無し不動さん:2009/12/13(日) 12:48:02 ID:???
脳内にいちいちつっこむな
スルーでおk

860 :名無し不動さん:2009/12/13(日) 12:52:15 ID:???
おまいらバカじゃね?

マンションは場所を買うんだよwww

861 :名無し不動さん:2009/12/13(日) 13:23:52 ID:???
素人専用スレになってきたな

862 :名無し不動さん:2009/12/13(日) 13:28:00 ID:???
もともと素人しかいないじゃん

863 :名無し不動さん:2009/12/13(日) 15:46:26 ID:???
素人の不動産投資は、脳内だけにしとけto
郵貯の5年定期が年利1.7%は無い、新生銀行(円仕組預金)10年だけw

864 :名無し不動さん:2009/12/13(日) 16:05:01 ID:???
一千万程度の物件でガタガタ言うところがヘタレ
そのクラスでいちいちマジで悩むな

865 :名無し不動さん:2009/12/13(日) 16:14:07 ID:???
つかワンルームなんて買うのが素人の証
1K以上じゃないと買う意味なし

866 :名無し不動さん:2009/12/13(日) 16:17:04 ID:???
>>863
こんなのがあるぞ
5年2%が終わったのが残念だが
ちょっと怖いけど1年+2年+5年で30M逝ってみた
http://www.sbjbank.co.jp/cp/index.html


867 :名無し不動さん:2009/12/13(日) 18:54:49 ID:rdoeuJZN
不動産賃貸で資産運用してるひとはとりあえず勝ち組だろ

外貨預金→元本われ
株→大暴落
投資信託→元本われ
外国株→為替と株価下落のダブルパンチ

それにくらべたら不動産はよほど高値でない限りは今のところはそこそこ
の利回りでまわせてる。10年前に買った人で収益+キャッシュフローで
元本われしてるひとなどほとんどいないはず


868 :名無し不動さん:2009/12/13(日) 19:03:22 ID:???
>>867
10年前に中国株やインド株に投資した人間で
元本割れしてる人間などほとんどいないんだが


869 :名無し不動さん:2009/12/13(日) 19:20:46 ID:???
株も為替もロングとショートってのがあってだな

870 :名無し不動さん:2009/12/13(日) 19:30:23 ID:???
>>866
SBI銀行:北尾うさんくさいなw

>>867
10年前の大口定期が最強かな?

871 :名無し不動さん:2009/12/13(日) 19:48:25 ID:???
>>865
1Kが正解とは限らないけど1Rは時代遅れかもしれないね
自分で住んでみるとわかるんだけど使いにくいんだよな
今までみたいに基本外食でカップ麺の湯を沸かすだけみたいなら問題ないんだが
不況で自炊する人が増えてきてるからキッチンは独立していないとダメになってきてる


872 :名無し不動さん:2009/12/13(日) 20:09:18 ID:???
土地が安くなって30平米とかの広めの物件の家賃も下がって
狭小1Rが結果的に割高に

873 :名無し不動さん:2009/12/13(日) 20:30:00 ID:???
牛丼とか弁当がどんどん安くなってるからね
自炊はどうかなw

874 :名無し不動さん:2009/12/13(日) 20:41:00 ID:???
おれなんか自分で弁当作って会社行くぜ。

875 :名無し不動さん:2009/12/13(日) 23:48:51 ID:???
オレ昼飯抜きーっ

876 :名無し不動さん:2009/12/14(月) 00:24:31 ID:???
今は買い時ではないね。
中古のボロボロマンションが何であんなに高いんだ。
客をなめてる

877 :名無し不動さん:2009/12/14(月) 00:29:43 ID:???
↑価格ではなくお前の財力の問題

878 :名無し不動さん:2009/12/14(月) 01:21:20 ID:???
その通りだなw

879 :   :2009/12/14(月) 03:16:54 ID:???
>>852
いやもってる奴は持ってるよ。といっても親だけどね。
アートなんてやってるのはそれなりに裕福な家庭のガキくらいだから。
おれもそんなかんじで学生時代は親から仕送り50万もらってたしねw

880 :名無し不動さん:2009/12/14(月) 08:05:26 ID:???
>>876
現持主のローンが残ってるからだろ、売った金で全額返済とか考えてるはず
つまりババヌキなんだよ

881 :名無し不動さん:2009/12/14(月) 08:07:40 ID:???
>>872
>土地が安くなって30平米とかの広めの物件の家賃も下がって
これもでかいね、いま城南エリアですら30平米2Kが8万くらいだ

882 :名無し不動さん:2009/12/14(月) 11:11:08 ID:???
>>870
SBI違う。SBJ。俺、嫁名義と分けて2000万いれた。
預保付きなので、大丈夫だと思ってる。

883 :名無し不動さん:2009/12/14(月) 15:49:18 ID:???
牛丼を食ったらマズかったよ。
安くなってる訳だw
まるで中古のボロ万損と・・・

884 :名無し不動さん:2009/12/14(月) 15:53:22 ID:lBZ3ur/5
1Rマンションは酷い部屋が多いよな
こんな部屋誰が住むんだよみたいなの
いくらド田舎から出てきた若い衆でも敬遠するような部屋
10uもないのとかw
欲だして騙されたアホウが新築分譲買って空家のままみたいなの多そうだよな

885 :名無し不動さん:2009/12/14(月) 17:24:32 ID:???
>>879
そういえば市橋某も・・。
造園か何かを学んで(これも一種のアートか)卒業後無職のプーだったが
親からの仕送りを受けて市川の3LDKに住んでいたんだっけな。

886 :名無し不動さん:2009/12/14(月) 20:49:42 ID:4BVGEsAE
>>877
問題、すり替えるなよ。詐欺業者w

今出ているのは30年が多いから、あっという間に解体マンション


887 :名無し不動さん:2009/12/14(月) 22:07:10 ID:???
864 :名無し不動さん:2009/12/13(日) 16:05:01 ID:???
一千万程度の物件でガタガタ言うところがヘタレ
そのクラスでいちいちマジで悩むな

詐欺師↑


888 :名無し不動さん:2009/12/14(月) 22:56:52 ID:vSlSDMH3
名古屋で検索したけど築20年以上の物件は安いのあるね
200万台で結構ある
だけど築15年までだと500万台ですらでてこない。

ワンルームって新築〜20年までは値下がりするけどその後は底ばいというか
値落ちしなくなる。25年も30年もほぼ同じ扱い。
女とおなじで賞味期限きれると年齢などどうでもよくなるんだろう

889 :   :2009/12/15(火) 02:11:59 ID:???
>>884
そりゃそうだが、レオパレスに住むよりはマシなんじゃないかね。

890 :名無し不動さん:2009/12/15(火) 03:51:25 ID:???
>>889
さすがにバブル期につくられたトップルームとか10uくらいの物件は
セカンドルームくらいにしか使いみちがないと思う

891 :名無し不動さん:2009/12/15(火) 08:37:53 ID:???
物置だね

892 :名無し不動さん:2009/12/15(火) 09:08:08 ID:???
市橋のマンションは市川市内だから3LDKでも家賃7万円くらいだよ
安いよ

893 :名無し不動さん:2009/12/15(火) 09:16:05 ID:???
市橋君の住んでたマンションが売りにでてるよ
価格は1580万円

新日本サンライズ行徳
市川市福栄2-11-24 406号室(7階建4階部分)

管理費 13,000円
繕積立金 15,000円
その他費用 組合費月額800円
築年月(築年数) 昭和49年10月
専有面積 62.79u(3LDK)
バルコニー面積 約6.09u

894 :名無し不動さん:2009/12/15(火) 10:55:06 ID:RpJ9Zwhj
20年分の家賃かよw

895 :名無し不動さん:2009/12/15(火) 12:25:14 ID:dET/V2E8
1580万円÷7万円で計算しちゃだめだぞ
購入諸費用、つまり仲介手数料とか登記代に不動産取得税で10%とリフォーム代で300万円くらいかかるからトータルで2000万円だ
あと維持費として管理修繕で月2〜3万円
それから固定資産税なんかで年8万円は取られはず
つまり家賃7万円で元をとるまで30年以上住まないと損だ
まあ殺人マンションなんか買う奴いないだろうがね

896 :名無し不動さん:2009/12/15(火) 12:32:37 ID:???
計算したら元取るのに40年だった
ただし、その間に一切の手直し、修繕しない場合に限るがね
君が38歳以上なら日本人の平均寿命より長生きしなけりゃ損をするから絶対に買うのはやめろ

897 :名無し不動さん:2009/12/15(火) 17:12:11 ID:PMxFmgKF
振るリフォームでこの金額なんだろうね
現状渡しで1200万位だったら中国人向けの賃貸で回せる

898 :名無し不動さん:2009/12/15(火) 21:11:42 ID:???
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=40&md=area&spfrom=0&wlk=0&geo=40131&year=0&code=a9396030101atho

そのものずばりの物件名
「駅から○分」ってはあったような気がするが・・・

899 :名無し不動さん:2009/12/15(火) 22:41:01 ID:???
事件のあったマンションの実名を出すなよ。
売りに出してる人がかわいそうじゃないか。

900 :名無し不動さん:2009/12/15(火) 23:48:11 ID:???
山口組の竹中組長が射殺されたマンションなんか普通に高値でうってるぞ

901 :名無し不動さん:2009/12/16(水) 07:54:24 ID:???
>>900
売ってるぞということは売れてない、買い手が付いてないってことだろ

902 :名無し不動さん:2009/12/16(水) 07:55:29 ID:???
>>899
値下がりしちゃった分は市橋の親に差額補填してもらえばいいじゃん

903 :名無し不動さん:2009/12/16(水) 08:33:17 ID:oQzUUzai
>>893
つーか行徳3DKで7万ていうのが安すぎると思うけど、ホントに7万?
しかも持ち主側としては管理、修繕、組合費の時点で28,800円さらに固定資産税を加えれば
ジャスト4万ってとこだろう。7万で貸して割に合うのかなぁ?

904 :名無し不動さん:2009/12/16(水) 09:19:29 ID:???
まだ取り調べも終わってないのに、市橋の部屋が
フルリフォームで売りに出てるの?証拠消えちゃうやん

別の部屋じゃねえの?

905 :名無し不動さん:2009/12/16(水) 11:49:34 ID:???
7万+28000円で10万だったら妥当
7万ならすぐ決まるけど10万だと大変
こういうファミリー古物件の賃貸は管理費とか修繕の高さががネック

906 :名無し不動さん:2009/12/16(水) 13:50:27 ID:???
いまは行徳近辺なら7万円だよ
なぜなら10万円だすなら同じ広さで都内に住める
アパマンのサイトで検索してごらん


907 :名無し不動さん:2009/12/16(水) 16:14:33 ID:???
職場や学校が近いみたいならともかく
10万もだして行徳みたいな僻地に住む奴はいないだろ


908 :名無し不動さん:2009/12/16(水) 20:42:09 ID:/DHdvJ+G
>>906
都内で63uで10万?
それどの辺よ?
足立区あたりならあるのかな?
ホッシーの部屋は江東区の1Kで28平米くらいで9万2千円くらいだったよな。
新築で入ったみたいだったけど。

909 :名無し不動さん:2009/12/16(水) 21:17:35 ID:???
ときどき脳内が現れるのが、このスレの特徴なので気にしないでください

910 :名無し不動さん:2009/12/16(水) 21:21:03 ID:???
ホッシーは22平米だが、新築の最上階だからな
あのマンション高いから1/3くらいしか埋まってなかったやん

俺の友達、木造の変な物件だが、文京区で40平米8万に住んでるよ

足立区なら20坪10万は今時あるだろ

911 :名無し不動さん:2009/12/16(水) 23:28:23 ID:???
>>908
試しにサクっとけんサクしたら無数にHitしたぞ


912 :名無し不動さん:2009/12/16(水) 23:53:18 ID:???
江東区南砂2丁目7分 9.50万円
60.65m2 '74/10
(築36年)

墨田区東向島2丁目4分 10.00万円
61.98m2 '93/05
(築17年)

墨田区墨田3丁目4分 10.00万円
62.00m2 '85/08
(築25年)

墨田区墨田3丁目4分 10.00万円
62.00m2 '85/08
(築25年)

913 :名無し不動さん:2009/12/17(木) 08:17:46 ID:2woaeaMX
墨田、江東でしかも築25年とか36年とかかよ・・。
やっぱ23区内で10万じゃそうなるわな。

914 :名無し不動さん:2009/12/17(木) 09:23:10 ID:???
ネット検索ででてくるのは売れ残り物件の貸付希望価格だからな。

915 :名無し不動さん:2009/12/17(木) 11:05:55 ID:???
城東地域は賃貸でも厳しいよな
どんなに治水、潅漑、整地したところで川底の土地だから価値はゼロだ
安いからと騙されて買ったり借りたりする情報弱者がいるんだろうけど

916 :名無し不動さん:2009/12/17(木) 11:07:02 ID:???
だいたい地名に水、川、橋、谷とかついたら忌避すべきなんだ

917 :名無し不動さん:2009/12/17(木) 12:05:59 ID:mplz3zR6
>>912
>江東区南砂2丁目7分 9.50万円
>60.65m2 '74/10
>(築36年)
>
>墨田区東向島2丁目4分 10.00万円
>61.98m2 '93/05
>(築17年)

この4分とか7分っていうのは最寄り駅からって意味?

918 :名無し不動さん:2009/12/17(木) 12:10:14 ID:???
>>917 正解w 東京駅に近いよ^^)

919 :名無し不動さん:2009/12/17(木) 20:15:31 ID:???
ホッシーはワンルームなのに9万2千円もするとこに住んでたのか。
金持ちだったんだな。

920 :名無し不動さん:2009/12/17(木) 20:53:51 ID:???
ホッシーITエンジニアとしてはかなりの腕で、月収50万とか報道されてなかった?
物件名はフィットエル潮見な

http://joumonsikou.cocolog-nifty.com/blog/
ホッシー冤罪説張っておくね

921 :名無し不動さん:2009/12/17(木) 22:42:37 ID:???
ホッシーが買い物に来ていたコンビ二事件後潰れたらしいね。

あの辺は元々倉庫街かなにかで人はあまり住んでいなかったんだろ?
でも都心に近いからワンルームでも結構高いんだな。



922 :名無し不動さん:2009/12/18(金) 11:04:35 ID:???
>>920
フリーのプログラマーで月収50万円じゃ駆け出しの新人レベルだと思うよ

923 :名無し不動さん:2009/12/18(金) 11:26:46 ID:???
自営の月収50万ってリーマンの25〜30万程度しか使い出ないよね。
入社3年目くらいかね。

924 :名無し不動さん:2009/12/18(金) 12:23:00 ID:???
>>921
なんかホッシーのせいで潰れたみたいに読み取れてワロタ


925 :名無し不動さん:2009/12/18(金) 12:25:57 ID:???
山手線と武蔵野線の中間くらいの位置に新しい環状線作らないかな
新木場〜亀有〜高島平〜三鷹〜川崎くらいで

926 :名無し不動さん:2009/12/18(金) 12:47:27 ID:???
>>925
> 山手線と武蔵野線の中間くらいの位置に新しい環状線作らないかな
> 新木場〜亀有〜高島平〜三鷹〜川崎くらいで

良さそうだね。
民主党政権の間は出来そうにないけれど。

927 :名無し不動さん:2009/12/18(金) 13:43:08 ID:???
>>923
月収が所得の月割だとしたら逆じゃね?
色々経費にぶちこんだり、家族を専従者にしたりすれば、
所得600万でサラリーマンの年収800万くらいのイメージ。
もちろん手元に多く残しとく必要はあるけど。

928 :名無し不動さん:2009/12/18(金) 13:48:52 ID:???
>>927
ドアホ
まず、収入と所得の区別が付くようになってからカキコしろ



929 :名無し不動さん:2009/12/18(金) 13:54:24 ID:???
>>928
課税所得と言えばいい?
ほぼ税理士に任せてるけど、
実感としてはそんな感じだけどな。

930 :名無し不動さん:2009/12/18(金) 22:28:56 ID:???
>>929
無理しなくていいよ
脳内がバレバレだ

931 :名無し不動さん:2009/12/19(土) 11:26:34 ID:???
>>924
元々マンションができたから門前コンビニでやっていけたようなもん
居住者も会社もそんなに多くはないから住民が逃げれば店が減るのは当然

932 :名無し不動さん:2009/12/19(土) 12:46:57 ID:???
確かに客は二名減ったよね

933 :名無し不動さん:2009/12/19(土) 21:00:26 ID:JQ8s+rdu
所有している物件を売って、売却益が出た場合、
利益の半分位は税金で持っていかれますかね?

934 :名無し不動さん:2009/12/19(土) 21:15:41 ID:???
そうです。
天下りと公務員の給与に使われます。

935 :名無し不動さん:2009/12/19(土) 23:20:26 ID:???
>>847
>5年間の収入
>賃料収入:500万
>売却物件:700万

リフォームに300万かけても5年間も「新しさ」が持たない。
団塊がまとめて退職した5年後に700万とは限らない。
毎年2〜5%減価として540〜650万円。多分良くて600万だろ。
あと、団塊が退職したら賃貸相場がワンランク分落ちる。

936 :名無し不動さん:2009/12/20(日) 00:21:30 ID:???
>>933
たしか15%だよ

937 :名無し不動さん:2009/12/20(日) 00:44:21 ID:???
短期では30%と9%ですよ

938 :名無し不動さん:2009/12/20(日) 04:31:30 ID:???
>>922
いつの話してんだよ
>>928
お前がアフォ。
>>927,929
まあそんなもんだ
>>923みたいな事言うやつ多いけど。今の正社員(特にIT)そんなメリットない。



939 :名無し不動さん:2009/12/20(日) 10:04:12 ID:???
>>938
脳内、自己レスしてんじゃねえよ
自営、月収50万で専従者できるか ヴォケ

940 :名無し不動さん:2009/12/20(日) 10:44:03 ID:???
零細個人商店でも大抵家族は専従者だけど。
よく分からんが、月収=月の売上と考えてる?
更にほとんど経費が認められないような業種を想定してる?

941 :名無し不動さん:2009/12/20(日) 12:58:52 ID:???
不動産賃貸は事業的規模の壁があるから零細個人商店とはちょっと違う。
月収=月の売上で良いんじゃない?

942 :名無し不動さん:2009/12/21(月) 00:03:20 ID:???
地震始まったし、しばらく様子見だね。
労働人口も激減だろうし、あと3年は様子見。

デベが潰れるのを高みの見物といきましょうかねーw

943 :名無し不動さん:2009/12/21(月) 00:11:15 ID:???
>>942
ずっと賃貸でいいじゃん

944 :名無し不動さん:2009/12/21(月) 01:19:19 ID:VYSKP1pJ
福岡は空港までのアクセスがすごく良いし、人情あるし
九州の中では唯一、食べ物が口に合うんだよな個人的に。
(鹿児島や熊本の味ってのはなじめない)
市内中央で安いマンションかなりあるね。
台湾や上海に行くのに東京からより時間も少なくなるし
とりあえず1Rでも買って自分で使用しようかな。

945 :名無し不動さん:2009/12/21(月) 02:01:21 ID:???
うちは社員2名の個人商店のような一応株式会社だけど売上3000万で
自分の給料が月40万妻が8万に設定してるけど
年間200万くらいの個人貯金はできてメルセデス・ベンツのリース乗って
300平米の持ち家に住んで周りから見たら中の上のような暮らしぶりできてるけどな。




946 :名無し不動さん:2009/12/21(月) 02:08:56 ID:???
ちょっと待て!!本当に福岡知ってるのか?大学は福岡だったがそんなに
いいところじゃない。モラル悪いぞ。一方通行なんか逆送普通だし赤信号
なんか1分ぐらい普通に車通る。食べ物は同意だが住みたいとは思わない。
九州では大都会だとか他県人を見下すDQNも多いし男が口先ばかりでだらしがない
から離婚率もワーストから数えたほうが早い。あと夏は男が汗で臭いのに平気な
ヤツや酒臭いヤツが多くて閉口する。あれは別の国と考えたほうがいいぞマジで。

947 :名無し不動さん:2009/12/21(月) 02:42:46 ID:???
>>946に同意。
福岡はやばい地域も多いし、行政も信用ならんし、
不動産に手を出すなら、よくよく詳しい人を介さないと危険。

良いところは食べ物と巨乳美人が多いことくらいか。

948 :名無し不動さん:2009/12/21(月) 11:16:39 ID:???
ま、今更だが大阪もやめとけ。
これ絶対にいえる。

949 :名無し不動さん:2009/12/21(月) 12:05:54 ID:???
買うなら都内にしとけでFA

950 :名無し不動さん:2009/12/21(月) 14:36:22 ID:???
都内も古いのは問題ありかもね。
今みたいに供給過剰なご時世では、風呂とトイレが一緒になったユニットバスで
室内に洗濯機が置けないような16平米程度の極小ワンルームだと、
家賃下げないと埋まらない。
狙い目は風呂トイレ別で室内に洗濯機スペースがある25平米以上のゆったりタイプ。
当然自転車置き場くらいはないと困る。

951 :名無し不動さん:2009/12/21(月) 14:40:09 ID:???
自転車置き場ないと困るよね
逆に、それを理由に値段さげればいいんじゃね?
歳食うと自転車無くても気にならなくなるし
駅近で周辺環境充実してるならの前提だけど

952 :名無し不動さん:2009/12/21(月) 15:16:03 ID:vWoQ84tL
都内は自転車置き場は必須だな
路上に停めてるとすぐ撤去される

953 :名無し不動さん:2009/12/21(月) 15:21:43 ID:???
>>952
そんなのあたり前。

954 :名無し不動さん:2009/12/21(月) 15:25:00 ID:???
引っ越し先に駐輪場がなかったので
自転車をたてる機材買って部屋にいれてる
年2回しか使わなくなったw
以外に不自由していない

955 :名無し不動さん:2009/12/21(月) 16:10:27 ID:???
首都圏の中古マンション価格、11月は2.4%上昇
http://www.nikkei.co.jp/news/sangyo/20091221ATFK2100D21122009.html

956 :名無し不動さん:2009/12/21(月) 17:26:08 ID:???
千葉は治水がぜんぜんだめだぞ
河川の氾濫どころか梅雨時の雨や秋の台風で洪水になる


957 :名無し不動さん:2009/12/21(月) 19:42:50 ID:4RymMkKH
>>955
業者かね?w

あんたね。
首都直下地震が起きるかもしれない時、
おんぼろマンション30年以上を高額で売り出し

誰が買う?

そんな空洞化マンションがあちこちにw

1000万でガタガタ言うなどと >>864
 1000万円ドブに捨てろと? たいした金じゃなければお前が買えよ>>864

地震がきたら「倒壊」マンションは当然崩れるだろうから、

築年数が古いもの、30年ものからどうぞ〜w 
早く買え!!!w


と言うとります。>>864


958 :名無し不動さん:2009/12/21(月) 23:31:18 ID:???
>>957
そんなに涙目にならんでもええだろ(笑
マンション価格が上がろうが下がろうがオマイにゃ関係無い話だろ
とりあえずバイトを見つけるのが先だな


959 :名無し不動さん:2009/12/22(火) 03:13:46 ID:???
>>946
とりあえず、「大都会」って呼ばれるのは…もうちょっと北東の都市のはずだ。

960 :名無し不動さん:2009/12/22(火) 07:18:49 ID:???
>>950
>室内に洗濯機が置けないような16平米程度の極小ワンルーム

自分が住む専用だな

961 :名無し不動さん:2009/12/22(火) 08:21:31 ID:DYH95ZoY
16uでも洗濯機スペースあるよ。
玄関脇だけど。

962 :名無し不動さん:2009/12/22(火) 08:23:14 ID:DYH95ZoY
でもって空室にもならずにちゃんと回ってる。
ま、家賃もそれなりに安くしてるけどな。

963 :名無し不動さん:2009/12/22(火) 08:29:35 ID:ncc5Jpqb
都内でソロならコインランドリーで十分快適だから洗濯機イラネだ
家財道具は液晶テレビ(29800)、DVDデッキ(29800)、パソコン(99800)、冷蔵庫(19800)
オーブントースター(980)、電子レンジ(9800)、炊飯器(4980)、掃除機(2980)、自転車(9800)
こんなもんかね

964 :名無し不動さん:2009/12/22(火) 08:58:56 ID:???
テーブルいらんの?
パソコンデスクとかも
家財かは微妙だけどカーテンと照明器具も必須じゃね?

965 :名無し不動さん:2009/12/22(火) 09:07:30 ID:???
>>957
地震なんて昔っから言われているが結局東京にはこなくて、関西とか東北とか北海道だよな?


仮に、1000歩譲って地震がきて東京が壊滅したとしたら
同じ買うにしても1000万の借入があるのと5000万の借入があるのではどっちがいい?


966 :名無し不動さん:2009/12/22(火) 12:03:09 ID:???
借金がなければ地震で更地が手に入ると凄く有利だったりするよ。
おそらく復興支援策がとられるだろうから、低利で長期の資金が
引っ張れるはずで更地に新しいアパート・マンションを立て直すことができる。
一棟丸ごと所有していないとこういう僥倖は利用できないわけだが、
そういう意味では地震も必ずしもデメリットばかりではないと思うよ。


967 :名無し不動さん:2009/12/22(火) 13:45:48 ID:ncc5Jpqb
どっか郊外にボロい部屋買って
テレビのダッシュ村みたいに自分で壁床天井を補修とかやってみたいな


968 :名無し不動さん:2009/12/22(火) 16:48:28 ID:DmGubO8m
確かに福岡は巨乳美人が多い。

969 :名無し不動さん:2009/12/22(火) 21:18:52 ID:ncc5Jpqb
福岡は、福岡に限らず九州全般が貧乳地域じゃね?


970 :名無し不動さん:2009/12/22(火) 22:46:06 ID:86ON0YHc
洗濯機置き場を新たに設置する工事はいくら位かかりますかね?

971 :名無し不動さん:2009/12/22(火) 23:08:33 ID:DYH95ZoY
>>970
洗濯機パン自体は2万円台くらいからあるみたいよ。
あとは工事代がいくらかかるか・・?
業者何社かから見積もり取ってみたら・・?

972 :名無し不動さん:2009/12/22(火) 23:09:41 ID:3nI6mw2O
ついにここまで暴落!!
日本橋駅徒歩4分
築20年ワンルーム賃料9000円(共益費込み)
敷金礼金無料
tp://sukima.vip2ch.com/up/sukima038299.png

973 :名無し不動さん:2009/12/22(火) 23:26:25 ID:???
>>970
配管工事の内容次第だが安くても10万と覚悟汁。

974 :名無し不動さん:2009/12/22(火) 23:37:01 ID:???
>>970
12.5mann


975 :名無し不動さん:2009/12/23(水) 00:57:06 ID:???
俺は、東京のワンルームなんて激狭なんだから、洗濯機で一平米とられたくない
どうせ選択したらすぐベランダに干すんだから、ベランダ設置の方が使い勝手いい
乾燥機?洋服痛むから使わないだろ?

という意見なのだが、賛同者に会ったことがない(w

女は仕方ないにしても、男で上記の考えはそんなに変かな?

976 :名無し不動さん:2009/12/23(水) 01:32:01 ID:???
うちも長い事ベランダ設置で、確かに使い勝手いいけど痛み方も半端ないからなぁ
カバーとか面倒すぎるし、ハトの襲来で糞攻撃受けてからはやっぱ中に置きたくなった。

977 :名無し不動さん:2009/12/23(水) 09:11:20 ID:???
>>970
洗濯機は単に置き場所だけの問題じゃなく、洗濯に使う水の給水と
使い終わった水の排水がめんどいんだ
給水の方はゴムホースで引いてくれば良いとして
排水の方はどうしてもね

>>971の2万円とかいうのただ洗濯機をのせる台だけの価格だよ

978 :名無し不動さん:2009/12/23(水) 09:13:20 ID:???
>>975
たぶん賛同者がいないのは自前の洗濯機なんか買わないでコインランドリーで済ませようってことだよ
あと乾燥機を嫌ってるみたいだけど服なんて傷んだら捨てればいいじゃん
スーツ、ワイシャツなんかはクリーニング店にだすだろうし

979 :名無し不動さん:2009/12/23(水) 09:15:10 ID:???
>>972
Sugeeeeeeeeeeeeeeeee!
ワロタ

980 :名無し不動さん:2009/12/23(水) 17:16:05 ID:j4q1rI8k
室内洗濯機置き場、室内電気温水器、バス・トイレ別室
こんなワンルームだとものすごく狭くなるな

981 :名無し不動さん:2009/12/23(水) 17:19:05 ID:j4q1rI8k
>>976
洗濯機なんて傷んでもかまわないだろ
安いのだと2万円台なんだし
10年以上バルコニーに置いてるけど壊れないよ

982 :名無し不動さん:2009/12/23(水) 19:27:27 ID:???
>>972
これ押入れじゃんかよwww
写真が笑える〜
一ヶ月マジで生活できるかTVで特番できそうだな
誰かこの仲介屋に「住んでもいいですか?」って聞いてくれ〜

983 :名無し不動さん:2009/12/23(水) 20:53:11 ID:QIzZf4hj
リーマンショックから
どれくらい中古ワンルームマンションの
値段さがってるん?

984 :名無し不動さん:2009/12/23(水) 21:12:03 ID:???
5千円くらいじゃねww

985 :名無し不動さん:2009/12/23(水) 21:36:51 ID:3BRae/MI
大して下がってないよ。


986 :名無し不動さん:2009/12/23(水) 22:16:53 ID:???
>>982
昔、電話ボックスに何人入れるかってのがあったけど、
それをリアルでやることになるなw

987 :名無し不動さん:2009/12/23(水) 22:18:27 ID:rrk/NT1N
都心はショック後
逆に上がってる印象
ほんの僅かだが


988 :名無し不動さん:2009/12/23(水) 22:32:03 ID:wTWFfX7q
サラ金に勤めていた人が言っていたが、滞納者は洗濯機が屋外
(玄関前の共用部やベランダ)に設置してる所に住んでいる
割合が高いらしい。。。。

989 :名無し不動さん:2009/12/23(水) 22:44:30 ID:nnQ2AlPy
>>988
それアパートだろ


990 :946:2009/12/23(水) 23:08:32 ID:???
福岡はちょっとよしとけネタで追加。昔の話だが私鉄で定期買うんで並んでたけど
昼か何かの時間になると並んでてもカーテンひいて締め出してた。文句言っても
知らん顔。交代なんかしねえんだよ。あと駅の入り口前で新入社員だかが直立不動
で大声で歌を歌わされていた。研修なんだか罰なんだか知らんが客が不愉快に
なるのは構わないらしい。福岡の知り合いも駅から遠いから自転車盗んだとか
DQN自慢。福岡メジャーの家電量販店でバイトしたら高卒1年もしない女の子に
夜中の12時までタダ残業させてた。俺?弁当1個で夜中の2時まで棚卸させられてた。
博多駅隣接のホテルじゃ灰皿と食器を同じスポンジで洗ってた。抗議しても聞き入れられ
られなくてそのまま同じスポンジ使わざるを得なかったなあ。
以上、観光とか出張では絶対気がつかない点を参考までに。やっぱ別の国だな。よしとけ。



991 :名無し不動さん:2009/12/23(水) 23:16:53 ID:???
食べ残しの使いまわしとか当たり前そうだなあ…

992 :946:2009/12/23(水) 23:24:08 ID:???
あ、それもやってたなあ。ニンジンで魚の形した皿の飾り。歯型があると引っ込めてた。
キレイだったら勿論再利用。そういや寿司の食い残しにタバコの吸殻が乗ってるのも
皿洗いするとよく見た。信じられなかった。

993 :983:2009/12/23(水) 23:47:25 ID:QIzZf4hj
そうなんですか・・
個人は食い物なんですね

994 :名無し不動さん:2009/12/23(水) 23:57:29 ID:???
福岡って怖いところなんだな…
メシを食おうと思ったら食い物にされるとは。

995 :946:2009/12/24(木) 00:51:27 ID:???
また思いだしたが「ラーメン屋でハエが浮いてて文句言ったら沈めましょうか
とオバちゃんにいわれったったい!」とか福岡の知人がユーモア話かのように
ケラケラ笑って話してた。食い物は確かにうまいが色々と覚悟が問われる局面に
出くわす可能性があるなあ。

996 :946:2009/12/24(木) 01:04:34 ID:???
まあ20年近く前の話だから今は変わってると思いたいね。
あと冬は日本海側だからクソ寒いし鉛色の冴えない空が多い。東京とか大阪は
太平洋側だから冬でも青空がよく見える。

997 :名無し不動さん:2009/12/24(木) 04:06:48 ID:???
福岡って在日の人が多いんだっけ。
だとすると色々な意味で賃貸経営は難しいかも。

998 :名無し不動さん:2009/12/24(木) 08:37:01 ID:zH0Q7WP5
何か福岡が滅茶苦茶言われてるね

999 :名無し不動さん:2009/12/24(木) 09:38:21 ID:???
>>990
それ福岡にかぎらず九州全般がその傾向
九州は邪馬台国の卑弥呼様の時代から連綿と作って続く狂信的な地域なのさ

1000 :名無し不動さん:2009/12/24(木) 09:51:01 ID:hB0vKPyx
1000!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

1001 :1001:Over 1000 Thread
このスレッドは1000を超えました。
もう書けないので、新しいスレッドを立ててくださいです。。。

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